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卖方拒绝配合过户,买方该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-10-27
正文
  上诉人袁啸鲸因与被上诉人李寿国经济适用房转让合同纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院作出(2013)天民初字第2104号民事判决,上诉至本院,本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原审法院查明,2006年4月30日,李寿国为买方、袁啸鲸为卖方、案外人长沙市海建房地产代理有限公司为经纪方签订《房地产买卖代理合同》。约定,李寿国以31万元的价格购买袁啸鲸名下位于长沙市天心区南湖路46号某号房屋(长房权证天心字第××号,经济适用房)一套,建筑面积130.59平方米,配套车房(位)编号13号,建筑面积12平方米;李寿国应在合同签订当日交付定金5000元,在2006年5月6日下午17点前支付袁啸鲸95000元,余款21万元在办理公证委托手续后支付;交易及产权过户按政府规定所产生税费由李寿国负责。2006年5月18日,袁啸鲸在公证处出具书面委托书,全权委托李寿国的妻子周新华作为袁啸鲸的代理人,代为办理房屋的一切手续。当日,李寿国将购房款21万元支付给袁啸鲸,袁啸鲸出具收条,注明“所有房款31万已全部收到”。此后,袁啸鲸将房屋的所有权证、国土使用权证、购房发票交付给李寿国,并将涉诉房产腾退给李寿国居住、使用至今。李寿国持所购房产相关证件、购房发票以及经公证机关公证的委托书前往房地产登记部门办理变更登记手续,因尚须售房人的配合未能办理。李寿国要求袁啸鲸协助办理未果,遂诉至法院,请求判令:1、袁啸鲸协助办理将长沙市天心区南湖路46号某号房屋变更为商品房的手续;2、袁啸鲸协助李寿国将长沙市天心区南湖路46号某号房屋的产权过户至李寿国名下;3、承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中,李寿国明确表示,在办理产权变更登记手续过程中,需向相关部门缴纳的所有税费以及须补交的土地价款,均由李寿国承担。
  原审法院认为,袁啸鲸在与李寿国签订《房地产买卖代理合同》时,已取得了转让房屋的所有权证和国土使用权证,《房地产买卖代理合同》是合同双方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,应认定合法有效,双方应按合同约定履行各自义务。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第(十一)项规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易;购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。李寿国与袁啸鲸2006年签订《房地产买卖代理合同》,现已届满5年,因此,该房可上市交易,即可以办理房屋产权过户登记手续。办理产权过户手续需缴纳的相关税、费,以及须补缴的土地价款均由李寿国承担。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决:一、限袁啸鲸于本判决生效后15日内协助李寿国办理将长沙市天心区南湖路46号某号房屋变更为商品房的手续,须补交的土地价款由李寿国承担;二、限袁啸鲸于本判决生效后15日内协助李寿国将长沙市天心区南湖路46号某号房屋的产权过户至李寿国名下,需缴纳的相关税、费由李寿国承担。本案受理费6030元,减半收取3015元,由李寿国承担。如果袁啸鲸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  上诉人袁啸鲸不服原审判决,向本院提起上诉称,由于本案涉诉房屋是经济适用房,上诉人与被上诉人于2006年4月30日签订《房地产买卖代理合同》时,距上诉人2002年12月购买涉诉房屋,并未满五年,因此双方签订的上述合同违反了《经济适用房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》,以及《长沙市人民政府经济适用房住房上市交易管理办法》等法律法规的强制性规定,也损害了国家和社会公共利益,应属于无效合同。因此,请求二审法院撤销原审判决,改判或发回重审,并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
  被上诉人李寿国辩称,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,并不违反法律的强制性规定,即使是强制性规定也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》所规定的效力性的强制性规定,因此该合同依然有效。上诉人与被上诉人签订买卖合同后,被上诉人依约支付了购房款,上诉人还将房屋的产权证原件、土地使用权证原件交给了被上诉人,同时双方还办理了公证。双方的以上行为能够充分证明买卖合同是双方的真实意思表示,因此原审判决事实认定清楚,法律适用正确,请求法院依法维持原判,驳回上诉人的上诉请求。
  本院二审查明,2013年1月5日正式施行的《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第五条规定:“购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算,下同)并取得经适房产权证的,产权人在补交土地价款后,可以上市交易……”。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致,对原审查明的事实本院予以确认。
  本院认为,袁啸鲸与李寿国于2006年4月30日签订的《房地产买卖代理合同》系双方的当事人真实意思的表示,且在双方签订房屋买卖合同时,该合同并未违反法律或行政法规的强制性规定,合法有效。袁啸鲸主张双方的合同违反了《经济适用房管理办法》等规范性文件的规定,但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条之规定,只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据认定合同无效。另,袁啸鲸于2013年8月7日起诉时,涉诉房屋已满五年,具备了上市交易的条件,且李寿国也表示愿意承担在办理产权变更登记过程中须补交的土地价款及所有税费,故原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人袁啸鲸的上诉理由不成立。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费6030元,由上诉人袁啸鲸负担。
  本判决为终审判决。
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