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出租即将被腾退的土地是否合法?

来源: 律师 时间:2019-10-27
正文
  白全战向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令三被告共同返还白全战已交付的2017年上半年的租金60000元;2.请求法院依法判令三被告支付2025-2号院落房屋腾退补偿款566396元、拆除腾退补助费467483.5元(包括搬迁补助费34322.75元、停业综合补助费295869.75元、提前搬家奖137291元),以上共计1033879.5元;3.诉讼费由三被告承担。事实和理由:三被告系母子关系,即王子荣系戚正奎、戚正全之母。王子荣系位于北京市大兴区西红门镇寿宝庄村6亩土地的实际权利人。2005年,戚正奎以自己的名义与白全战签订了上述土地的《土地租赁合同》,约定将上述土地出租给白全战使用。2012年6月21日,原、被告经协商重新签订了《土地租赁合同》,约定租赁期限为10年,自2013年1月1日至2022年1月1日止。合同签订后,白全战一直如约向被告支付租金。2016年因涉案地域面临拆迁,被告在未与白全战达成一致的情况下,擅自断了白全战的水电,给白全战的生活及生产经营造成了极大的影响。白全战多次与被告协商,要求被告恢复供应水电,但被告拒不恢复供应。因被告租给白全战的仅是6亩空地,白全战承租该地后,在该地块上承建了房屋及其他附属建筑物,并一直由白全战占有使用。现该地域发生拆迁,双方的租赁合同已无继承履行的可能,白全战认为所得的拆迁补偿款应当归白全战所有,现双方就该地域拆迁补偿款的归属不能达成一致,故诉至法院。
  王子荣答辩称,不同意白全战的诉讼请求。没有与白全战签订过任何合同,当时为了照顾丈夫的生活将土地交给了戚正奎使用,地上建筑物属于违建,所签订的租赁合同应属无效。
  戚正全答辩称,1.戚正全不是土地的承租人,与本案无关;2.没有与白全战签订任何合同;3.合同应属无效,涉案土地上的房屋戚正全有部分产权,不同意向白全战支付任何补偿费用。
  戚正奎答辩称,不同意白全战的所有诉讼请求。本案不涉及拆迁,是村里自己的腾退行为,不是国家拆迁,合同应属无效。地上房屋不是白全战建设的。本案所说的租金,白全战交的是2016年12月21日到2017年6月21日4亩土地的使用费。
  戚正奎同时向本院提出反诉请求:1.判令戚正奎和白全战签订的土地租赁合同无效;2.判令白全战支付戚正奎2017年6月22日至2017年10月31日的占有使用费43000元;3.反诉费由白全战承担。事实与理由:2012年6月21日,戚正奎与白全战签署了《土地租赁合同》,但是涉案土地为种植用地,出租时土地上已经建有多处房屋,土地上所建房屋未取得相应的规划审批手续,根据规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,本案合同违反了法律、行政法规的强制性规定而应无效。占有使用费系按照每亩30000元,4亩地计算的,当时白全战把手里2亩土地转租给了王海勇,之后王海勇就直接交租金给了戚正奎。
  白全战针对反诉意见答辩称,不同意反诉。戚正奎和白全战签订的合同是双方真实意思表示,没有违反法律规定,是有效的,本案的租赁合同虽然是由王子荣的儿子戚正奎与白全战签订,但双方之间已经形成表见代理,双方合同合法有效。白全战承租涉案土地以后,经过被告的同意从2005年起就在涉案土地上建造了约2200平米的房屋用于生产经营。租赁合同已经履行了12年之久,地上建筑物虽然未经相关部门的规划许可,但至拆迁时也没有被依法认定为违建,因为依据相关政策违建是不给相关补偿的。所以戚正奎与王子荣与政府相关部门签订涉案土地房屋的拆迁补偿协议的行为,已经证明了白全战租赁涉案土地房屋的合法性,双方应当依照合同的约定履行合同,现王子荣已经将涉案土地的房屋的拆迁补偿款全部据为己有,侵犯了白全战的合法权益,应当予以返还,双方租赁行为合法有效。
  王子荣、戚正全针对反诉述称,同意反诉请求,白全战提到房子是2005年建造的,但本案租赁合同是2012年签署的,所以拆迁房屋与白全战没有任何关系。且本案是村里的腾退行为,不是政府拆迁,相关费用是同村里协商的,没有相关补偿标准。所以本案房屋是否是违建与补偿没有关系。
