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农村房屋买卖合同如何判定其成立且有效力?

来源: 律师 时间:2019-11-11
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告李国起诉称:2012年4月5日,原告因欲向被告张章购买其名下位于宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村秦山朱家X号的房屋,向被告支付了定金30000元,被告出具了收条一份。原、被告双方未签订书面合同,未确定房屋的价格,也未交付房屋。后被告反悔不愿出售房屋,亦不肯退还定金。原告认为:一方面,双方未正式签订买卖合同,合同未成立,原告支付的定金不具有法律意义;另一方面,原告是城镇户口,不是被告所在村的村民,原告购买农村房屋的行为是无效的,双方的房屋买卖合同也无效,定金应当返还。为此,原告诉至法院,要求被告退还购房定金30000元。

被告张章答辩称:被告经人介绍与原告相识,原告欲购买被告名下位于宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村秦山朱家1号的房屋,双方经协商确定房屋价格为1100000元。2012年4月5日,被告收取了原告支付的定金30000元,并出具了收条,但房屋并未交付,仍由被告居住至今。被告认为:原、被告双方根据诚实信用原则对房屋的买卖达成了一致的意见,合同已成立;被告依法对房屋享有所有权,有权对房屋进行处分,而且国家也没有强制性的法律法规禁止农村房屋的买卖,原、被告达成的买卖宅基地上房屋的合同是合法有效的。因此,被告请求法院驳回原告的诉讼请求,如果原告愿意继续履行合同,被告也同意继续履行。

原告李国在举证期限内向本院提供了收条一份,欲证明被告收取原告定金30000元的事实。被告对该证据无异议。本院对此予以认定。

被告张章在举证期限内向本院提供了集体土地使用证一份,欲证明原、被告所买卖房屋的具体情况。原告对该证据无异议。本院对此予以认定。

为查明本案事实,本院依职权向镇海区国土局调取了农村私人建房用地呈报表、宗地草图各一份。原、被告对上述证据均无异议。本院对此予以认定。

根据已认定的证据,结合原、被告的庭审陈述,本院查明事实如下:

2012年4月5日,原告为购买被告名下位于宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村秦山朱家X号的房屋[集体土地使用证号为镇集用(2004)字第0008264号],向被告支付了定金30000元。被告于当日出具收条一份,载明“已收到李国老板房屋定金人民币叁万元正,特此为证”。后原告要求被告归还定金未果,故诉至本院。

另查明,原告李国并非宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村村民。

本院认为:本案当事人争议的焦点在于:一、原、被告之间的农村房屋买卖合同是否成立;二、若买卖合同成立,则合同是否有效。首先,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款规定,当事人对合同是否成立存在争议的,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。本案中,原、被告分别为买受人和出卖人,双方口头约定买卖标的为位于宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村秦山朱家1号的房屋,原告为此还支付了购房定金。虽然双方在庭审中就房屋的价格是否确定存在争议,但根据最高人民法院的上述规定,买卖合同价款的确定不是合同的必备条件,缺少这一条款并不影响合同的成立,原、被告之间的合意内容已经具备了合同成立的必备条款,故原、被告之间的农村房屋买卖合同已成立。其次,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让,必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地,农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告订立的房屋买卖合同虽然成立,但因房屋涉及的宅基地使用权主体与买受方即本案被告不属于同一个集体经济组织,向本集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了集体经济组织的成员性属性,故本院认定该房屋买卖合同无效。原、被告双方订立的定金合同为房屋买卖合同的从合同,具有从属性,主合同无效的,从合同亦应无效。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求于法有据,本院依法予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款之规定,判决如下:

被告张章返还原告李国为购买位于宁波市镇海区九龙湖镇汶溪村秦山朱家X号房屋[集体土地使用证号为镇集用(2004)字第0008264号]而支付的定金30000元,于本判决生效之日起十五日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费550元,减半收取275元,由原告李国与被告张章各负担137.50元,于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内,凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费,如银行汇款,收款人为宁波市财政局非税资金专户,账号:81×××01,开户银行:宁波市中国银行营业部。如邮政汇款,收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交,作自动放弃上诉处理。

法律文书生效后,有执行内容的部分,当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请,将丧失向法院申请执行的权利。

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