所在位置:律师 > 律师成功案例 > 农村房屋宅基地是否能进行转让?

农村房屋宅基地是否能进行转让?

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  原告起诉称:原告与前夫朱爱良及女儿张其三人于1992年10月1日经申请批准,取得武原镇庆丰村一组0.128亩宅基地使用权,并于次年在该宅基地上建造了172.52平方米的二间二层住宅一幢和宅基地四周90平方米的围墙。1995年9月7日,原告与前夫经法院判决离婚,争议房屋判归原告所有,年幼的第三人跟随原告生活。1996年5月28日原告与外乡村的被告黄辉签订《房产转让协议》,将应属于原告与第三人共同所有的房屋及宅基地非法转让了。当时第三人年幼无知,直到最近因结婚想要入住原来农村房屋,原告才告知其买卖房屋的事实,第三人张其认为这侵害了她的权益,要求退回。经与被告协商无果,不得已诉讼。原告认为,离婚后上述宅基地和房屋所有权与第三人共有,原告当时作为监护人,在没有经过其他监护人同意的情况下,违背相关法律规定,私自转让该财产侵害了第三人的利益,被告黄辉明知该行为侵权的情况下,依然购买该资产,也侵害了第三人的合法权益和村集体利益。同时转让房屋没有办理变更登记手续违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定,应该认定为无效。故此,原告诉至法院,诉讼请求:1、确认原告与被告于1996年5月28日签订的《房产转让协议》无效,争议房屋所有权及相关权益归原告及第三人共有;2、被告承担本案诉讼费用。
  被告答辩称:一、从诉讼主体来说,原告主体不适格,按照起诉状中原告所陈述的事实和理由,被侵权人系第三人,而实施侵权行为的恰恰是原告,被告充其量只能算是善意取得方,那么应当由第三人作为原告才符合本案诉状中诉称的事实;二、原、被告之间所成立的农村房屋买卖合同关系合法有效,具有法律效力,应该受到法律的保护。涉诉的农村房屋系原告金玉丽与其前夫朱爱良的婚后共同财产,经海盐县人民法院、嘉兴市中级人民法院二级法院在审理原告离婚纠纷案件中已判决由原告享有讼争房屋的所有权。第三人在该二份判决书中并未享有所有权,故不存在被侵权。被告依据原告提供的二份确权判决书在1996年5月28日与原告签订的《房产转让协议》经由海盐县公证处公证。公证书亦能证明原、被告之签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条之规定,且被告在合同签订后也已将购房款全额支付给了原告。被告在受让房屋后已将本人及家人的户口迁入房屋所在村,并实际占有、使用受让房产直至2008年拆迁。在拆迁时,由于当初情况比较特殊,房产实际所有人与农民建房用地呈报表所列人员不符,海盐县有关部门经过详尽调查后确定由被告黄辉作为拆迁户主办理拆迁各项手续,海盐县五部门出具的《会议纪要》属被告受让房屋后已取得有关组织或者部门批准之批件。在讼争房屋拆迁过程中,被告并未取得宅基地之赔偿款,该部分款项系由原告前夫朱爱良母亲所领取。因此,原、被告之间的农村房屋买卖合同应当确认有效。三、本案已超过诉讼时效,本案农村房屋买卖事实发生在1996年,房屋拆迁为2010年,房屋转让至今已将近20年,已超过法律规定的二年诉讼时效。据此,希望法院在查明事实的情况下,驳回原告方的诉请。
  第三人答辩称:一、就被告提出的诉讼主体问题,被告在说到如果被侵权,应当由本案第三人作为原告起诉,事实上,被告对于原、被告双方的行为侵害了第三人权益的事实还是有一定程度认可的。关于善意取得,原、被告双方特别是被告实施的民事行为,完全不符合我国民法善意取得的要件和法律规定,因此,特别是针对不动产,本案不适用善意取得;二、从原、被告递交的证据来看,都证明了原、被告双方或者被告的行为侵害了第三人合法权益的事实。原、被告之间的房产转让协议,违反了法律规定,属于无效的合同和无效民事行为,并且该行为侵害了第三人合法权益。所以请求法院确认原、被告双方签订的房产转让协议无效。
  原告为支持其主张,举证如下:
  1、海盐县农(居)民建房用地呈报表一份,用以证明争议房屋及宅基地属原告及第三人张其及案外人朱爱良共同所有的事实;
