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《卖房契约》如何认定其有效性?

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
  张云向本院提出上诉请求:撤销原判,依法改判支持张云一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。主要事实与理由:双方签订房屋买卖合同未经宅基地审批手续,马琴亦非诉争房屋所在村集体经济组织成员,且现马琴的户口也是非农业户口。买卖农村私有房屋必然涉及宅基地买卖,宅基地买卖是法律所禁止的,合同应属无效。
  马琴辩称,同意原判,不同意上诉人的上诉请求。双方买卖交易行为在1999年之前。马琴原系延庆区延庆镇石河营村村民,而且在本村其他地方没有住所,1994年政府向马琴颁发了集体土地建设用地使用权证,交易合法有效。
  张云向一审法院起诉请求:1、请求法院判令张云与马琴双方之间签订的房屋买卖合同无效;2、要求马琴将坐落于北京市延庆区延庆镇石河营村13号房屋返还给张云。
  一审法院认定事实:北京市延庆区延庆镇石河营村村民赵某1与妻子刘某生前共育有七个子女,分别为:赵某4、赵某5、赵某2、赵某3、赵某6、赵某8和赵某7。刘某已于1978年去世,赵某1于1998年去世,赵某2于1995年去世。赵某2与张云系夫妻关系,二人共育有一女即赵某9。赵某2一家原居住在北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院,后赵某2作为卖方于1993年12月24日将本案诉争房屋卖与马琴,双方签订了《卖房契约》,载明:兹立卖房契约人赵某2因乔迁新居,愿将北房四间、南房四间、东西配房各一间及其院落和自来水设施等一并卖给本村马琴,属于永久为业。总出售价为三万三千元整,房款于1993年12月24日一次性付清,交卖房主赵某2收存。房权证发后由赵某2交与马琴。空头无凭、立据为证。立约人:卖主:赵某2;买主:马琴,中证人:张某,立约日期:1993年12月24日。上有卖主赵某2、买主马琴和中证人张某的签字。1995年赵某2去世。后张云作为非农业家庭户的户主于1998年7月1日搬至北京市延庆区191号院居住;后张云又于2005年3月14搬至北京市延庆区104号。现因诉争房屋的买卖合同效力问题双方产生争议,张云于2017年8月9日诉至法院,请求法院查明事实,依法判令双方签订的《卖房契约》无效,并要求马琴向张云返还本案诉争房屋。法院受理后,经审查因《卖房契约》的一方当事人即赵某2已去世,法院依法释明张云追加赵某2的继承人(涉及法定继承和转继承)参与诉讼;经法院释明后,张云将相关法律规定以及法院释明内容向相关权利人进行了转达,2017年9月13日,赵某4、赵某5、赵某3、赵某6、赵某8、赵某7、赵某9均作出如下书面意思表示和承诺:本人对张云与马琴农村房屋买卖合同纠纷案件不参与诉讼,对北京市延庆区延庆镇13号房产放弃继承,本声明为本人真实意思表示,上有各位声明人的签字加印指纹,时间为2017年9月13日。
  本案庭审过程中,张云向法院提交了如下证据材料:1、卖房契约一份,证明张云与马琴双方于1993年12月24日签订了卖房契约,显示的是农村房屋买卖。我方认为农村房屋不能卖与村集体以外的人;2、北京市公安局延庆派出所出具的证明信,证明张云与卖房人赵某2系夫妻关系,均是石河营村村民,赵某2已去世;3、北京市延庆区延庆镇石河营村委会于2017年9月14日开具的《村民特殊情况证明》一份,证明赵某2的父亲系在赵某2之后去世的,诉争房屋属因赵某2去世而转化为其继承人享有继承权;4、放弃声明七张,证明张云系唯一主张权利之人,其他继承人均已放弃继承房屋权利并且承诺不参与诉讼,本案处理结果与其无关;5、户口本复印件一份,证明张云系石河营村村民;6、北京市延庆区延庆镇石河营村委会于2017年12月15日开具的《村民特殊情况证明》一份,证明目的有三:一是赵某2在出售本案诉争房屋前已经和张云结婚,该房屋属于婚后财产;二是针对本案诉争房产而言,张云享有相关的权益,张云系石河营村集体经济组织成员,对房屋享有所有权;三是张云在1989年因村里占地,其户口由村内集体农转非,这也能证明为什么现在张云系非农业户口,但这并不影响张云作为村集体经济组织成员的身份。经质证,马琴对证据1真实性认可,但不认可证明目的,并强调该协议已经将本案诉争房屋卖与马琴,协议属合法有效;对证据2真实性认可;对证据3真实性认可;对证据4认为因当事人未出庭,无法核实;对证据5真实性认可;对证据6认为与本案无关,无法达到张云方欲证明的目的。
