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农村房屋买卖合同效力问题,法院的看法

来源: 律师 时间:2019-11-12
正文
  郭河向本院提出诉讼请求:1.确认原被告于2017年1月20日签订的房屋买卖协议有效;2.诉讼费由被告承担。庭审中,郭河增加请求判令匡松、匡玲交付所卖房屋。事实和理由:原被告同村,2017年1月20日,被告与其父匡子礼(已故)经其母同意将属于被告及其父母的房屋卖给原告,双方签订房屋买卖协议,价款60000元已支付,被告出具收条。现被告拒不交付房屋,故起诉。
  匡松未作答辩。
  匡玲述称,匡松出卖家中房屋我不知情,该房屋是我和匡子礼结婚后分家所得,房子是我的,匡子礼临终前叮嘱不让卖老房子,匡松私自卖房得钱未用于家庭生活开支,郭河应找匡松解决,不同意原告的诉讼请求。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,认定如下:1.郭河称,与匡松经协商订立房屋买卖协议,约定将匡松家后边老房卖给郭河,价款60000元。2017年1月20日,双方签订买卖协议,并找本村匡某、朱某为中间人证明。匡松签字同意,匡子礼摁手印同意。2017年1月20日,匡松收取购房款60000元,出具收条,匡玲同意匡松卖房,提交房屋买卖协议1份、收条1张,并申请本院对证人匡某、朱某进行调查核实(调查笔录1份)。经质证,匡玲均不认可,称不知道匡松卖房,大约到2017年6月至7月,黄秀英找本村村主任办理房屋过户才知道此事,匡玲不同意卖房,将匡松赶出家门,现不知匡松下落,匡松收钱,应找匡松解决。经庭审核查,证人匡某、朱某证实匡子礼、匡松与郭河签订了房屋买卖协议经过,匡松收取了郭河支付的房价款60000元,匡玲也未否认匡松订约、收款的事实,本院对上述证据的真实性予以确认。2.匡玲主张匡松未经其同意私自出卖家中老房,匡子礼临终前叮嘱不让卖房,匡松卖的房子是匡玲与匡子礼的共同财产,不同意出卖,提交火化证复印件1份、死亡证明复印件1份(均与原件核对无误)、村委会证明1份。经质证,郭河对该组证据无异议,本院予以确认。
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:郭河与匡松系同村居民,两家南北相邻,郭河居北,匡松居南,匡子礼、匡玲系匡松的父母。2017年1月20日,郭河与匡松协商一致订立房屋买卖协议1份,约定将匡子礼家旧瓦房5间及宅院卖给郭河,价款60000元等内容。郭河、匡松、证明人匡某、朱某均在协议上签名、捺印;匡某书写了匡子礼的姓名,匡松拿回家,由匡子礼捺印同意(匡子礼当时身患疾病,行动不便)。之后,匡松回到郭河家,收取郭河支付的房价款60000元,并出具收条(证明)1张。2017年夏,郭河之妻黄秀英找本村村委会和当地土地管理机关请求办理房屋产权变更登记,匡玲以不知匡松卖房为由拒绝而形成本案诉讼。
  另查明,匡松所卖房屋门牌号为匡庄子村二区三排2号,建于匡子礼与匡玲结婚之前。2017年1月21日,匡子礼因病死亡。匡松现已离家,之前与父母共同生活;郭河、匡玲均表示联系不到匡松。经向当地土地管理机关查询,诉争房屋所在宅基地登记土地使用人为匡子礼(有关机关未出具证明)。
  本院认为,本案争议焦点是郭河与匡子礼、匡松于2017年1月20日订立的房屋买卖协议是否有效问题。农村房屋买卖合同具有标的物为不动产的特殊性,本质上仍然是买卖合同,确认合同效力可适用合同法总则关于合同效力的一般规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理审批、登记等手续生效的,依照其规定。本案诉争房屋建于匡玲与匡子礼结婚之前,匡玲承认系婚后与匡子礼分家所得,在目前没有相反证据证实的情况下,该房可认定为匡玲夫妇的共同财产。郭河与匡子礼、匡松经协商一致,订立房屋买卖协议,约定将匡子礼家位于宅院(南北长21.3米、东西宽15.73米)以价款60000元出卖给郭河等内容,该协议经匡子礼捺印确认、匡松签字、捺印确认,并经证人匡某、朱某证实匡玲对卖房一事知情且同意,因此可以确认房屋买卖协议系当事人双方的真实意思表示。我国现行相关法律、政策限制农村宅基地的用地及转让,主要是限制宅基地使用权的取得与受让,明确禁止城镇居民购买农村宅基地或购买农村房屋变相取得农村宅基地使用权,未禁止农村房屋所有权人行使出卖、出租等处分权,也未禁止同一集体经济组织内部成员之间的房屋买卖行为。法律、行政法规未明确规定农村房屋买卖合同需经办理审批、登记等手续后生效,因此本案诉争协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形,可确认有效。匡松系匡子礼、匡玲之子,在其父捺印同意、证人证实其母知情且同意的情况下签订房屋买卖协议、收取房价款行为,郭河有理由相信该行为系匡子礼、匡玲的真实意思表示,成立《合同法》第四十九条规定的表见代理,该代理行为有效。匡玲作为诉争房屋产权人,在其夫匡子礼已故的情况下,负有交付房屋义务。双方在协议中未约定交付时间,匡玲可在郭河催告后的合理时间内履行交付义务。匡玲以其不同意卖房,对匡子礼、匡松卖房一事不知情为由,拒绝履行合同义务,所举证据不足,且与证人证言相矛盾,本院不予支持。匡松与郭河订约、收款行为成立表见代理,现没有证据证实其系诉争房屋的产权人,因此匡松不承担交付房屋义务。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第五十二条、第一百三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,缺席判决如下:
  一、确认郭河与匡子礼、匡松于2017年1月20日订立的房屋买卖协议有效;
  二、匡玲于本判决生效后三十日内将位于宅院(南北长21.3米、东西宽15.73米)腾清后,交付给郭河;
  三、驳回郭河的其他诉讼请求。
  案件受理费40元,由匡玲负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
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