  2、(1995)盐民初字第39号、(1995)嘉民终字第74号民事判决书各一份,用以证明原告金玉丽与朱爱良离婚,第三人随金玉丽生活,案外人朱爱良不再拥有争议房屋所有权及宅基地使用权,讼争房屋所有权及相应宅基地使用权已经归金玉丽和第三人张其共同所有的事实;
  3、《房产转让协议》一份,说明:原告实际是不知道这份协议的存在,是后来第三人提出要求后,向被告了解,说有过公证,所以从公证处调出来的,原告本人对该协议是不清楚的。协议用以证明:(1)该协议具有违法性,原告和被告私自转让共同财产,侵犯了第三人的权益;(2)从协议第五条可以看出,双方在转让时,就明确有建房用地呈报表、审批表等文件的交付,证明原、被告双方当时都非常明确知道讼争房屋归三人共同所有的事实;(3)被告黄辉当时居住在齐家乡半路村,不在讼争房屋所在村,不属于同一集体经济组织,该转让协议本身具有违反国家法律强制规定的实质要件,因此应当无效;(4)该协议金玉丽根本没有签字,真实性不能确认;
  4、户口簿一本,用以证明第三人确系原告金玉丽女儿,张其是原告提交的海盐县农(居)民建房用地呈报表上的朱琴,系同一人的事实。
  被告质证意见:对证据1真实性、合法性没有异议,但是对于待证事实有异议;对证据2的二份民事判决书均没有异议,讼争房屋所有权经二级法院判决以后,明确判定归原告享有,且建房时第三人尚不足4岁,按照农村建房用地的普遍司法实践,年幼的子女对于建房没有实质性贡献的,其份额不予认可,这个思想在二份判决书中也已经明确予以体现;对证据3没有异议,但不认可原告对该协议的说明,原告起诉时写明的起诉状中,在事实和理由部分明确表述“1995年9月7日,原告和前夫经法院判决离婚……非法转让”,所以原告起诉时对这个事实是认可并知晓的,房屋买卖转让事实发生在1996年,当初120000元也不是一个小数字,不可能以口头方式形成。公证书依照的是国家相应公证规则,原告如果认为有违公证规则,有权通过司法途径来确认该公证书无效;对证据4没有异议,且可以证明原、被告之间已转让房屋的事实,原告及第三人的户籍均是海盐县武原街道城北西路152号502室,已经不在讼争房屋所在村组。
  第三人质证意见:对证据1无异议,该证据清楚地记载了第三人对讼争房屋所在的宅基地具有相应的使用权,第三人对于该宅基地上所建造的房屋也依法享有所有权;对证据2,该二份判决书中从头至尾均没有排除或者否认第三人对于庆丰村1组房屋项下宅基地依法享有的使用权,并未明确排除本案第三人对于二层楼房、围墙依法享有的所有权。判决书中将房屋和围墙判决给原告,实际上原告只是代管,恰恰是考虑到第三人在当时只有4岁的情况下是由原告所抚养,二级法院正考虑到这个情形,有利于孩子成长角度,保护被监护人合法权益的角度,将房子判给原告代管和使用。这是二份判决书应有法律之意,也符合法律精神;对证据3,当时第三人只有6、7岁,是否有这个转让事实是不知晓的。该协议文义上显示出是一份公证的转让协议,但是从形式上看,涉及农村房屋买卖的,须是同一集体经济组织内的成员才可以进行房屋转让,但原、被告当时属不同经济组织,是违法的主体。这个房产转让名义上是房屋或者围墙转让,但事实上也包括了农村宅基地的转让,不符合当时的历史条件、法律规定,也不符合现行法律规定。协议自始至终也没有看到原、被告的签字。协议形成时间是1996年,当时第三人的年龄只有七岁,原、被告双方已经提到了建房用地呈报表,而该呈报表等上面明确记载有第三人张其,可以认为原、被告之间存在恶意串通的嫌疑,转让的行为损害了第三人的合法权益;对证据4三性均没有异议。
  为支持自己的答辩意见,被告举证如下:
  1、2008年4月30日的政府会议纪要一份,用以证明涉案房屋拆迁时已由政府确定拆迁主体为被告黄辉;
  2、海盐县武原街道明珠村民委员会证明一份,用以证明涉及到宅基地一块的赔偿款,被告并未实际取得,由原告前夫朱爱良母亲领取;
  3、被告家庭居民户口簿(复印件,2014年6月24日签发)、被告家庭户口簿(2011年12月5日签发)及户口迁移证各一份,用以证明被告户籍已于2001年6月迁入涉案房屋所在村组即海盐县武原街道明珠村的事实。另说明:在2011年的时候,被告方更换了新的户口簿,2014年那本是补办了的,二本户口簿打印时间尽管不一致,但内页所附内容是一致的。户口迁移证中载明的迁入地,后来名称改为海盐县武原街道明珠村宋家场14号,户口迁移记录以公安机关出具的户口迁移证为准;