  马琴庭审中向法院出示了如下证据材料:1、北京市公安局延庆派出所调取的户籍档案一份,证明马琴系石河营村村民;2、北京市延庆区延庆镇石河营村委会开具的《村民特殊情况证明》两张,证明马琴系石河营村的老门老户村民,系集体经济组织成员,长期居住在位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号院内,且马琴与户籍档案中登记的“马凤勤”系属同一人;3、户口本复印件及户口登记表,证明马琴与其丈夫黄某一家人一直居住在本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院内,且马琴一家除该宅院外,无其他住所;4、集体土地建设用地使用证一份,证明本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号院的宅基地使用权已经由延庆县人民政府于1994年4月15日登记在马琴名下;5、北京市公安局延庆派出所出具的《常住人口登记表》一张和《户口登记簿》两张,证明马琴的户口一直在石河营村,亦长期在该村六排13号宅院内生活、居住,属于“久居”,马琴就是石河营人;另外,马琴与其丈夫黄某及孩子黄超一直居住在本案诉争宅院内,且无其他宅基地或者其他住所。经质证,张云对上述证据材料中的1、2、3真实性认可,但不认可马琴的证明目的,并称1993年我方已经将本案诉争宅院及房屋卖与马琴,马琴亦在此居住是事实,但无法证明马琴系石河营村的村民,马琴购买房屋之际系工人户口,并不具备购房资格;另外,虽然石河营村委会为马琴开具了有关马琴与马凤勤系同一人的证明,但二人的出生年月不一致,自相矛盾,故不能证明系同一人;除此之外,马琴的户口本显示马琴一家属于非农业家庭户,与其出具的证明马琴系石河营村村民的“证明”相矛盾,马琴的户口本显示的身份证号与石河营村委会开具的“证明”上记载的马琴的身份证号有出入,故本案中马琴与户口登记表(老户籍证)登记的马凤勤是否为同一人,不能证明;对证据4真实性认可,但不认可马琴的证明目的,因为马琴表示该集体土地建设用地使用证系根据买卖协议办理的,因买卖协议本身无效,因此我方对马琴的证明目的以及该证据的合法性均不予认可;对证据5真实性认可,但不认可证明目的,称通过马琴提交的上述证据恰恰能证明马琴在1990年前其本人以及家庭已经系非农业家庭户,从1975年由本村转到了粮管所,至1981年时其又从粮管所迁到了果林场,其与丈夫均不是农民身份。1990年时马琴本人以及家庭都是非农业户籍,最后以非农业户口身份转入到了石河营村,证明马琴本人以及其家庭成员均不是该村农户,只是户籍登记在该村居民,亦充分证明了马琴本人不是石河营村的集体经济组织成员。1990年前马琴就不再是石河营村村民了,故其在1993年购买本案诉争房屋及院落时并不具备购买资格。
  另查明,张云已于1989年将其户口从农业户转为非农业户;马琴的父母马某、闫某生前一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,属于该村第四生产队16号。马琴自出生至今亦一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村;1990年马琴与丈夫黄某将户口自延庆县果树场迁至本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院后,一家人至今居住在该院落内。
  另,2000年9月29日,马琴的身份证号经北京市公安局延庆分局延庆派出所更改;另查明,北京市公安局延庆派出所出具的《户口登记表》上记载的“马凤勤”与马琴系属同一人。
  另外,1994年4月15日,延庆县人民政府为马琴颁发的《集体土地建设用地使用证》上记载的“土地使用者”为马琴,且登记在宅院及房屋与本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号系属同一处宅院;且登记在宅基地四至与《卖方契约》中记载的四至完全吻合。
  庭审过程中,因张云与马琴双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争宅院及房屋归属问题争执较大,故未能协商解决。
  一审法院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分离性,在“房地一体”的格局下,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
  另外,民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则,依法成立的合同(协议)具有法律约束力,如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外,合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。
  就诉讼时效期间而言,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
  就本案而言,双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。法院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人赵某2手中转移至马琴处这一交易过程分析,综合认定本案中房屋买卖行为有效,张云的诉讼请求应依法予以驳回,具体裁判理由概述如下:
