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农村房屋买卖合同是如何违反法律强制性?

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  原告钱华、赵鑫、赵楠起诉称:2002年1月30日,原告赵鑫与被告签订农村房屋买卖合同一份,约定原告赵鑫将楼房三楼三底、后东面小房子二间,包括墙围地等合计0.53亩出售给被告,卖价110000元。2002年4月11日,原告赵鑫将二间平房出售给被告,卖价8500元。房屋买卖价款合计118500元,但被告实际仅支付110000元。合同签订后,被告即入住上述房屋。另查明,被告本身拥有一处宅基地及农村房屋。原告认为原、被告间的房屋买卖合同无效,被告应将房屋退还原告,原告退还被告110000元,故诉至法院,请求判令:一、原、被告间签订的嘉兴市秀洲区王店镇姚某某4组农村房屋买卖合同无效(宗某号071210007);二、被告腾退并将房屋返还原告;三、本案诉讼费由被告承担。
  庭审中,原告明确请求法院判令无效的农村房屋买卖合同即两份内容为出售原告名下宅基地(宗某号为071210007)及宅基地上房屋的《证明》,请求法院判令被告返还的房屋即该宅基地上房屋。
  被告金梅答辩称:1997年拆迁时,原告已有房屋,故未在宅基地上建房,让由被告建房,房屋由被告出资建造,并不存在实际的房屋买卖,被告亦未支付购房款。
  原告钱华、赵鑫、赵楠为证明自己的主张,向本院提供了以下证据:
  一、土地变更登记审批表、变更地籍调查某、宗某草图、违法用地处理证明复印件各一份,盖有嘉兴市秀洲区王店镇人民政府土地管理专用章。原告据此证明,宗某号071210007宅基地及该宅基地上房屋使用权人为三原告。
  被告质证意见:无异议。
  二、《证明》两份,主要内容为原告将宗某号071210007宅基地及宅基地上楼房、平房出售给被告,价款共计118500元,两份《证明》上均有原告赵鑫及被告金梅签名。原告据此证明,原告向被告出售宅基地及宅基地上房屋的事实。
  被告质证意见:对证据本身无异议,但提出因房屋由被告出资建造,故被告并未支付购房款,仅支付8500元购买地基。
  针对自己的抗辩理由,被告金梅提供了以下证据:
  一、宅基地使用证两份,被告据此证明,宗某号071210007宅基地地址为嘉兴市秀洲区王店镇太平桥村姚某某7号(原王店乡姚某某村4组),使用权人为三原告;宗某号071202010宅基地地址为嘉兴市秀洲区王店镇太平桥村金乙10号(原王店乡姚某某村14组),使用权人为被告金梅及陈某某,金丙。
  原告质证意见:无异议。
  二、《房屋调剂协议》一份,主要内容为原、被告将各自房屋及宅基地调换,上有原告钱华、被告金梅签名及嘉兴市秀洲区王店镇太平桥村民委员会、嘉兴市王店公社姚某某大队金乙生产队盖章。被告据此证明,原、被告已将各自房屋及宅基地调换,并经当地村委及生产队同意的事实。
  原告质证意见:对证据真实性有异议,上载原告钱华签名并非本人所签,原告钱华亦未授权任何人在该协议上签名。
  本院经审查,对上述证据认证如下:
  对原告提交的证据一、二,被告质证后无异议,与本案具有关联性,本院予以认定。
  对被告提交的证据一,原告质证后无异议,与本案具有关联性,本院予以认定。对被告提交的证据二,原告钱华对上载签名的真实性不予认可,本院认为,从证据内容看,该份协议内容系关于原、被告间宅基地及宅基地上房屋调换,该份协议上虽有原、被告所在村委及生产队盖章,但该调换至今未经政府主管机关批准,故无论该份证据上原告钱华签名是否真实,双方宅基地及宅基地上房屋调换均未最终生效,故该份证据的真实性不影响本案审理结果,本院不予认定。
  根据以上认定的证据及当事人的陈述,本院对案件事实确认如下:
  宗某号071210007宅基地地址为嘉兴市秀洲区王店镇太平桥村姚某某7号(原王店乡姚某某村4组),使用权人为原告钱华、赵鑫、赵楠;宗某号071202010宅基地地址为嘉兴市秀洲区王店镇太平桥村金乙10号(原王店乡姚某某村14组),使用权人为被告金梅及陈某某,金丙。
  原告于1999年申请在宗某号071210007宅基地上新建房屋,并经原嘉兴市郊区土地管理局、原嘉兴市郊区人民政府同意。该新建房屋由被告出资建造,造价约110000元。房屋建成后,原告赵鑫与被告金梅分别于2000年1月30日、2002年4月11日签订《证明》各一份,原告将宗某号071210007宅基地及宅基地上三楼三底二层楼房一间、平房四间作价合计118500元出售给被告。因房屋由被告出资110000元某某,故购房款并未实际给付。现原告认为被告已拥有一处宅基地,双方间买卖宅基地及宅基地上房屋的两份《证明》无效,被告应将房屋返还原告,遂成讼。
  本院认为:原告赵鑫与被告金梅分别于2000年1月30日、2002年4月11日签订《证明》各一份,该两份《证明》内容系关于原告名下的宗某号071210007宅基地及该宅基地上房屋的买卖,因双方于庭审中均确认宅基地上房屋系被告出资建造,原、被告间并不存在实际的房屋买卖,故两份《证明》实为原告向被告出售宅基地使用权的协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”,原告的出售行为已违反上述强制性规定;且原告赵鑫与被告金梅系同村村民,被告金梅名下已有该村宗某号071202010宅基地,违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,“存在违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”,故原告赵鑫与被告金梅签订的两份《证明》无效。对于原告要求被告返还宅基地上房屋的诉讼请求,本院认为,该房屋实由被告出资建造,且原告在与被告签订的《证明》中亦明确将该房屋连同宅基地出售,因宅基地使用权不能转让,只能抛弃,原告的出售行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示,对于宅基地上的房屋,根据“房随地走”原则,原告因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权,在现今被告不同意将房屋返还原告的情形下,本院对原告要求被告返还宅基地上房屋的诉讼请求,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,判决如下:
  一、原告赵鑫与被告金梅间于2000年1月30日、2002年4月11日签订的两份内容为宗某号071210007宅基地使用权及该宅基地上房屋买卖的《证明》无效;
  二、驳回原告钱华、赵鑫、赵楠的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费减半收取1335元,由原告钱华、赵鑫、赵楠负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。(后附页)
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