  4、公证书一份,用以证明讼争房屋于1996年5月28日转让,并经公证处公证的事实;
  5、海盐县沈荡镇新丰村民委员会证明一份,用以证明1985年10月以被告父亲为户主在原齐家半路村所审批建造的房屋,已于2008年4月拆除,被告一户现在不存在一户多宅情形。
  原告质证意见:对证据1,原件由法院审核,但是该会议纪要不是法定政府文件,本身无法证明原、被告之间的权利义务关系。且从会议纪要本身看,被告实际不具有正常的对争议房屋权益的事实,协议主要是协调拆迁相关部门内部程序问题,具体内容不涉及原、被告权利问题,这些参加部门也不具有法定裁决权。纪要充分说明争议房屋拆迁时,被告没有办理房屋及宅基地变更登记;对证据2,该村委证明应当由证明人到庭作证,且要附有与证明相关的原始凭证,对该证明真实性不认可。且证据1中会议纪要确定拆迁时由被告为户主办理各项手续,而村里却把土地补偿款付给了朱爱良母亲,朱爱良母亲没有任何法定接受房屋宅基地款项的权利,所以该行为本身也不具有法律意义,该证明不能否认原、被告之间协议的违法性;对证据3,第一份户口簿上迁入时间与迁移证迁入时间不一致,迁移行为有不合法处。第二份户口簿,也不是最早的那份,和本案之间没有关联性;对证据4质证意见,已经在原告举证时充分表述了,不再赘述;对证据5,该证据说明原、被告交易的时候,被告另有宅基地,所以交易时候的转让合同是无效的。
  第三人质证意见:对证据1有异议,作为一份政府性会议纪要没有相应的公示性的印章予以确认。这份会议纪要的出具从程序上、内容上都是违法的。会议纪要中表述为“有协议公证为证”,但协议、公证均没有体现出当事人的签字或行为表示。所以该文件不符合法律规定,不具有合法性、真实性、关联性,具体原件由法院审核;证据2与本案没有任何关联性,朱爱良母亲并非本案争议房屋项下的宅基地使用权人,无权领取该笔款项;对证据3,户口迁移证显示是2001年迁移,而户口簿又显示是2004年迁移,户口簿复印件与原件签发日期也不同,前后矛盾,无法确认其真实性;对证据4,对该公证书不知晓,公证书内容形式都不合法。
  本案中被告提交的证据5,系当庭提交,经第三人要求,本院指定答辩期限,但第三人逾期未向本院提交质证意见,故本院视其放弃相应的质证权利。
  第三人张其未向本院提交任何证据材料。
  为查明案情,本院依职权调取并向各方当事人出示证据材料如下:
  1、由海盐县武原街道征迁工作指挥部办公室盖章确认的专题会议纪要一份;
  2、由海盐县房屋登记处出具的房屋安置协议一份;
  3、由海盐县公证处提供的原、被告之间于1996年5月28日签订的《房产转让协议》(手写版,经核对,内容与原告提供的打印版房屋转让协议以及被告提供的公证书中的房产转让协议一致)一份;
  4、由海盐县国土资源局提供的户主为黄某(被告父亲)的海盐县农民建房用地申请表一份;
  5、海盐县国土资源局针对本院向其发送的征询函,于2015年3月5日向本院出具的函复一份。
  原告质证意见:对证据1质证意见与前述一致;对证据2可以证明被告已经取得了争议房屋拆迁而应得的补偿款以及因拆迁该房屋而取得了安置利益,没有其他人取得利益。同时也证明被告向法庭提供的由武原街道明珠村出具的证明内容不真实。被告取得的上述利益是建立在无效买卖协议基础上的,应该返还原告;对证据3,对该协议内容不清楚,原告没有去过公证处,原告处的签字好像是原告本人签的,不要求笔迹鉴定,原告没有直接跟被告接触过,当时是有人到原告家中让原告在一些材料上签字,但是是什么材料原告也没心情去看,协议中所称的款项是当时的片区民警叫“黄华忠”的给了原告父亲,“黄华忠”是被告的兄弟,该协议本身涉及到不合法性,协议内容也侵犯了第三人的权利,当时被告另有其他住宅,所以有“一户多宅”的情况,违反了土地管理法的强制性规定,应该认定无效;对证据4,说明被告取得涉案房屋时自己另有宅基地,所以当时不具备再审批农村房屋的条件;对证据5,该函复没有明确被告是否符合取得涉案房屋宅基地的条件,被告之后也没有建房、申请宅基地,函复运用推理形式不正确,也存在法律逻辑的错误。
  被告质证意见:对法院出示的证据1、2、3均无异议;对证据4,该房屋审批建造当时被告不清楚其在审批人中;对证据5无异议,根据该函复,被告实际已符合在明珠村审批建房条件,2008年被告原在齐家的老房屋已拆除,且任何村的拆迁不涉及宅基地,拆迁条件只需有房有户,被告家庭完全符合拆迁条件。