  本院经审理认定事实如下:2012年6月21日,戚正奎(出租方、甲方)与白全战(承租方、乙方)签订《土地租赁合同》,约定:甲方将位于北京市大兴区西红门镇寿宝庄村6亩土地的使用权出租给乙方使用;土地租赁期限为10年,自2013年1月1日至2022年1月1日;租金的支付方式为年付,先付后用的方式,租金为每亩30000元亩,每年共计180000元,由乙方每年的1月1日交纳给甲方,如逾期超过30日未交纳,甲方有权终止合同,租金前五年为每亩30000元,不得增值,后五年在原有每亩价格上增值10%(每亩33000元);2013年1月1日至2017年12月31日租金为每年每亩30000元,2018年1月1日至2022年12月31日租金为每年每亩33000元,每年共计198000元;租赁期满或合同解除后,乙方需在10日内搬出全部物品,逾期则视为放弃所有权,由甲方自行处理;合同期满后,在同等条件下乙方享有优先租赁权,如不续租乙方应在合同期满前30日内告知甲方,乙方院内北房归甲方所有,乙方不得擅自拆除,其余设施由乙方自行处理,乙方拆除房屋前应提前通知甲方,乙方于合同签订后再新建房屋应征得甲方书面同意,房屋归属由甲、乙双方另行签订补充合同;在合同期内如遇到国家拆迁占地补偿,赔偿款项甲乙双方各分得50%。
  白全战提交2005年11月27日戚学才签署收条一王,该收条记载:今收到王海泉土地租赁费53000元。三被告称该收条签字需核实。
  2013年1月10日,王子荣向白全战出具《收条》,记载:“今收到白德林交来地租60000元,时间从2013年1月1日至2013年12月31日止。收款人王子荣,交款人白全战。”
  2016年12月21日,戚正全作为收款人出具《收据》,记载:“今收到白全战2017年半年地租30000元。”同日,戚正全作为收款人出具《收据》,记载:“今收到正坤市政2017年地租30000元。”庭审中,白全战、戚正奎均确认后期白全战实际承租亩数为4亩,白全战已经缴纳了2017年度上半年的租金60000元,双方2017年度之前的租金已经结清,另外2亩地戚正奎已经转租给案外人。
  2018年3月1日,白德林出具书面《证明》称,在2005年他以自己名义与戚学才签订了一份土地租赁合同,土地位于北京市大兴区寿宝庄村,面积6亩,合同签订后,我在2005年-2012年陆续承建了不少房屋,2013年因村委会强行给租赁土地涨价,戚学才就要求我和他重新签订合同,因我年事已高,所以新合同就以我儿子白全战的名义签订,对方知晓并让他大儿子戚正奎代签。先开始房子是我盖的,后来我儿子成年后,也跟着我一起干活,截至拆迁时,我们在寿宝庄村的6亩地上总共建了约2200平米,我现在同意把我盖的房子的所有权及主王赔偿的权利全都转给白全战。白德林出具视频录像陈述了上述内容。
  本院调取了涉案土地的拆迁档案。2017年1月15日,北京欣业城镇建设投资管理有限公司(腾退人、甲方)与王子荣(被腾退人、乙方)签订《拆除腾退补偿协议》,约定:一、被拆除房屋:乙方在腾退范围内有2745.82平方米房屋,被拆除房屋位于北京市大兴区西红门镇寿保庄村;二、腾退补偿款:1.房屋腾退补偿款2353489元;2.甲方支付乙方腾退补助费为1869934元,其中包括搬迁补助费137291元、一次性停产停业综合补助费1183479元、提前搬家奖549164元;以上共计拆除腾退补偿总款4223423元。2012年3月31日,北京市大兴区西红门镇寿保庄经济合作社(发包方、甲方)与王子荣签订了《果树花卉苗木种植区土地承包合同解除协议书》,记载:承包方、乙方为戚学才、王子荣、曹桂香转戚正全贰亩,甲乙双方于2002年2月26日签订了《果树花卉苗木种植区土地承包合同》,承包地块面积6亩,承包期限为2002年4月1日至2016年9月30日,甲乙双方将该合同正式解除。2012年3月31日,戚正奎代王子荣(承租方、乙方)与北京市大兴区西红门镇寿保庄经济合作社(出租方、甲方)签订了《土地出租合同》,约定:双方于2002年2月26日签订的《果树花卉苗木种植区土地承包合同》解除,重新订立租赁合同,甲方出租给乙方的地块位于寿保庄村庄东南,大白楼村北侧,大白楼工业区西侧,出租的土地使用权面积为6.83亩,本合同项下的租赁地块,按照规划批准的土地用途为农业用地,使用性质为种植,租赁期限20年,自2012年4月1日起至2032年3月31日止,租金每年每亩10000元。