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连环买卖农村房屋有效性有什么具体要求?

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  原告李曾向本院提出诉讼请求:依法确认原告与被告宋祥以及被告宋祥与被告刘洋之间签订的房屋转让协议无效。事实和理由:2004年6月17日,原告与被告宋祥签订住房转让协议一份,约定原告将位于小李家村的住房一套转让给宋祥,后宋祥又将该房屋转让给刘洋。因两被告均非本村居民,按照法律规定,均无权购买农村宅基地上的房屋。
  被告刘洋辩称,被告刘洋与原告不存在合同关系,且原告行为严重违反了诚实信用原则,不应该得到鼓励和支持,更不应该让其因不诚信的行为而获利。
  被告宋祥未作答辩。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
  原告李曾为证实其主张,提交下列证据:原告与被告宋祥签订协议书原件、复印件各一份,用以证明李曾将涉案房屋卖予宋祥。
  对原告提交的证据,被告刘洋的质证意见为:对原告与宋祥之间的房屋买卖不知情,对该份证据不予质证。另该协议书并不能证明宋祥将房屋转卖给刘洋,从而证实被告刘洋与原告不存在合同关系。
  被告刘洋为证实其主张,提交下列证据:
  宋祥与刘洋签订的房屋买卖协议书原件、复印件各一份,用以证明宋祥将涉案房屋卖予刘洋。
  对刘洋提交的证据,李曾未提出异议。
  对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据,本院认证如下:李曾提交的证据内容真实可靠,来源合法,与待证事实存在关联性,且被告未能在规定的举证期限内提交相反证据,该证据能够认定李曾与宋祥就涉案房屋存在买卖合同关系,应作为定案依据。
  根据当事人陈述以及经审查确认的证据,本院认定事实如下:2004年6月17日,原告李曾与被告宋祥签订住房转让协议一份,约定原告将位于日照市东港区北京路街道小李家村的住房一套(正房三间)转让给宋祥,转让价款4.4万元。协议签订后被告宋祥分两次将款项付给原告,原告将房屋交付给被告宋祥。2010年9月20日,被告宋祥与被告刘洋签订房屋买卖协议书,宋祥将涉案房屋作价14.5万元转卖给刘洋。
  同时查明,宋祥户籍所在地为日照市岚山区黄墩镇上河村,刘洋户籍所在地为日照市东港区三庄镇上卜落崮村,二被告至今未取得日照市东港区北京路街道小李家村集体经济组织成员资格。
  本院认为,本案买卖合同的标的物为农村房屋,农村房屋是建筑在宅基地上的附着物,从我国目前房地一体的格局来看,双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策,均系基于保护农民利益,保持农村稳定,保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条第2款规定“在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中,李曾与宋祥于2004年6月17日订立的房屋买卖合同,虽系双方真实意思表示,但由于宋祥非所购房屋村集体经济组织成员,不具备购买该村宅基地上房屋的资格,双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定,损害社会公共利益,应认定无效,根据现行法律及司法政策,在第一手农村房屋买卖合同无效的情况下,后手农村房屋买卖合同应属无效,且本案涉及农村房屋连环买卖情形,最后一手买房人亦非房屋所在地集体经济组织成员,即各房屋买卖行为最终导致宅基地流转给本集体经济组织以外的成员,据此,亦应当认定二被告之间的房屋买卖合同无效。
  综上所述,原告的诉讼请求具有事实和法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
  一、原告李曾与被告宋祥于2004年6月17日就位于日照市东港区北京路街道小李家村的房屋所签订的《协议书》无效;
  二、被告宋祥与被告刘洋于2010年9月20日就位于日照市东港区北京路街道小李家村的房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效。
  案件受理费100元,由被告宋祥、刘洋负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。
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