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当事人对合同条款的理解有争议的该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  上诉人杨燕上诉请求:撤销一审判决第二项,改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。事实与理由:1.上诉人没有违约,是被上诉人违约。依据三方签订的中山市二手房及居间合同第3、4条约定,被上诉人应在合同签订后4个工作日再向上诉人支付定金170000元,但其并未实际支付,而是向中介公司支付,中介公司并未告知上诉人已收到定金及向上诉人开具已收到170000元定金的收据证明被上诉人已履行支付定金的义务;2.被上诉人违约在先,上诉人将房屋按相同价格出售给第三方,并未从中谋求更大利益,没有恶意违约。二审诉讼中,杨燕补充如下:1.双方及中介方在签订二手房买卖合同当天另行签订了资金托管协议,在协议中三方明确约定中介方只托管定金5000元,该资金托管协议第二条明确注明放弃对其他款项的资金托管,并自愿负担由此产生的风险。后被上诉人向中介方支付的170000元不符合资金托管协议的约定,且中介方收到170000元也没有通知上诉人,包括事后中介方将170000元退回给被上诉人也没有通知上诉人,依照资金过托管协议的约定及法律规定,被上诉人向中介方支付方170000元不属于合同约定的定金,该付款行为对上诉人不具有法律效力,被上诉人没有按照合同约定支付定金,被上诉人违约在先;2.被上诉人也没有按照买卖合同第四条的规定在2016年10月15日前支付首期款5000元,也是被上诉人违约在先;3.被上诉人在一审中提供的催告函,上诉人确实没有收到,被上诉人应提供EMS的签收回执以证明上诉人已经签收。
  被上诉人王杰、隋敏辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。1.上诉人称被上诉人没有实际履行支付定金的义务是错误的,根据双方签订买卖合同及居间合同中第三条约定定金170000元交由居间方托管,打入托管账号视为上诉人已收到。上诉人对定金170000元打入居间方托管账号也是知情的;2.本案违约方是上诉人,上诉人从始至终没有告知被上诉人因所谓没有收到定金而需要解除合同,合同也是在一审判决后才被解除,2016年10月30日上诉人将涉案房产出售给案外人,以事实行为表明其违约。
  王杰、隋敏向一审法院起诉请求:1.判令解除双方于2016年8月27日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》;2.判令杨燕向王杰、隋敏支付违约金175000元;3.判令杨燕赔偿其他费用人民币10000元(包括但不限于律师费、查档费、差旅费等)。
  一审法院认定事实如下:
  一、双方没有争议的事实
  2016年8月27日,王杰、隋敏(买方)与杨燕(卖方)在中山市家家顺房地产经纪有限公司(以下简称家家顺公司)的居间下签订二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议,合同约定:杨燕将位于中山市XX区XX路XX号XX花园XX苑XX幢XX房出卖给王杰、隋敏,转让总价款为880000元;房产交易定金共计175000元,买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5000元,本合同签订后4个工作日内再向卖方支付定金170000元;买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后,即视为卖方本人已收讫;买方采取按揭方式付款,须于2016年10月15日之前支付首期款(不含定金)5000元至买卖双方约定的银行监管账户;买方意向贷款金额为700000元,并于2016年9月15日前申请按揭,向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理按揭贷款审批手续,双方均不得借故拖延,否则视为违约;如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金;如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。签订合同的当日,王杰、隋敏向杨燕支付了购房定金5000元。同时,王杰、隋敏与杨燕及家家顺公司三方签订了资金托管协议,约定托管定金5000元,家家顺公司开具了收到杨燕5000元的监管定金的收据。王杰、隋敏于2016年8月30日向家家顺公司转入170000元定金。涉案房产于2016年11月3日取得不动产登记证[证号:粤(2016)0179149]。
