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可以擅自将房屋使用权转给其他人吗?

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  原告林兴向本院提出诉讼请求:1、确认原告与第三人之间签订的农村房屋买卖合同无效,第三人与被告之间签订的农村房屋买卖合同无效;2、判令被告将济南市历城区董家镇谢家屯20号《农村宅基地使用权证》返还原告;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2001年11月19日,林兴将济南市历城区董家镇谢家屯20号住宅转让给案外人刘蒲,价款为13000元,当天刘蒲向林兴支付了价款,林兴将《农村宅基地使用权证》及住宅交付给了刘蒲。2003年4月15日,刘蒲将房屋及证件转让给本案第三人周新东,三方签订了《房屋、院落买卖谅解备忘录》,约定今后该房产及有关事宜与刘蒲无关。2010年,周新东又将该房屋卖与刘承,由刘承的次子李务胜签订了《农村房屋买卖合同》,办理相关事宜,周新东当场交付了《农村宅基地使用权证》,此后,涉案房屋由刘承的长子李务祥居住。根据法律规定,林兴与周新东之间的农村房屋买卖合同无效,刘承与周新东之间的农村房屋买卖合同无效。林兴同意返还购房款,当事人经多次调解未果,为维护林兴的合法权益,特诉至法院。
  被告刘承辩称,1、原告不是被告和第三人的合同相对人,没有权利要求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效;2、没有具体的法律行政法规规定农村房屋买卖合同属于禁止买卖的范畴;3、被告和第三人签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示,内容合法,系有效合同;4、原告的第二项诉讼请求因该涉案房屋已拆迁,不具备返还的必要;5、被告保留追究原告及第三人相关责任的权利。
  第三人周新东述称,1、当时房屋买卖时,合同是双方真实意思表示,内容有效;2、房屋买卖后,周新东对房屋进行了改造和修缮,花费了大量的人力、物力和财力;3、房屋买卖至今已近十五年,期间房屋的价值已增值很多,希望法官判决时予以考虑。
  本院经审理认定事实如下:
  1、林兴系济南市历城区董家街道谢家屯村集体经济组织成员,刘承系黑龙江省鸡西矿务局退休工人,周新东系山东小鸭集团职工。
  2、1984年,林兴取得济南市历城区董家镇谢家屯村20号的《农村宅基地使用权证》,后该证于1993年变更为历城集建(93)字第0809469号《集体土地建设用地使用证》。
  3、2003年4月15日,林兴(甲方)、周新东(乙方)及案外人刘蒲(丙方)签订《房屋、院落买卖谅解备忘录》1份,约定:一、2001年11月19日,甲方将历城区董家镇谢家屯20号的房屋院落及宅地有偿转让给丙方,2003年4月15日,丙方因为急需资金将此房屋院落及宅地原价转让给乙方。二、甲、乙、丙三方经友好平等协商,甲方将购房款退还丙方后,丙方将土地使用证等相关证件交还给乙方,由甲方和乙方签订房屋、院落买卖合同。自甲、乙双方所签订的房屋、院落买卖合同签字生效之日起,甲方和丙方所有关于历城区董家镇谢家屯20号房屋院落及宅地的协议、合同等文件全部作废。今后该房产及有关事宜均与丙方无关。
  4、2010年12月24日,周新东(甲方)与刘承(乙方)及刘承代理人李务胜签订《转让协议》1份,约定:1、甲方将院落一处有偿装让给乙方。院落情况:宅基地:历城集建(93)字第0809469号,宅基地使用证上土地使用者:林兴,地号:050809469,土地类别:50。用地面积:171㎡,建筑占地:72.6㎡,用途:住宅。2、房屋情况:北屋四间,前出厦,地面铺瓷砖,吊顶,墙体为白色粉刷墙,有自装土暖气管道,3个暖气片,东屋2间,铺瓷砖,北屋、东屋安装有防盗门、防盗窗,东屋有老田万友暖气炉一个,南屋一间,厕所一个,门楼一间。3、房屋转让价格:肆万肆仟元整。4、甲方承诺为乙方办理土地证更名提供一切便利条件。如发生拆迁,一切补偿归乙方所有。5、乙方承诺在2010年2月28号前付款肆万贰仟元,甲方在2010年12月31日前搬迁完毕并付清2010年度的一切费用,交房时乙方付清剩余的贰仟元房款。如一方违约,违约方按照每天200元向未违约方支付滞纳金。6、甲方在乙方付清肆万贰仟元时,将集体土地使用证壹份、甲方和土地使用证上土地使用者签订的协议壹份一并交给乙方。7、鉴于乙方本人不在济南,无法履行签字付款等手续,乙方委托李务胜全权代理包括付款、签字、房屋交接等一切事宜。由此发生的一切责任和义务由受委托代理人承担。后刘承分三次支付给周新东购买房屋、院落的款项共计44000元。
  5、涉案房屋的历城集建(93)字第0809469号《集体土地建设用地使用证》原件现在刘承处。
  6、刘承、周新东均要求,如果涉案买卖合同被确认为无效,将另案主张两人各自支付的购房款返还及赔偿因合同无效造成的损失。
  本院认为,本案的争议焦点为林兴、周新东及案外人刘蒲于2003年4月15日签订的《房屋、院落买卖谅解备忘录》及周新东、刘承于2010年12月24日签订的《转让协议》是否有效。林兴系济南市历城区董家街道谢家屯村集体经济组织成员,依法取得原济南市历城区董家镇谢家屯20号的《农村宅基地使用权证》(后变更为历城集建(93)字第0809469号《集体土地建设用地使用证》),并在该宅基地上建造了房屋。2003年4月15日,林兴与周新东及案外人刘蒲签订《房屋、院落买卖谅解备忘录》,林兴将涉案房屋及宅基地使用权转让给非历城区董家街道谢家屯村集体经济组织成员的周新东;2010年12月24日,周新东与刘承签订《转让协议》,周新东又将涉案房屋及宅基地使用权转让给非历城区董家街道谢家屯村集体经济组织成员的刘承,因林兴只享有宅基地使用权,其擅自将宅基地使用权转让给周新东,而周新东又擅自将宅基地使用权转让给刘承,该两次转让行为均违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,故林兴与周新东及案外人刘蒲于2003年4月15日签订的《房屋、院落买卖谅解备忘录》、周新东与刘承于2010年12月24日签订的《转让协议》均应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,因该买卖合同取得的财产,应当予以返还,故被告刘承应返还原告林兴涉案的历城集建(93)字第0809469号《集体土地建设用地使用证》(原济南市历城区董家镇谢家屯20号《农村宅基地使用权证》)。对涉案房屋及购房款的返还问题,因涉案房屋已被拆除无法返还,且刘承、周新东均要求,如果涉案买卖合同被确认为无效,对其各自支付的购房款返还及因合同无效造成的损失,将另案进行主张,故对因合同无效产生的购房款返还及损失赔偿等问题,本案不予一并处理,当事人可另案起诉。
  据此,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定,判决如下:
  一、确认原告林兴与第三人周新东及案外人刘蒲于2003年4月15日签订的《房屋、院落买卖谅解备忘录》无效。
  二、确认被告刘承与第三人周新东于2010年12月24日签订的《转让协议》无效。
  三、限被告刘承于本判决生效之日起十日内将历城集建(93)字第0809469号《集体土地建设用地使用证》返还原告林兴。
  案件受理费25元,由原告林兴负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。
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