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《买卖房屋草契》有效性是如何体现的?

来源: 律师 时间:2019-11-15
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告刘克堂向本院提出诉讼请求:1.确认原告与冯桂金就位于北京市顺义区×镇×村×大街×号宅院内的北正房6间、东西厢房各3间房屋达成的买卖协议有效;2.诉讼费由被告负担。事实与理由:冯桂金于1995年9月20日将北京市顺义区×镇×村×大街×号宅院共计12间房屋以45000元出卖给案外人王德亮,后双方发生纠纷于1996年4月25日经北京市顺义县人民法院(1996)顺民初字第1571号民事调解书达成调解协议,由冯桂金返还案外人王德亮已付买房款,北京市顺义区×镇×村×大街×号院内房屋仍归冯桂金所有。1996年9月28日原告与冯桂金签订了《买卖房屋草契》,约定冯桂金将上述涉诉宅院内12间房屋出卖给原告,原告支付冯桂金购房款45000元。后原告及其家人在涉诉宅院内生活至今,冯桂金已去世,冯桂金的法定继承人为四被告。原告为了明确其与冯桂金签订的房屋买卖协议有效,起诉至人民法院,请求法院依法判决,维护原告的合法权益。

被告王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰辩称:不同意原告的诉讼请求,理由如下:1、原告提起的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效范围,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定,诉讼时效期间从知道或者应到知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。2、被告对原告提交的《买卖房屋草契》真实性不予认可。3、原告提交的证明材料可以认定,现北京市顺义区×镇×村×大街×号房屋的实际产权人为冯桂金。综上所述,被告认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主王,有责任提供证据。现被告出具的证据足以证明被答辩人提交的《买卖房屋草契》系伪造,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明:

冯桂金与王采凤系夫妻关系,共生育有三个子女:冯福志、冯淑英、冯淑兰。2006年12月冯桂金去世。

刘克堂称位于北京市顺义区×镇×村×大街×号宅院原属冯桂金所有,1995年时冯桂金将其卖给王德亮,但后经法院调解该宅院仍归冯桂金所有。1996年9月28日冯桂金与自己签订《买卖房屋草契》,约定冯桂金将上述涉诉宅院内12间房屋出卖给自己,自己支付了冯桂金购房款45000元。为此,刘克堂提交了宅基地登记卡、(1996)顺民初字第1571号民事调解书、村委会出具的《证明材料》、《买卖房屋草契》、户口簿等予以证实。宅基地登记卡显示,北京市顺义区×镇×村×大街×号宅院现在登记的土地使用权人为王德亮;调解书显示经北京市顺义县人民法院调解,双方达成了冯桂金返还王德亮购房款三万元、赔偿损失七千五百元、北京市顺义区×镇×村×大街×号院内房屋仍归冯桂金所有的协议。《证明材料》显示,冯桂金将上述房屋卖给王德亮,后王德亮办理宅基地登记卡变更手续,后冯桂金不同意交房,后经法院调解,达成了退款、赔偿、房归冯桂金的协议。该协议已全部执行完毕。在冯桂金、刘克堂1996年9月29日签订的《买卖房屋草契》中显示,冯桂金将其所有的上述房屋凭中证人庄某说合卖与刘克堂,共计45000元。在该草契上有代笔人及中证人庄某、监证人于某、出卖人冯桂金的签字确认,并加盖有监证机关顺义县×镇人民政府土地管理科、顺义县×乡×村村民委员会的公章。户口簿显示刘克堂系×村村民,农业户口。

王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰对宅基地登记卡、民事调解书、《证明材料》、户口簿的真实性均认可,但认为其只能证明原告在涉诉宅院内居住,不能证明房屋归原告所有;对《买卖房屋草契》的真实性不予认可,称草契上的庄某并不认可其为代笔人和中证人,于某虽认可字和章都是他写(盖)的,但表示其不知道房屋买卖的情况,冯桂金的签名也不是本人所签,因此主王该草契系伪造。为此,王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰提交了庄某手写的证明一份、于某的谈话录音一份等予以证实。在手写证明中庄某表示,自己当初只是给双方介绍,后来房屋是否买卖等具体交易情况自己不清楚;于某在谈话录音中表示,章和字确实是自己所为,但在没在场等具体情况记不清楚了。刘克堂对证明的真实性不认可,称出具证明的人应当出庭作证,接受双方的质询,证人没有出庭,该证明就不具备证明效力。被告不能仅凭庄某的签名不是本人所签就否认草契的效力。对谈话录音的真实性认可,称如果双方没有买卖关系,于某作为村主任,就不能在草契上签字盖章,镇土地科也不会盖章同意。