  其一,张云之夫赵某2在将本案诉争房屋及宅院于1993年12月24日处分给马琴之前,诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院及院落内的房屋属于张云和其丈夫赵某2的夫妻共同财产。1993年12月24日赵某2作为卖方将本案诉争房屋及宅院卖与马琴,双方签订了书面的《卖房契约》,当时本案诉争房屋买卖行为虽未经石河营村委会核准,但该买卖协议确系双方真实意思表示,在该《卖房契约》中亦载明卖方赵某2因乔迁新居自愿将本案诉争宅院及院落内的房屋连同自来水设施等一并卖与本村村民马琴,且属于马琴永久为业,房权证待政府部门发放后交给马琴,上有赵某2、马琴的签字以及中证人的签字,故该合同签订系双方真实意思表示,无任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平之处;且该买卖合同签订后双方依约履行了各自的合同义务,即马琴当时就以人民币3.3万元支付给了赵某2,履行了合同义务;作为出卖方,即张云之夫赵某2接受了马琴给付的房屋价款,并腾退了相关物品,并将本案诉争房屋交与马琴居住、使用,且约定了《集体土地建设用地使用证》待政府颁发后一并交与马琴。这一房屋买卖交易过程已成既定事实,证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系双方的真实意思表示。时至今日,房屋买卖行为已时过境迁近二十四年之久,该期间内包括卖方赵某2及张云以及赵某2去世后其相关享有继承权的权利人均从未向马琴主张过任何权利(包括主张认定房屋买卖行为无效、要求房屋返还等),从这一过程分析,应认定赵某2与马琴在履行该房屋买卖协议的过程中具有自愿性、真实性、连贯性;
  其二,从庭审查明的事实看,张云虽居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,但其户籍性质属于非农业户口;马琴作为长期居住在石河营村的老门老户,其父母生前亦系北京市延庆区延庆镇石河营村的村民,属于该村集体经济组织成员,且系农业户口;马琴于1975年12月27日到粮管所上班而将农业户口转为非农业户口,且1990年3月14日之后,马琴将户籍从延庆县果树场转到北京市延庆区延庆镇石河营村,属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外,例外情形主要包括如下几个情形:(一)买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的;(二)诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的;(三)对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的;上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言,从查明的事实看,马琴作为回乡落户的职工,其于1990年3月14日将户口迁至北京市延庆区延庆镇石河营村,并于1993年12月24日购买本案诉争宅院及房屋。从这一过程分析,马琴与赵某2就本案诉争房屋的交易过程完全符合上述“例外情形”中第(三)种情形之规定,法院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜;鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处,没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益,故应受法律保护,故马琴与赵某2于1993年签订的《卖房契约》合法有效;法院认定自马琴将户口自1990年3月14日迁至石河营村之日起,其基于回乡落户职工的身份、亦作为石河营村常住居民从本村村民赵某2手中交易农村房屋的行为有效,且这一交易行为的效力并不受交易双方是否均系石河营村同意集体经济组织成员的束缚和左右,故张云主张因赵某2与马琴签订的农村房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求,缺乏法律依据和法理支撑;综上,法院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则以及引导当事人积极维权的角度出发,法院对张云的诉讼请求以不予支持为宜;
  其三,就本案而言,依据法律规定,如果张云或被继承人赵某2的相关继承人在知道或者应当知道其权利受到损害(张云方认为权利受到损害)之日起三年内向人民法院起诉,人民法院应当依法予以受理并作出实体处理;但现状是基于张云方怠于行使自身权利致使赵某2、马琴之间的农村房屋买卖行为已经时过境迁近二十四年之久,根据《中华人民共和国民法总则》有规时效期间的规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”,本案中张云本次提起的确认房屋买卖行为无效的确认之诉以及要求马琴返还房屋的给付之诉,均超过了我国现行法律规定的最长保护时效期间的规定;鉴于庭审过程中马琴明确提出了诉讼时效抗辩,故法院认为因张云方的权利保护的最长诉讼时效期间已过,其相关权利基础已不复存在,现其起诉要求确认合同无效并据此要求马琴返还诉争宅院及院落内的房屋的相关诉求,已无法律依据,法院依法不予支持;