  第三人质证意见:对证据1质证意见与被告提供的会议纪要中第三人的质证意见一致,另办公室内部会议对外不具有法律效力;对证据2,因被拆迁对象系武原镇庆丰村壹生产组房屋,而该房屋系包括第三人张其在内的家庭共同财产,第三人系法定权利人之一,而《房屋安置协议》中的被拆迁人黄辉为非合法主体和权利人,故第三人对该证据合法性有异议。另,该协议证明被告已取得了该房屋拆迁的补偿款及其他安置利益,印证了武原街道明珠村出具的《证明》内容不真实。因被告取得的上述利益是建立在无效的房屋买卖合同上的,应返还给第三人;对证据3,因该协议中所涉的房屋的处分损害了第三人的合法权利,且从协议形式和内容来看,并无为了未成年人的利益条款(转让协议签订时第三人系未成年人),加之原告本人对协议本身签名真实性予以否认,故对该证据“三性”均有异议,且协议多处涂改、添加,不符合公证文书形式上的基本要求和公证内容的真实性、合法性要求。该协议违反了土地管理法的强制性规定,依法应认定为无效;对证据4的合法性、真实性、关联性均无异议;对证据5,函复内容不明确,被告也未有申请建房手续,函复只作了推断,未明确结果,不具备证据三性要求。
  本院认证意见:
  原告提供的证据1、2、4在证据形式上符合证据“三性”,本院对其证据资格予以确认;对证据3,结合被告提供的证据4以及本院调取的房产转让协议,经本院核对内容一致,原告虽对协议的签字存有异议,但是也对协议中的转让事实予以认可,且就签字也陈述“好像是原告本人签的”,经本院释明,原告也不要求鉴定,又因该协议系经过公证机关公证,故对该协议本身的证据资格本院予以确认。
  被告提供的证据1经本院核实系由海盐县武原街道征迁工作指挥部办公室提供,在证据形式上符合证据“三性”,本院对其证据资格予以确认;证据2符合证据“三性”,对其证据资格予以确认;证据3中2014年6月24日签发的户口簿被告提交的是复印件,本院对其证据资格不予认可,2011年12月5日签发的户口簿以及户口迁移证符合证据“三性”,对其证据资格予以确认;对证据4符合证据“三性”,对其证据资格予以确认;对证据5,经本院核实,情况属实,该证明符合证据“三性”,本院对其证据资格予以确认。
  对本院出示的证据,符合证据本身“三性”,本院对其证据资格均予以确认。
  据此,本院查明案件事实如下:1993年2月,原告金玉丽、第三人张其(当时年仅4岁)与案外人朱爱良经相关部门批准,共同建造了位于海盐县武原镇庆丰村(现为明珠村)一组的二层二间楼房一幢(占地面积85平方米,建筑面积172.52平方米)及围墙90平方米。1995年9月,原告与朱爱良经嘉兴市中级人民法院(1995)嘉民终字第74号生效民事判决书依法判决离婚,婚生女即本案第三人张其(曾用名“朱琴”)随原告生活,二层二间楼房一幢及围墙归原告所有,该判决并确认上述二层二间楼房及围墙经海盐县房地产交易管理所评估总额为81246.97元,该判决考虑到朱爱良在其父母处有房可居住,而原告要携带女儿,居住条件较困难,故将房屋判归原告所有。1996年5月28日,原、被告签订《房产转让协议》一份,协议约定,上述二层二间楼房及围墙转让价格为120000元,由被告于1996年6月30日前付清转让款,原告于1996年6月30日前将房屋交付被告使用,协议签订时原告将建房用地呈报表、建房审核表、土地使用证等所有房产证明移交给被告,今后有关房产的产权变更事宜由被告自行办理,必要时由原告协助,原告应保证房产的权属状况,协议在原、被告双方签字并办理公证手续后生效。海盐县公证处于1996年5月28日出具公证书一份,确认原、被告之间的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定,合同双方当事人的签字属实。原告庭审中确认转让款已由原告父亲收取,上述房屋已交付被告方占有使用。经查,涉案房屋转让时被告户籍地为海盐县齐家乡半路村(现为沈荡镇新丰村)。之后原告与第三人张其搬离房屋,被告占有使用上述房屋直至该房屋被依法拆除。2001年,被告家庭经户籍管理部门登记批准,其户籍地从齐家乡半路村迁出,经被告户口簿显示2004年6月其家庭户籍已在武原街道明珠村庆丰1组。原告与第三人也已将户籍地从涉案房屋所在村迁出。2008年,涉案房屋所在地因滨海新城(明珠一号区块)土地整理项目需要拆迁,海盐县城市征迁工作领导小组召集海盐县国土局、建设局、城市开发建设办、武原镇政府等单位负责人就涉案房屋拆迁涉及的有关问题进行研究,并出具专题会议纪要一份,达成一致意见,确认涉案房屋拆迁时以被告为户主办理各项手续。经原、被告当庭陈述及本院核实,涉案房屋现确已拆除。2014年11月4日,海盐县武原街道明珠村村民委员会出具证明一份,确认涉案房屋宅基地土地款由朱爱良(即原告前夫)母亲领取。
