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农村房屋合同无效之后,应该如何返还财产?

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  李福在原审法院诉称:2001年9月16日,我与杨忠订立房屋买卖协议,我将自己的位于北京市门头沟区73号(以下简称73号房屋)北房三间、西房三间以48000元价款卖给杨忠,双方按照约定履行完毕。2014年经法院判决,确认我们之间的协议无效,后杨忠与北京市门头沟区龙泉镇某村民委员会订立《某村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》将73号房屋全部拆迁,因此杨忠获得两居室楼房两套,补偿款50余万元。杨忠获得的房屋拆迁利益中,包括我30%的利益。我不主张取得安置房屋,要求杨忠给付我折价款。据了解,拆迁安置房屋没有取得房屋所有权证,该房屋的市场交易价格每套约为120万元,经计算,杨忠应当给付我经济补偿共计88万元。
  杨忠在原审法院辩称:不同意李福的诉讼请求。2001年我购买73号房屋后,由于房屋较破旧,因此我出资将原有房屋拆除,重新在宅基地上建房,扩大了房屋的面积,提高了房屋的使用价值,李福卖给我的房屋已经灭失。2009年,我与北京市门头沟区某村订立协议,将我所建房屋拆除,宅基地交还给村委会后,给予我个人相应安置补偿,我得到的两套安置房系置换而来,村委会并没有给我宅基地补偿。73号全部房屋拆迁并非按照国家拆迁政策的拆迁补偿,我获得的利益属于我自建房屋所得利益,与李福无关。
  原审法院经审理查明:(2014)门民初字第4028号民事判决书确认李福系门头沟区某村村民,2001年9月16日李福与杨忠订立房产永久转让协议,约定,李福将73号院北房三间、西房三间转让给杨忠,房屋价款48000元。合同订立后,李福与杨忠按照约定各自履行合同内容。73号院落土地系农村集体性质,为村民建房宅基地,杨忠非某村集体经济组织成员,故判决李福与杨忠于2001年9月16日就73号院房屋订立的房产永久转让协议无效。该判决生效后,双方未就合同无效后法律后果主张权利。
  2009年4月6日杨忠(乙方)与北京市门头沟区龙泉镇某村民委员会(甲方)订立《某村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》,甲方根据北京市人民代表大会、北京市人民政府批准的门头沟区城市规划方案,该村土地为城市建设用地,为配合门头沟区城市规划方案的实施,需要对甲方土地开发建设,为实现集约化开发使用土地,经区政府批准,甲方采取房屋置换方式收回乙方宅基地,用于城市开发建设。甲乙双方就乙方住宅房屋拆迁,甲方收回乙方占用的宅基地等问题充分协商,达成如下协议:1、拆除73号院房屋170.53平方米,院落面积216.61平方米;2、乙方被拆迁房屋有户口为杨忠;3、双方确认乙方在被拆迁范围内有正式住房建筑面积为151.63平方米,该部分甲方应当补偿乙方相同建筑面积的楼房,即实行相同面积置换。现有房屋中非正式房屋面积为18.9平方米,甲方补偿乙方5670元,甲方支付乙方附属物补偿款330.9元;4、乙方获得回迁安置房二套;5、拆迁过渡期内,甲方每月给付乙方500元;6、其他补偿搬家费100元、提前搬家奖励35000元、配合测量工作奖励1000元、配合确认户型工作奖励1500元。该协议订立后,双方依约履行。
  2014年11月2日,杨忠与北京市门头沟区某村村民委员会订立《某村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议补充协议》,杨忠获得补偿款490234元(包括回迁奖励60000元、拆迁补助费96648元、安置费333586元)。该款经李福申请,提供担保后,法院于2015年3月10日作出裁定书,将该款冻结。
  2014年11月17日,杨忠与北京市门头沟区某村村民委员会签订《北京市门头沟区某村居住及配套用地土地一级开发定向安置房认购协议》,确定杨忠获得1102号房屋一套、203号房屋一套,两套楼房超出预计面积共2.64平方米,杨忠补交购房款3030元。现该房屋未取得房屋所有权证。杨忠取得安置房屋后,于2014年12月9日,将1102号房屋以90万元的价格出售给王倩棠;2014年11月17日,杨忠将203号房屋以92万元的价格出售给董玉碗、尚秀芝。