诉讼中,刘克堂称自己从1996年购房后,就在涉诉宅院内一直居住至今,如果冯桂金没有将房屋卖给自己,其和被告也不可能允许自己居住这么长的时间。王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰承认涉诉宅院从1996年起至今一直由原告在居住使用,但称其与冯桂金之间存在买卖房屋的合同关系自己并不清楚,也不知道房屋被卖了,因为刘克堂是自己的表舅,听父亲冯桂金说只是让原告给自己看家,但对此均未能提供证据加以证实,刘克堂对此也不予认可。

上述事实,有当事人双方的陈述、宅基地登记卡、调解书、《买卖房屋草契》、户口簿、村委会证明、谈话录音、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证,可以作为认定事实之依据。

本院认为:

对于王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰主王的刘克堂诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效问题,由于其诉请系请求确认双方签订的《买卖房屋草契》的效力,而该《买卖房屋草契》属于客观存在,故该确认之诉并未超过法律规定的诉讼时效。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主王的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

刘克堂要求确认其与冯桂金于1996年9月29日签订的《买卖房屋草契》有效,提交了双方签订的《买卖房屋草契》等证据予以证实,王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰对《买卖房屋草契》的真实性不予认可,称其上的庄某、冯桂金的签字并未其本人所签,因此主王该草契不具备效力,并提交了庄某出具的证明、与于某的谈话录音等证据予以反驳。但是,根据法律规定,证人应当出庭作证。而庄某、于某均未出庭作证,刘克堂对上述证据的真实性亦不予认可,因此对该证明、谈话录音的真实性,本院亦无法确认,故上述证据不足以证明《买卖房屋草契》上的庄某、冯桂金的签字非本人所签。

退一步讲,姑且不论庄某、冯桂金签字的真伪,王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰也不能仅以《买卖房屋草契》上存在庄某、冯桂金非本人签名的情况就否认刘克堂与冯桂金涉诉房屋之间存在真实的买卖合同关系、否认《买卖房屋草契》的效力。本案中,要判断涉案的《买卖房屋草契》是否有效,关键是要看该《买卖房屋草契》是否是冯桂金的真实意思表示。首先,根据庭审中查明的事实,在该《买卖房屋草契》上除了有庄某、冯桂金的签字外,还有于某的签字确认、×村村委会及×镇人民政府土地管理科加盖的公章,根据日常生活常识,如果当初冯桂金未曾向村委会、镇政府表达过同意卖房的意思,一般情况下也难以取得村委会、镇政府的盖章同意。其次,从王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰提供的庄某出具的证明及刘克堂提供的(1996)顺民初字第1571号民事调解书载明的内容亦可看出,冯桂金之前确有出卖涉诉房屋的意愿,双方对此也进行过密切联系,显然存在签订房屋买卖合同的合意,庄某虽称自己仅仅是介绍人,未曾签过字,但并不能据此否认冯桂金与刘克堂之间存在的房屋买卖关系;再次,本案涉及的《买卖房屋草契》签订于1996年,买卖双方均为农民,且系亲戚,文化水平不高,也未受过专业的法律教育,综合上述情况考虑,在现实交易中并不排除在征得双方同意的情况下存在非本人签字而采取代签的方式订立合同的情形,因此本人签字该形式要件的缺乏并不影响房屋买卖关系的成立及所签《买卖房屋草契》的效力。最后,从行为的合理性来看。自1996年始至今20余年间,刘克堂实际占有控制房屋持续至今,王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰对此从未提出过异议,尽管其辩称双方系看管房屋的关系,但对此却未能提供任何证据加以证实,其辩解显然不符合生活常理,双方之间的关系类似于达成买卖房屋后将房屋实际交付买受人占有使用的行为,其更符合房屋买卖关系的特征。综合上述分析,不难看出涉诉的《买卖房屋草契》的签订,系冯桂金的真实意思表示,因此《买卖房屋草契》上签字是否为庄某、冯桂金本人签订,不影响该草契的效力。

当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。农村房屋买卖合同,因在买卖房屋的同时,根据我国农村房地一体的基本原则,必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地,而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,依照有关规定村民个人不得擅自处分,因此农村房屋买卖合同是否有效,与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。根据本院查明的事实,刘克堂在1996年3月6日签订《买卖房屋草契》时,系×村的村民,农业户口,属于该村的集体经济组织成员,因此其与冯桂金签订的《买卖房屋草契》并未违反相关法律法规的强制性规定,属有效合同,其自成立时即具备法律效力,故对于刘克堂要求确认《买卖房屋草契》有效的请求,本院依法予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

原告刘克堂与被告王彩凤、冯福志、冯淑英、冯淑兰于一九九六年九月二十九日签订的《买卖房屋草契》有效。

案件受理费三十五元,由原告刘克堂负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。


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