  经查,1985年10月,被告黄辉与父亲黄某等六人以黄某为户主共同建造了位于齐家乡半路村(现为沈荡镇新丰村)11组四楼四底房屋一幢,该房屋已于2008年4月拆除。
  现原告诉请本院要求确认原、被告之间于1996年5月28日签订的《房产转让协议》无效,并要求确认争议房屋所有权及相关权益归原告及第三人共有。本案审理过程中,经本院向海盐县国土资源局征询,该局于2015年3月5日向本院出具函复一份,函复中陈述:按照原《海盐县农村村民宅基地使用管理试行办法》(盐政(2000)5号)文件规定,被告黄辉户作为原武原镇明珠村庆丰1组的村民,享有在该村申请农村宅基地建房的权利。同时,根据2000年7月5日起修正施行的《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定,该户在武原镇明珠村申请建房用地的,应排除其他有农村建房用地的情形。
  本院认为,原、被告于1996年5月28日签订的《房产转让协议》,系双方真实意思表示,并自愿签订。对于涉案房屋已于1996年转让以及原告方收到转让费为120000元的事实,原、被告也予以确认,故上述协议也已实际履行。
  对于原告的诉讼请求,一方面,由于我国农村未建立房屋产权登记制度,房屋属于宅基地上的附着物,故当对宅基地上的房屋产生权属纠纷时,其所有权应根据宅基地使用权确定。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权,进行处分,但是基于不动产的关联性,房屋权利受制于宅基地权利,农村房屋买卖涉及宅基地的转让,其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中,原、被告之间发生转让行为时被告户籍尚不在涉案房屋所在村,但之后被告家庭户籍已经公安机关登记批准迁至涉案房屋所在村。根据本院征询结果,海盐县国土资源局亦确认被告家庭户在迁至明珠村之后享有在该村申请农村宅基地建房的权利。虽然海盐县国土资源局在函复中明确该户还需排除其他有农村建房用地的情形,但经本院调查核实,被告作为共同建造人在原齐家乡半路村(现为沈荡镇新丰村)审批建造的房屋也已于2008年拆除,而原告及第三人也未提供证据证明被告有其他审批建造农村房屋的情形。故此,涉案《房产转让协议》现已不存在无效情形。
  另一方面,原告与第三人虽称当时房屋买卖合同发生时,原、被告系在未经第三人同意下处分了房屋,但是嘉兴市中级人民法院于1995年9月7日以(1995)嘉民终字第74号民事判决书明确判定涉案房屋归原告所有,第三人也由原告抚养。且即使第三人对涉案房屋仍有份额,在房屋转让行为发生时(1996年)第三人尚不满10周岁,尚无民事行为能力,其随原告生活、由原告作为其监护人,当时涉案房屋价格于1995年经法院评估为81246.97元,而1996年转让行为发生时,转让费用为120000元,故原告作为第三人的监护人在处分涉案房屋时也并未侵害第三人的利益,该转让协议也并无显失公平的情形。综上,本院认为原告与第三人以房屋转让时原、被告侵害了第三人权益的意见,本院不予采纳。
  故此,综合以上分析,本院认为原告诉请要求本院确认原、被告于1996年5月28日签订的《房产转让协议》无效的依据不足,本院无法予以支持。故对于原告的诉讼请求及第三人的答辩意见,本院均无法予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:
  驳回原告金玉丽的全部诉讼请求。
  本案受理费2700元,由原告金玉丽负担。
  如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
分享到