  其四,从庭审查明的事实看,马琴于1990年以回乡落户者的身份将户口从延庆县果树场迁至北京市延庆区延庆镇石河营村后,由于无房居住,其又于1993年从本村村民赵某2手中购买了本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院及院落内的房屋的使用权及所有权;1994年4月15日,延庆县人民政府根据诉争房屋的来龙去脉和权属的前因后果,为马琴颁发了《集体土地建设用地使用证》,以国家公权力的形式为本案诉争房屋的最终权利归属以及房屋坐落范围内的宅基地使用权进行了确定,该行为应认定相关国家机关对本案诉争物权已经做出了行政性质上的划定,且《集体土地建设用地使用权证》自颁发至今已有二十三年之久,期间包括张云在内的相关权利人并未提出过任何异议;且从该《集体土地建设用地使用证》登记的宅基地四至看,与赵某2和马琴签订的《卖房契约》记载的房屋院落四至完全吻合,故马琴作为回乡落户的职工长期在石河营村居住的事实已经得到石河营村委会、北京市延庆区人民政府的一致认可,法院对此不持异议;现张云仅以马琴买受房屋之际以及之后均属非农业户口且不属于石河营村集体经济组织成员身份为由认定《卖房契约》无效并进而要求马琴返还本案诉争房屋及院落的请求,无事实及法律依据,法院亦应不予支持;
  其五,本案中马琴作为长期居住的北京市延庆区延庆镇石河营村的村民,虽系非农业户口,但自其于1993年从本村村民赵某2手中买受本案诉争宅院及房屋后,一家人一直居住在该院落内;并且除本案诉争的、由马琴一家长期居住的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号院外,其并无别的住所或者居所,故本案诉争宅院及房屋作为马琴一家的唯一住所已经与马琴及家人形成须臾不可分的一部分;张云及其丈夫赵某2于1993年将本案诉争房屋卖与马琴后,其迁居到北京市延庆区延庆镇石河营村191号院内居住,且在赵某21995年去世后,张云继续在位于北京市延庆区延庆镇石河营村191号院内生活、居住,张云变为该院落内的非农业家庭户的户主;后张云又于2005年3月14日将住所迁至北京市延庆区延庆镇石河营东街13号楼104室。从张云一家的住所变迁来看,其并非一处居住场所;本案中张云并非基于其无房居住之原因而向法院起诉要求确认赵某2与马琴签订的《卖房契约》无效并进而要求马琴一家返还诉争宅院及房屋。故法院综合本案诉讼双方矛盾纠纷形成的时代背景和前因后果,结合双方庭审中举证质证和法庭辩论等,以事实为依据、以法律为准绳,综合认定张云之夫赵某2于1993年与马琴签订的《卖房契约》合法有效,张云的诉讼请求依法应予驳回。
  综上所述,法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发,根据相关法律、法规及司法解释的规定,鉴于本案中马琴作为回乡落户的职工依法享有在本村村民手中购买农村房屋的权利,同时考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性,法院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神,兼顾各方利益平衡,综合认定张云要求确认房屋买卖协议无效并据此要求马琴返还房屋的诉讼请求无法律依据和法理支撑,法院对此应予以驳回。
  综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号)第二条规定,判决:驳回张云的诉讼请求。
  本院对一审查明的事实予以确认。
  本院认为,本案的争议焦点系《卖房契约》的效力如何认定。经审查,涉案《卖房契约》是双方当事人的真实意思表示,且订立于1993年。《卖房契约》签订后马琴亦将户口迁至该房屋,且原延庆县人民政府向马琴颁发了《集体土地建设用地使用证》。据此,《卖房契约》应属有效。张云主张《卖房契约》无效并返还诉争房屋的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,一审法院驳回其诉求正确。关于诉讼时效,最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩,但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持:(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”明确了诉讼时效适用的范围为债权请求权。一审法院认定确认无效之诉超过诉讼时效,适用法律不当,本院予以纠正。
  综上所述,原判决裁判结果正确,但适用法律存在瑕疵,本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国第一项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费626元,由张云负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。
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