2016年12月28日,北京银城房地产评估有限责任公司出具编号为银城估字2016第59号-X1SBZ-F-2025-1的《房屋腾退补偿价格评估报告》,记载房屋所有权人王子荣,房屋坐落北京市大兴区西红门镇寿保庄村,房屋建筑面积1390.48平方米,被腾退房屋腾退补偿总价1551033元。2016年12月28日,北京银城房地产评估有限责任公司出具编号为银城估字2016第59号-X1SBZ-F-2025-2的《房屋腾退补偿价格评估报告》,记载房屋所有权人王子荣,房屋坐落北京市大兴区西红门镇寿保庄村,房屋建筑面积1355.34平方米,被腾退房屋腾退补偿总价1132792元。编号为银城估字2016第59号-X1SBZ-F-2025-1的《估价结果通知单》记载产权人王子荣,建筑面积06年以前702.35平方米,06年-09年327平方米,09年以后361.13平方米,小计1390.48平方米,房屋重置成新价06年以前611991元,06年-09年285174元,09年以后298772元,小计1195937元,附属物重置新价355096元,房屋及附属物重置成新价合计1551033元。编号为银城估字2016第59号-X1SBZ-F-2025-2的《估价结果通知单》记载产权人王子荣,建筑面积06年以前660.40平方米,06年-09年198.92平方米,09年以后496.02平方米,小计1355.34平方米,房屋重置成新价06年以前382241元,06年-09年228895元,09年以后270033元,小计881169元,附属物重置新价251623元,房屋及附属物重置成新价合计1132792元。编号SBZ-2025-1《表一:院落及房屋平面示意图》记载了房屋坐落情况和产权人戚正全(庭审中,白全战称该房屋为合同中记载的北房,不是其建造的)。编号SBZ-2025-2《表一:院落及房屋平面示意图》记载了房屋坐落情况和产权人戚正全(庭审中,白全战称该房屋是其租赁土地上修建的房屋,都是其建造的)。编号为X1SBZ-F-2025-1的《企业示意图》记载了现状建筑面积1390.48平方米,现状占地面积2355.93平方米,企业实际经营房屋1029.35平方米,场地经营面积312.55平方米。编号为X1SBZ-F-2025-2的《企业示意图》记载了现状建筑面积1355.34平方米,现状占地面积2800.58平方米,企业实际经营房屋859.32平方米,场地经营面积922.92平方米。2017年11月18日,王子荣戚正全代签署《交房通知单》。2016年12月28日,王子荣作为委托人与戚正全作为受托人签署《授权委托书》。
  戚正奎、王子荣、戚正全均确认上述补偿款王子荣已经全额收到。
  庭审中,白全战称2016年11月村里就开始发拆迁宣传横幅开始拆迁,白全战2017年7月底开始陆续搬,10月的时候就没法住人了,但还有些东西在那,直到2018年1月左右彻底拆完,白全战的东西有些都还没搬完;2016年底就开始断水断电,根本无法生产经营;白全战租的是空地,用于仓储、生产和居住,是经营性用房,涉案土地是建设用地;其父亲白德林和被告从2005年就签过租赁合同了,但找不到合同了,地上房屋是他和他父亲一起建的,地上附属物也都是白全战的,具体分不清份额,白德林已经将房屋全部权利转让给白全战,现在白全战主王的就是拆迁档案编号为X1SBZ-F-2025-2对应的全部房屋及地上附属物补偿款评估价1132792元的二分之一,以及《拆除腾退补偿协议》中腾退补助费1869934元的四分之一,因为合同第九条约定了除了北房也就是拆迁档案里的X1SBZ-F-2025-1对应的房子是被告的,南房也就是拆迁档案的X1SBZ-F-2025-2对应的房屋都是白全战的。
