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经家人同意买卖的农村房屋合同有效吗?

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  原告钱英向本院提出诉讼请求:确认原告与被告钱跃签订的农村房屋买卖合同有效。事实和理由:钱永明(已去世)与仇珍为夫妻关系,一生一子四女,之子钱跃,长女钱英,次女钱艳,三女钱云,四女钱华。钱永明有宅基地一处,位于北京市顺义区×镇×村。1993年1月8日,钱跃以父母的名义,与原告签订了农村房屋买卖合同,合同约定:经父母同意,被告将×镇×村北房四间、西厢房三间以及所有物品以5000元的价格卖给原告钱英,产权由买方所有。原告在购买上述房屋时为×村村民(农业户口)。合同签订后,原告将5000元买房款付给了钱跃,钱跃将宅基地使用权证交付给原告钱英。现就该合同的效力问题,双方产生争议,故原告诉至法院。
  被告钱跃辩称,不同意原告的诉讼请求。钱跃没有签订过房屋买卖合同,即便是签了,也不能成立,因为当时我爷爷钱永明还很健康,所以轮不到钱跃签协议。而且,钱跃当时也就20多岁,不可能卖房。另外,合同上只有钱跃的签名,并没有其他人的签字。当时签订合同时,我爷爷奶奶都在世,在本村只有这一块宅基地。我父母是1986年结婚的。
  被告仇珍、钱艳、钱云、钱华共同辩称,不同意原告的诉讼请求。一、四被告与原告之间没有签订过买卖合同,钱跃也没有将房屋卖给过原告;二、原告现在不具备买受人资格,其户籍性质为非农业户口;三、涉诉房产为家庭共有财产,该房屋建造于1984年,在盖房过程中,仇珍夫妇以及其他四被告均就涉诉房产出资出力,应为家庭共有财产,钱跃无权代表全部家庭成员处分共有财产。综上,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。另外,钱艳是1978年左右结婚,钱云是1980年结婚,钱华是1992年结婚。当时仇珍夫妇只有这一块宅基地。
  本院经审理认定事实如下:
  钱永明与仇珍为夫妻关系,二人共生育五个子女,即钱英、钱艳、钱云、钱跃、钱华。钱永明于2004年去世。钱英由他人抚养长大。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×号,该宅院《集体土地建设用地使用证》号为:×镇集建(证)字第187号,登记的土地使用者为钱永明。宅院内共建有北正房四间、西厢房三间,该宅院现由钱英实际占有和使用。
  2017年9月28日,仇珍、钱跃、钱艳、钱云、钱华以物权保护纠纷为由将钱英诉至本院【案号为(2017)京0113民初18822号】,要求钱英停止在涉诉宅院内施工并将涉诉宅院内的建筑物、构筑物恢复原状。该案审理中,钱英提供1993年1月8日其与钱跃签订的房屋买卖协议(以下简称“协议”)以证明涉诉宅院内的房屋系其购买所得。协议内容为:“经父母同意,现将×村原住北房四间、西房三间及所有物品以伍仟圆整转卖给大姐钱英,产权由买方所有,特此证明。卖方钱跃,买方钱英,1993年1月8日。”钱跃不认可上述协议的真实性,并申请对协议中卖房人落款处“钱跃”签名的真伪进行鉴定。经本院委托,北京明正司法鉴定中心于2018年6月27日出具《司法鉴定意见书》,鉴定结论为协议中卖房人落款处“钱跃”签名系钱跃本人书写。后仇珍、钱跃、钱艳、钱云、钱华于2018年7月19日撤回该案起诉。
  本案审理中,原告提供涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》、协议、《司法鉴定意见书》、派出所证明信等证明涉诉宅院内的房屋系其以5000元的价款购买所得且其购买涉诉房屋时为涉诉房屋所在村村民,有购房资格。被告仇珍、钱艳、钱云、钱华认可《集体土地建设用地使用证》的真实性,不认可协议、《司法鉴定意见书》的真实性和证明目的,认为即使协议属实,被告钱跃也无权处分家庭共有财产,且当时原告在村里另有一处宅基地,无权再购买涉诉房屋。被告钱跃亦不认可协议、《司法鉴定意见书》的真实性和证明目的。
  经询问,被告钱艳、钱云、钱华、钱跃均称钱永明夫妇于上世纪八十年代末、九十年代初举家搬到了北京城里生活,后来没有再回到涉诉宅院内居住生活,当时基于亲属关系,涉诉宅院就交给了原告看管,涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》也是由原告自行领取的。原告不认可被告所述。
  经询问,仇珍称钱英小的时候就过继给了钱永祥,钱永祥系钱永明的哥哥,两家东西院居住;涉诉房屋是钱跃结婚之前建的,由几个女儿共同出资所建,其与钱跃没有分过家,房子也没有分给钱跃;后来其于1990年左右跟儿子钱跃搬到了城里居住,其后未再回到涉诉院落居住生活,当时因钱英离得近,房子就交给钱英看管,对于房屋被出卖一事并不知情,钱跃也没有同父母说过此事,现其不同意将房屋出卖给钱英。
  上述事实,有《集体土地建设用地使用证》、协议、《司法鉴定意见书》、派出所证明信、(2017)京0113民初18822号民事案件卷宗及本案庭审笔录等在案佐证。
  本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,原告提供的证据能够证实涉诉协议系被告钱跃与其共同签订,该协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。故原告的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。被告辩称原告是为其看管涉诉房屋,缺乏相关证据佐证,且不符合生活常理,本院不予采纳。被告另称,涉诉房屋系家庭共有财产,被告钱跃无权将房屋出卖给原告,但根据双方的陈述,钱永明夫妇于上世纪九十年代初即举家搬到市区居住生活,未再回到涉诉宅院内居住生活,且钱永明夫妇与被告钱跃共同生活,对涉诉房屋出卖给原告一事应当知情;被告钱跃系钱永明夫妇独子,且与父母共同生活,即使涉诉房屋系家庭共有财产,作为买受人的原告亦有理由相信被告钱跃与其签订房屋买卖协议时必然经过了家庭所有成员的同意,且房屋买卖协议中亦载明了“经父母同意”,故双方签订的协议应为有效,被告的辩称意见无事实和法律依据,本院不予采纳。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,判决如下:
  确认原告钱英与被告钱跃于一九九三年一月八日签订的房屋买卖协议有效。
  案件受理费二十五元,由原告钱英负担(已交纳)。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
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