  在审理中,杨忠主张出售房屋所得款被他人全部骗走,无力给付李福补偿款。李福认为杨忠是否被骗与本案没有直接关系,同时不主张获得安置房,要求杨忠按照两套房屋价格240万元,加上杨忠所得补偿款50余万元后乘以百分之三十,即杨忠给付经济补偿款共88万元。李福未提供证据证明两套安置房价格为240万元。
  上述事实,有周玉顺、杨忠、徐清龙的陈述,(2014)门民初字第4028号民事判决书,《某村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》,《某村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议补充协议》,《北京市门头沟区某居住及配套用地土地一级开发定向安置房认购协议》等证据在案佐证。
  原审法院经审理认为:李福与杨忠于2001年9月16日就73号院房屋订立的房产永久转让协议被依法确认无效,故对协议无效产生的法律后果,李福应当承担主要责任,杨忠承担次要责任。
  协议无效后,双方依据协议取得的财产未进行相互返还,杨忠与北京市门头沟区龙泉镇某村订立拆迁协议,将73号院所有房屋拆除,获得安置房两套及补偿款50余万元,该利益中,除属于杨忠的专有部分,其余部分包括李福按照双方责任比例应得利益,杨忠理应给付李福。杨忠不同意给付的答辩意见,于法无据,法院不予采信。
  鉴于杨忠已将两套安置房出售,故李福放弃安置房,要求杨忠按照责任比例给付货币补偿的意见可行,但对李福主张的计算方法不合理之处,法院予以调整。杨忠给付李福的购房款48000元,应当自李福获得的经济补偿中扣除。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决:一、杨忠于本判决生效之日起七日内给付李福经济补偿款共计六十五万五千二百四十九元。二、驳回李福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  杨忠不服一审判决,向本院提起上诉。上诉请求为:1、撤销原审判决,依法改判驳回李福的诉讼请求。2、由李福承担本案全部诉讼费用。事实与理由:1、一审法院认定事实不清。上诉人购买被上诉人的房屋后,经村委会同意,上诉人对购买的房屋进行重新建造,扩大了房屋面积,被上诉人的原有房屋已经灭失,此次被拆迁的房屋为上诉人重新建造而成。此次拆迁上诉人获得的置换性补偿是对上诉人所建房屋的拆迁安置补偿,而非农村集体土地宅基地的补偿,与被上诉人无关。2、一审法院对拆迁利益的分割认定中存在明显错误,认定事实不清,在计算分割拆迁利益中明显偏袒被上诉人一方。
  李福服从一审判决,不同意上诉人的上诉请求和理由。
  本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
  本院认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。杨忠与李福签订的农村房屋买卖合同依法被确认无效,按法律规定应当相互返还,对于一方所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因杨忠未将房屋返还给李福,现73号房屋被拆迁,双方应当对拆迁利益进行分割。杨忠所称拆迁仅针对其翻建的房屋而与李福无关,于法无据,本院不予认可。因农村房屋买卖合同无效的主要过错方在李福,故在分割拆迁利益时对杨忠应予多分。根据拆迁协议及杨忠出售房屋的价格,一审法院依据过错程度按一定比例判决杨忠给付李福相应补偿款,符合法律规定,本院予以确认。
  综上,原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费九千六百三十元,由李福负担四千七百五十元(已交纳);由杨忠负担四千八百八十元(于本判决生效之日起七日内交纳)。诉讼保全申请费二千九百七十元,由李福负担(已交纳)。
  二审案件受理费四千八百八十元,由杨忠负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。
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