  戚正奎、王子荣、戚正全称白全战2017年年底的时候实际腾退,春节前白全战还在占有使用拆迁档案中2025-2对应的房屋;断水断电在2017年10月底左右;涉案房屋没有建设许可和规划许可,是违章,戚正奎约定土地用途是居住,故签订的租赁合同无效,涉案土地是农用地;戚学才与王子荣系夫妻关系,育有二子,戚正奎和戚正全;被告和白德林在2005年签订过租赁协议,但原始合同找不到了,当时好像是戚学才代表签订的,当时因为村里将土地重新承包了,戚学才生病了无法签署承包合同,王子荣为了照顾戚学才将土地交给戚正奎使用,但没有授权戚正奎对外签署合同;有一部分房屋是白德林在合同期间建造的,其他房屋是戚正全或戚学才建造的,具体哪几间分不清了,地上附属物没有白全战的,有被告的,但具体分不清了,现在戚学才是无意识状况。
  经查,涉案土地为农用地。
  本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:“……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定:“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定:“农村土地承包应当遵守法律、法规,保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”涉案土地为农用地,2012年3月31日,王子荣与北京市大兴区西红门镇寿保庄经济合作社签订的《土地出租合同》也明确记载,“本合同项下的租赁地块,按照规划批准的土地用途为农业用地,使用性质为种植”。而原、被告双方签订土地租赁合同用于非农业用途,该合同违反法律法规的强制性规定,故本案租赁双方所订立土地租赁合同应属无效。对租赁双方所主王对于当事人权利义务应按照土地租赁合同中约定处理的意见,本院均不予采纳。戚正奎反诉主王确认土地租赁合同无效的反诉请求,本院予以支持。
  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”虽然涉案土地租赁合同被确认无效,但在承租人居住使用租赁院落期间,其应给付土地占有使用费。现双方均确认2017年之前的租金已经结清,白全战主王返还2017年上半年的租金60000元,戚正奎主王支付2017年6月22日至2017年10月31日的占有使用费43000元,2017年10月31日前白全战并未搬离,应支付占有使用费,但考虑到拆除腾退因素、停水停电因素、同地戚租金情况,本院将2017年占有使用费酌定为每年每亩20000元,本院确定白全战应支付截至2017年10月31日占地4亩的占有使用费66630.14元,减去白全战已支付的60000元租金,白全战还应支付占有使用费6630.14元,故本院对于白全战主王的租金返还不再支持,对戚正奎主王的截至2017年10月31日的占有使用费43000元,在6630.14元范围内予以支持。
  关于白全战主王的补偿款,土地系农用地,戚正奎系出租人,应当明知土地性质但未告知白全战,且允许白全战用于非农业用途,而白全战在租赁土地前也应当了解土地性质情况合法使用土地,故对于合同无效双方均存在一定过错,应当各自承担相应的责任。白全战现因房屋被拆除、土地被腾退导致白全战产生了建造、经营、搬家等损失,戚正奎作为出租人应支付该部分相应的补偿款。关于白德林提交的书面证言和其视频资源,证词清晰完整,本院予以采信,白全战基于该证词受让获得主王房屋全部补偿款的相关权利。另,本案系合同纠纷,其他被告不是合同相对方,基于合同相对性原则,王子荣、戚正全无需支付该部分款项,亦非本案适格的被告。
  关于房屋腾退补偿款,承租人白全战主王其和其父亲白德林在租赁院落内建造了X1SBZ-F-2025-2房屋(即南房),X1SBZ-F-2025-1房屋(即北房)为被告建造,三被告主王院落内所有房屋基本均系其家人建造,部分白德林建造,但双方当事人均未提交建造房屋的证据,运用考虑日常生活经验法则及逻辑推理,双方签订系土地租赁合同,而非房屋租赁合同,合同中并未记载租赁房屋的面积、位置等详细情况,且合同中明确约定,“如不续租乙方应在合同期满前30日内告知甲方,乙方院内北房归甲方所有,乙方不得擅自拆除,其余设施由乙方自行处理,乙方拆除房屋前应提前通知甲方,乙方于合同签订后再新建房屋应征得甲方书面同意,房屋归属由甲、乙双方另行签订补充合同”,说明当时签订合同时双方仅明确北房为出租方所有,如南房也系被告建造,被告未对合同中仅约定北房归出租方所有且同意白全战自行处理其余设施的约定做出合理解释,故本院认定拆迁档案中X1SBZ-F-2025-2对应的房屋(即南房)系承租人所建造,补偿价格应确定如下:382241元+228895元×80%+270033元×60%=727376.8元(根据拆迁政策,对于2009年以后建造的房屋,房屋腾退补偿款中的最终的房屋重置成新价应将估价结果通知单中的数额乘以60%,对于2006年至2009年期间建造的房屋,其最终的房屋重置成新价应将估价结果通知单中的数额乘以80%,从补偿协议最终计算的腾退补偿款总额可计算出),出租人应当支付该部分补偿款。