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未按照协议向原告交付房屋是不是构成违约

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  原告张秀娥向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决被告唐云舒、董东晓、秦琪浓按签订的二手房买卖协议交付房屋;2.按约定支付违约金50,000元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年11月29日,原告与三被告签订了二手房买卖协议,并按约定支付了300,000元购房款,协议约定2017年3月20日前被告搬离房屋并将房屋交付给原告,同时约定违约金为50,000元。被告未按约定交付房屋,现要求三被告交付房屋,并支付违约金50,000元。
  被告董东晓辩称,购房协议是在原告逼迫下签订的,收条是自己写的但没有收到原告给付的300,000元,之前只借了原告150,000元,已归还了40,000元,现在买卖的房屋被法院查封不能交付,愿意归还原告150,000元本金和利息。
  被告唐云舒、秦琪浓未到庭参加诉讼,也未向本院提交答辩意见。
  本院经审理认定事实如下:2016年11月29日,原告与被告唐云舒、董东晓、秦琪浓签订了二手房买卖协议,三被告将位于蓬安县相如镇蒲家小区4号楼3楼左边房屋出售给原告,该房屋面积为113.5平方米,房屋总价款为300,000元,协议约定2017年3月20日前被告搬离房屋并将房屋交付给原告,房屋内物品归乙方所有,同时约定违约金为50,000元,双方签字生效,三被告在甲方处签字,原告在乙方处签字。2016年11月29日被告董东晓出具收条一张,载明“收到张秀娥购房款叁拾万元整(300,000.00元),此据,收条董东晓,2016.11.29”,被告董东晓、唐云舒系夫妻,被告秦琪浓系被告董东晓母亲。
  2016年11月29日,原告出具承诺一份,承诺如双方将二手房买卖协议涉及的房屋产权过户完成毕后,被告董东晓的借款借据作废。如在2017年3月20日前被告董东晓还清张秀娥的借款,被告董东晓的借款借据作废,在2016年11月29日双方所签的收条、合同作废。
  现被告未交付房屋,且房屋已被法院查封,无法完成交付。在庭审中原告将诉讼请求的第一项“要求交付房屋”变更为“要求退还300,000元”。
  另查明,2014年12月15日,被告唐云舒、董东晓为向原告借款150,000元,被告秦琪浓作为担保人在借条上签字。约定借款期限为2014年12月15日至2015年3月15日,如到期未还从借款之日起按南充市商业银行同期贷款利息的四倍支付利息、损害赔偿金按月3%计算。为收此款产生的诉讼费、律师费等实惠债权的一切费用由借款人承担;2015年11月26日,被告唐云舒向原告借款40,000元,被告秦琪浓作为担保人在借条上签字;2016年6月20日被告董东晓向原告借款60,000元。
  上述事实有庭审笔录及《二手房买卖协议》、收条、承诺书、借条等相关证据在卷佐证。
  本院认为:在签订《二手房买卖协议》之前,原告与三被告之间存在借贷关系,共计本金250,000元,原告与三被告以新签订《二手房买卖协议》的方式,将借款本息结算后转为购房款,共计300,000元,系双方真实意思表示,双方原有的借贷关系消灭,成立新的房屋买卖合同法律关系。被告董东晓主张协议是在原告逼迫下签订的,但并未提供相关证据予以证明,本院对其主张不予采信。被告董东晓与被告唐云舒系夫妻、被告秦琪浓系被告董东晓母亲,三被告与原告签订《二手房买卖协议》,由被告董东晓一人出具收条的行为应视为代表其他二被告将之前被告方的三笔借款本息进行结算,被告董东晓给付原告40,000元发生在出具收条之前应是支付之前利息,本息结算金额应以收条确认的300,000元为准,应认定原告已按约定履行了支付购房款300,000元的义务。原告出具的承诺书,承诺“如在2017年3月20日前被告董东晓还清张秀娥的借款,被告董东晓的借款借据作废,在2016年11月29日双方所签的收条、合同作废”,是对《二手房买卖协议》的补充,三被告接受则可视为是附条件解除合同的条款,但三被告并未还清借款本息,解除合同的条件未成就。依法成立的合同受法律保护,现三被告未按照协议的约定向原告交付房屋,已购成违约,同时因约定买卖的房屋已被法院查封,实际上被告已经履行不能,合同目的不能实现,符合法定解除合同的条件,原告要求退还购房款300,000元,其实质是要求解除《二手房买卖协议》,并退还已经给付的房屋价款,此诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。关于违约金,原、被告双方约定违约金为50,000元,本案被告方违约应当向原告支付违约金,在庭审中被告董东晓表示不愿意支付违约金,愿意支付利息,可视为对违约金数额过多的抗辩,本院结合原告的损失酌定违约金为40,000元。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
  一、被告唐云舒、董东晓、秦琪浓在本判决生效后十日内返还原告张秀娥购房款300,000元,并向原告张秀娥支付违约金40,000元;
  二、驳回原告张秀娥的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费3,200元,保全费2,270元,合计5,470元,由被告唐云舒、董东晓、秦琪浓承担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。
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