  二、双方有争议的事实
  王杰、隋敏主张已发催告函及EMS快递给杨燕,提交房产证协助办理同贷手续及委托律师出具律师函通知杨燕配合办理相关手续,并向一审法院提交了相应的证据,杨燕并无向法院提交足以推翻该事实的证据及作出合理的抗辩,一审法院对王杰、隋敏主张的上述事实予以认定。同理,杨燕主张将双方诉争的房产于2016年10月30日签订房地产及居间合同出卖给案外人田金华的事实,一审法院也予以认定。
  一审法院认为,双方签订的二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议均系当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为导致涉案合同无法继续履行的违约方是谁。
  本案双方于2016年8月27日签订合同后,买方依约定交付5000定金元给杨燕后,又于三天内即2016年8月30日将170000元定金汇入居间方家家顺公司的银行账户,该170000元已处于居间方的监管之下。尽管事后双方没有签订资金托管协议约定对170000元定金的托管事宜,但根据合同约定“买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后,即视为卖方本人已收讫”,王杰、隋敏已实际履行了交付全部定金的义务。至于杨燕提出的王杰、隋敏不按时履行交付5000元首期款的义务,因杨燕于2016年11月3日才取得房产证,王杰、隋敏办理按揭付款贷款申请的前提必须是卖方取得房产证后才得以办理,依双方签订的按揭付款方式的条款“买方采取按揭方式付款,须于2016年10月15日之前支付首期款(不含定金)5000元至买卖双方约定的银行监管账户,买方意向贷款金额为700000元,并于2016年9月15日前申请按揭,向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理按揭贷款审批手续,双方均不得借故拖延,否则视为违约。”王杰、隋敏申请办理按揭手续在前,支付购房首期款在后,双方约定办理按揭申请的时间的条件并未成就,买方支付该首期款的时间亦可相应顺延。综上,一审法院认为不按时支付购房款、不能办理按揭付款申请的过错方不在于买方。而杨燕又在涉案的房产未取得房产证之前于2016年10月30日将房产出售给案外人,以自己的事实行为表明不配合王杰、隋敏履行房屋买卖合同中协助办理按揭贷款申请的附随义务,王杰、隋敏已于2017年11月7日发函给杨燕要求其提供房产证协助办理按揭申请贷款申请,杨燕对此置之不理,导致王杰、隋敏无法办理按揭贷款申请,使涉案房产交易无法继续进行。故此,一审法院认定杨燕违约。现双方一致同意解除房屋买卖合同,予以准许。至于王杰、隋敏提出的解除居间服务合同,因其无向家家顺公司提出,本案不予处理,其可另行主张。
  本案因杨燕未能及时提供房产证导致双方在履行合同的条件一时不能成就,又因其将涉案房产出售给案外人,导致合同履行不能,其已构成违约,应承担相应的违约责任。根据买卖双方与居间方三方签订的合同中的违约责任的第12条第1项约定:“如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”,依据《中华人民共和国合同》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”及第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”,现王杰、隋敏主张杨燕违约,并要求其支付违约金,符合合同及法律规定,应予支持。据此,违约金应按合同支付转让总价款20%的计算即是176000元(880000元×20%=176000元),现王杰、隋敏主张杨燕支付违约金175000元,不超过合同约定的违约金176000元,是对其合法权利的正当处分,予以支持。至于王杰、隋敏主张的赔偿其他费用人民币10000元(包括但不限于律师费、查档费、差旅费),因其无向法院提供相应的证据证明其损失,且双方约定的违约金已足以赔偿对其造成的损失,故此,对其该项诉讼请求不予支持。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定,判决:一、解除王杰、隋敏与杨燕于2016年8月27日签订的中山市二手房买卖合同(NO50301015422);二、杨燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向王杰、隋敏支付人民币175000元;三、驳回王杰、隋敏的其他诉讼请求。如果杨燕未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元,减半收取为2000元,诉讼保全费1445元,以上合计3445元。由王杰、隋敏负担207元,杨燕负担3238元(杨燕负担部分,王杰、隋敏已预交,杨燕于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付王杰、隋敏)。