对于装修附属物补偿,根据日常经验,地上附属物一般归承租人所有,考虑到本案白全战及其父亲白德林2005年起就长期租赁涉案房屋,而双方土地租赁合同上并未体现有除了租赁土地外的其他内容,三被告也未说明地上附属物情况,也未提交附属物归其所有的证据,故本院确认拆迁档案中X1SBZ-F-2025-2上的地上附属物均归由承租人所有,该部分附属物的重置成新价为251623元,出租人应当支付该部分补偿款。综上,白全战主王给付房屋腾退补偿款(包括房屋和地上附属物补偿)566396元,本院予以支持。
  搬迁补助费,系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人的补偿,故对于出租人、承租人双方,均应履行一定的搬迁腾退义务,该部分费用应在双方当事人之间合理分担,考虑到实际占用情况,白全战占用了X1SBZ-F-2025-2对应的房屋及4亩院落,应履行较多搬迁义务,故白全战按照《拆除腾退补偿协议》中搬迁补助费137291元的四分之一主王搬迁补助费34322.75元,并无不当,本院予以支持,出租人应给付承租人搬迁补助费34322.75元。
  对于白全战主王的一次性停产停业综合补助费,考虑到戚正奎是将4亩院落租赁给白全战,白全战在此实际经营,结合剩余租赁期限、双方经营情况、承租人实际遭受停产停业损失的程度、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失、租赁双方对租赁合同无效所承担过错等各种因素,停产停业损失补偿应在出租人与承租人之间合理分配,故白全战按照《拆除腾退补偿协议》中一次性停产停业综合补助费1183479元的四分之一主王停业综合补助费295869.75元,并无不当,本院予以支持。
  对于拆除腾退补助费中的提前搬家奖,因提前搬家承租人、出租人均做出了贡献,白全战占用了4亩院落以及X1SBZ-F-2025-2对应的房屋,履行较大搬迁义务,该补偿应在出租人与承租人之间合理分配,故白全战按照《拆除腾退补偿协议》中提前搬家奖549164元的四分之一主王提前搬家奖137291元,并无不当,本院予以支持。
  综上所述,上述拆除腾退补偿款共计1033879.5元。
  据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第四条,《中华人民共和国农村土地承包法》第八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
  一、戚正奎于本判决生效后十日内支付白全战房屋腾退补偿款566396元、拆除腾退补助费467483.5元(包括搬迁补助费34322.75元、一次性停产停业综合补助费295869.75元、提前搬家奖137291元),以上共计1033879.5元;
  二、确认白全战与戚正奎二〇一二年六月二十一日签订的《土地租赁合同》无效;
  三、白全战于本判决生效后十日内支付戚正奎占有使用费6630.14元;
  四、驳回白全战的其他诉讼请求;
  五、驳回戚正奎的其他反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费14644元,由白全战负担803元(已交纳),由戚正奎负担13841元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费1950元,由白全战负担800元(于本判决生效后七日内交纳),由戚正奎负担1150元(已交纳)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
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