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农村房屋买卖合同无效体现在那些方面?

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原审法院经审理查明,2007年2月14日,胡新、刘广(甲方)与杨雪(乙方)签订房屋买卖协议书一份,双方约定:一、座落于铜山县铜山镇二堡村一组砖混结构上、下两层六间楼房面积200多平方,宅基地东西长11米,南北长19米,外带小院系甲方所有,现甲方自愿将上、下两层六间楼房及小院以人民币壹拾万贰仟元价格出售给乙方,该楼房东靠陈效奎,西邻谢宗民。二、协议签字后,乙方首付甲方购房款柒万元整,余款双方另行协商。三、甲方应将房屋及房门钥匙和其他相关手续交给乙方,房屋交付后产权归乙方所有。乙方有权翻建修缮房屋,费用由乙方自己承担。翻建后的房屋产权仍归乙方所有,甲方应配合乙方办理翻建所需手续,所需办证费用由乙方负担。四、该房屋出售以后如二堡村统一办理房屋登记手续,甲方应协助乙方办理房屋登记手续,费用由乙方负担。五、如遇政府征地拆迁,无论是按人口或者是房屋实际面积补偿,拆迁补偿的房屋及地上附着物的补偿费均归乙方所有,甲方不得向乙方要求分割房屋或者补偿费。双方应按协议履行,如甲方违约,则需向另一方支付违约金伍万元。同日,该合同经铜山县天成法律服务所见证,出具了(2007)铜天民内字第03号见证书。

2007年2月14日,胡新向杨雪出具收条一张,内容为:今收陈宝现金柒万圆整购房款。2008年9月15日,胡新再次向杨雪出具收条一份,内容为:拿陈宝现金三次13000元整壹万叁仟圆。后胡新为杨雪出具字据:房款共欠2000元。

2014年8月,胡新、刘广提起诉讼,要求确认与杨雪签订的房屋买卖协议无效。

另查明,胡新、刘广与杨雪户口所在地不在同一村组,杨雪购买胡新、刘广房屋后对原房屋未作重大改动,仅新建三间配房。

原审法院认为,根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案诉争的是农村房屋买卖合同的效力,根据其合同的标的物必然涉及如下问题:其一,农村房屋买卖必然涉及宅地基及农村土地的买卖,是我国法律法规所禁止的。其二,农村土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让,此类买卖涉及到农村居民的生存权益。其三,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,买卖虽完成,但买受人无法获得所有权。现行《土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地;第四款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。同时,该法第六十三条规定,农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条规定是农村房屋买卖合同效力问题定性处理的基本依据。1999年国务院办公厅颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》第2条明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售;也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅;有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年6月)第15条明确规定,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当按照合同法第五十二条和土地管理法第四十三规定,认定该买卖合同无效。出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。刘广、胡新、杨雪虽然自愿签订了房屋买卖协议书,胡新、刘广向杨雪交付了房屋、杨雪已给付胡新、刘广十万元的购房款,但是由于刘广、胡新、杨雪并非同一经济组织成员,刘广、胡新与杨雪房屋买卖的行为违反了国务院行政法规的规定,对胡新、刘广要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的请求,法院予以支持。遂判决:确认胡新、刘广与杨雪2007年2月14日签订的房屋买卖协议书无效。

上诉人杨雪不服上述民事判决,向本院提起上诉称:1、该涉案房屋未取得建设用地规划许可证,也未取得建设工程规划许可证,根据江苏省高级人民法院2014年第1期民事审判咨询中的《业务问答》,对于未取得建设工程规划许可证的房屋买卖合同,人民法院应当不予受理。2、涉案房屋自2007年2月14日开始已经被杨雪长期、稳定的占有和使用,且进行了大量的改造和维修,该涉案房屋已经由杨雪“时效取得”。综上,请求二审法院撤销一审判决,驳回被上诉人胡新、刘广的起诉。

被上诉人胡新、刘广共同答辩称:1、江苏省高级人民法院2014年第1期民事审判咨询中的《业务问答》不是法律法规,不能作为定案依据。且《业务问答》中所述情形系确认权利归属的案件,而本案系房屋买卖合同纠纷。2、对于“时效取得”,我国并没有相关规定,即使按照“取得时效”即“占有取得”,我国也没有规定取得时效制度。综上,原审法院认定事实清楚、适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。

经双方当事人确认,本案二审期间的争议焦点为:原审法院认定双方买卖合同无效是否有法律依据。

本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为,根据《土地管理法》的规定,非同一集体经济组织内部的成员对农村集体土地上的房屋进行买卖的行为无效,原审法院认定胡新、刘广与杨雪于2007年2月14日签订的房屋买卖协议书无效,符合法律规定,本院予以维持。上诉人杨雪的上诉请求无法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2340元,由上诉人杨雪负担。

本判决为终审判决。

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