  一审认定事实清楚,本院对一审查明的事实予以确认。
  本院二审期间,杨燕围绕上诉请求没有提交证据。王杰、隋敏提交EMS投递回执(网上截图打印件),拟证明杨燕已经签收了编号为105814897352的邮单(催告函),对其一审提交的证据六进行补强。经质证,杨燕对EMS投递回执的真实性无异议,但认为签收记录显示“他人签收”,并非其本人签收,因此不能证明其已经收到该份催告函。
  经查,EMS投递回执上显示“邮件妥投”,签收人为“他人收快递箱”,而EMS邮单地址为杨燕的身份证住址,填写的收件人手机电话为189××××1638,与杨燕在一审地址确认书上提供的本人电话号码一致。本院认为,杨燕对EMS投递回执的真实性无异议,而EMS邮单上填写的地址为其身份证地址,填写的电话亦为其本人手机号码,EMS投递回执上显示“邮件妥投”,杨燕对此予以否认,但未能举证推翻EMS投递回执“邮件妥投”的事实,故本院认为上述证据足以证明王杰、隋敏主张杨燕收到催告函的主张。
  本院认为,根据民事诉讼的相对性审查规则,第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查,当事人没有提出请求的,不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷,涉案合同不能继续履行是由哪一方根本违约所造成,应采用结果主义的判断标准,具体讲应依据双方当事人所签订的合同项下权利义务作出实质性判断。
  双方当事人于2016年8月27日同一天签订了二手房买卖及居间服务合同与资金托管协议,该二份合同均是由居间方提供格式版本。首先,二手房买卖及居间合同是确立买卖双方当事人房屋买卖法律关系的基础合同,是双方当事人基础性权利义务的来源所在,资金托管协议的目的和功能在于避免交易资金风险,不能否定二手房买卖及居间合同的基础性地位;其次,二手房买卖及居间合同第三条关于交易定金175000元交由居间方托管,与资金托管协议第一、二条存在不周延,二者相互冲突、矛盾,双方当事人对此亦产生不同理解,故需要通过合同解释加以明确、具体、确定。如上所述,该二份合同均是由居间方提供格式版本,相对于买卖双方之间理解争议而言,买卖双方均不是该格式版本合同的提供方,故本案不能适用合同法第四十一条所确立的特殊解释规则进行解释,而应适用合同法第一百二十五条确立的一般解释规则进行解释。合同法第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。……”综合本案双方当事人的交易经过与行为,本院综合运用文义解释、整体解释、诚信解释以及目的解释等解释规则,以二手房买卖及居间合同第三条约定为基础,依法确定170000元定金属于托管范围。现王杰、隋敏依约在签订合同后交付5000定金元给杨燕,又于三天内即2016年8月30日将170000元定金汇入居间方家家顺公司的银行账户,该170000元已处于居间方的监管之下,根据合同约定“买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后,即视为卖方本人已收讫”,王杰、隋敏已实际履行了交付全部定金的义务。
  至于王杰、隋敏未在2016年10月15日前支付首期款5000元的问题,因杨燕于2016年11月3日才取得房产证,买方办理按揭付款贷款申请的前提必须是卖方取得房产证后才得以办理,依双方签订的按揭付款方式的条款,王杰、隋敏申请办理按揭手续在前,支付购房首期款在后,双方约定办理按揭申请的时间的条件并未成就,买方支付该首期款的时间亦可相应顺延。
  相反,从整个交易经过看,杨燕在涉案的房产未取得房产证之前于2016年10月30日将房产出售给案外人,王杰、隋敏于2017年11月7日发函给杨燕要求其提供房产证协助办理按揭申请贷款申请,杨燕对此置之不理,故一审法院认定杨燕构成根本违约,依法应承担相应的违约责任正确。
  双方一致同意解除房屋买卖合同,一审法院予以准许,但认为王杰、隋敏提出的解除居间服务合同不属于本案审理范围,不予处理。一审判决主文第一项“解除王杰、隋敏与杨燕于2016年8月27日签订的中山市二手房买卖合同(NO50301015422)”实际上是判决解除该合同中王杰、隋敏与杨燕的房屋买卖合同关系,本院对此予以补强明确。
  综上所述,上诉人杨燕的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费3800元,由上诉人杨燕负担(已预交)。
  本判决为终审判决。
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