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农村房屋买卖给非本集体人员是不是合同无效

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  秦明向本院提出诉讼请求:1.确认我们在2016年10月3日签订的房屋买卖协议无效;2.由两被告返还我们购房款385,000元;3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由:我与刘玲、谭杰均不是争议房屋所在地集体经济组织成员。我在网上查看到谭杰发布的售房(农村房屋)信息后,与刘玲联系买房事宜。该房屋三间二层(包括2间小房子、院子、菜园、道场),位于南漳县××××组,整体出售。我们双方就买卖房屋事宜协商意见一致后,刘玲以谭杰的名义于2016年10月3日与我签订房屋买卖协议。该协议约定,房屋整体价格为360,000元,首付20,000元,剩余340,000元在2016年11月8日付清,同时交付房屋;我负责配合谭杰完成过户,费用25,000元由我支付。同年11月5日,我将购房款360,000元及过户费用25,000元支付给刘玲,但刘玲只是交付了房屋、责任田,至今没有办理好我在房屋所在地集体经济组织的落户手续。因我非房屋所在地集体经济组织成员,不能购买该房屋,我要求退房无果,遂向法院起诉,要求支持我的诉讼请求。
  刘玲、谭杰承认原告在本案中所主张的事实,但认为刘玲是代表其儿子谭杰签订的房屋买卖合同,不是房屋买卖合同当事人、本案的适格被告。该房屋是谭杰在2013年购买房屋所在地集体经济组织成员陈家坤的老房子,次年折旧建新形成,是谭杰的私有财产,其有权进行变卖,故双方自愿签订的房屋买卖合同是有效合同,不同意秦明的诉讼请求。
  本院认为,刘玲、谭杰承认秦明在本案中所主张的事实,故对秦明主张的事实予以确认。农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人,他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同,涉及农村宅基地的问题,对合同效力需严格按法律规定进行确认。2015全国民事审判工作会议纪要第35条意见“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息”。本案的原告秦明、被告刘玲、谭杰均不是房屋所在地集体经济组织成员,该集体经济组织成员将农村自有居住性房屋转让给非本集体经济组织成员谭杰,其转让行为因违法而无效。谭杰在所购买的老房屋所在的集体经济组织所有的宅基地上折旧建新,并将所建房屋转让给非本集体经济组织成员原告秦明,该房屋转让合同也因违法而无效。在房屋买卖合同被确认无效后,谭杰应当依法返还其因该合同而取得的购房款等费用,故秦明要求返还购房款360,000元及过户费用25,000元的诉讼请求,本院予以支持。该房屋买卖合同双方当事人是秦明和谭杰,刘玲非该合同当事人,不是本案适格被告,对秦明要求刘玲承担相应法律责任的请求,本院不予支持。
  依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,判决如下:
  一、原告秦明与被告谭杰于2016年10月3日签订的房屋买卖合同无效;
  二、被告谭杰在本判决生效后十日内返还原告秦明购房款360,000元及过户费用25,000元;
  三、驳回原告秦明的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。南漳县人民法院的开户行为:中国农业银行南漳县支行,账号为:17×××73。
  案件受理费减半收取3538元,由原告秦明负担2000元、被告谭杰负担1538元,在本判决生效后七日内交纳。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
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