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房屋出售时是不是必须有房屋共有人签字?

来源: 律师 时间:2019-11-15
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告陈希向本院提出诉讼请求:判令被告陈强继续履行双方于2016年9月5日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》,并协助办理房屋过户登记手续。事实与理由:2016年9月5日,原、被告及第三人清远公司签订了《淮安市二手房买卖及居间服务合同》,约定被告将其名下位于淮安经济技术开发区威海路21号24幢102室房屋出售给原告,房屋总价款为151万元,建筑面积为212平方米。合同签订之日,原告向被告支付定金2万元,过户当天原告向被告支付73万元作为首付款,余款76万元由原告通过银行按揭贷款支付给被告,同时双方还补充约定自合同签订之日,原、被告双方提供银行贷款资料待银行审核通过之后3日内办理过户手续,新证出来后送银行抵押,银行将尾款一次性支付至被告银行账号,被告售房的价格为净得价,产生的过户税费与被告无关。合同签订之后,原告按约当天将定金2万元支付给了被告,2016年9月18日,原告缴纳了房屋契税和个人所得税,原告向银行申请的按揭贷款通过审批之后,原告多次联系第三人清远公司通知被告配合办理过户手续,但被告以各种理由拖延,拒绝过户,并明确表示不再出售房屋。现原告诉至法院。

被告陈强辩称:原、被告于2016年9月5日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》属无效合同,涉案房屋系被告与第三人姜利共同共有,因为被告未经得姜利的同意出售夫妻共同财产,且原告也清楚第三人姜利未作出同意出售房屋的意思表示,所以本案合同无效。由于本案的房屋不具备继续履行的条件,请求驳回原告的诉请。被告陈强提出反诉,认为依据《淮安市二手房买卖及居间服务合同》的约定,及被告方在涉案房屋办理过户登记之前已经出具了首付款收据给原告,并与原告及第三人清远公司商定在2016年9月18日前往不动产登记中心办理过户手续事宜等,足以证明原告方应当在2016年9月18日将首付款73万元支付给被告,但原告并未支付。根据合同约定,如果逾期付款超过10天的,被告有权解除合同,并要求原告承担违约责任,基于此,被告在2017年3月16日向原告及第三人清远公司送达了解除合同通知书,现依据合同约定,请求判令原告承担违约金15.1万元。

原告陈希对反诉辩称:本诉的发生是因为被告拒绝办理过户手续,根据双方签订的合同,被告的反诉请求没有事实及法律依据,请求依法予以驳回。

第三人清远公司述称:原告的诉讼请求是合理的,在整个过程中,原告积极履行合同,本公司多次以电话、短信要求被告继续履行合同,但被告均以共有权人在国外不便回来为由进行拖延。本公司也告知被告,原告的银行预审已经通过,与被告多次沟通,提出解决办法,让第三人姜利出具授权委托书,通过大使馆传递回来,但是被告声称姜利多次到大使馆办理,但因大使馆放假、资料不全未果。后因合同履行时间比较长,本公司提出由本公司找关系,姜利不到场也可以办理过户,被告说让我们等他的回话,但是一直没有等到。最后原、被告双方到本公司,姜利也在场,姜利也陈述其多次去大使馆办理委托书,但没有办好。被告的反诉请求是不合理的,因为合同中约定首付款是在过户当天支付,被告要求过户之前支付没有依据。

第三人姜利述称:2016年8月12日到11月10日,本人不在国内,被告卖房行为本人不清楚,也不同意。本人回国之后,被告告知了卖房的事情,本人很气愤。原、被告双方最后一次见面是2016年11月12日左右,当时本人在场,本人告知原告不同意卖房,而且本人告诉原告,以本人的身份,大使馆是拒绝办理的,必须是澳大利亚公民或持有澳大利亚的绿卡才可以办理相关的手续。被告提出的反诉请求符合《合同法》第九十三条、第九十四条的规定,原告应当在过户之前支付首付款,因原告没有支付首付款,被告才没有办理过户手续,在逾期付款已经超过10天的情况下,被告向原告发出解除合同通知书,合同依法已经解除,被告的反诉请求是合理的,应当予以支持。

本院经审理认定事实如下:陈强、姜利共同共有淮安经济技术开发区威海路21号24幢102室房屋。2016年9月5日,原(乙方)、被告(甲方)在清远公司居间之下,出售涉案房屋,签订了《淮安市二手房买卖及居间服务合同》,合同约定价款为151万元,合同签订当日,乙方应当向甲方支付定金人民币2万元,乙方于过户当天支付人民币73万元,剩余房款76万元乙方通过银行按揭贷款支付给甲方。合同签订后,原告向被告支付了定金2万元,被告出具了收条。之后,原、被告相约于2016年9月18日办理房屋产权过户手续,在该日,原告方缴纳了房屋契税和个人所得税,因被告方要求原告在过户之前支付首付款,原告考虑到只有被告一人到场,其共有产权人没有到场,无法办理过户,没有交付首付款,也没有办理过户手续。2016年9月18日,原、被告双方还签订了一份《补充协议》,协议约定,甲乙双方特别约定,为配合乙方在银行贷款及评估等方面需要而签订的其他合同、收款凭条及承诺书内容与2016年9月5日由淮安市清远置业顾问有限公司牵头签署的合同内容不符的,以甲乙丙三方合同为准(具体首付款与贷款数额按实际成交价参照银行支付凭证为依据)。之后原告通过第三人清远公司联系被告过户事宜,被告予以拒绝。第三人姜利回国之后,曾到第三人清远公司处协调处理买房事宜,并于2016年11月14日与清远公司工作人员连水英通话,以自己名义与连水英协商房屋买卖纠纷,表示其买房是急等钱用,房屋没有过户是原告及清远公司的责任。

审理中,原告表示在买卖之前已经了解房屋产权情况,并向中介方要求通知姜利到场签字。清远公司表示,要求被告通知姜利到场,被告陈述姜利卖房。在约定过户时本公司也要求被告通知姜利到场,但姜利在国外,过户未果。

本院认为:出售房屋,一般应当由共有人共同签字,但本案中合同只有陈强一人签字。对此问题,清远公司陈述在合同签订过程中,被告陈述姜利知情并同意卖房,清远公司作为一家二手房买卖中介公司,具备二手房买卖的专业知识,应已经向合同双方释明了必须有房屋共有人签字,并要求陈强通知共有人签字。原告为证明姜利同意出售房屋,提供了姜利与连水英的通话录音,姜利在通话过程中以自己名义与清远公司协商房屋买卖纠纷,并表示其卖房是急等钱用。本院综合认定合同虽只有陈强一人签字,但已经经过姜利的同意,《淮安市二手房买卖及居间服务合同》是合法有效且可以履行的,姜利也是合同的相对人。《淮安市二手房买卖及居间服务合同》中约定于过户当日给付首付款,办理过户及给付首付款应同时履行,原、被告双方约定于2016年9月18日办理过户手续,在当日只有陈强一人到场,姜利没有到场,无法办理过户手续,被告要求原告在当日给付首付款,实际上是要求原告先履行给付首付款的义务,违背了合同约定,原告拒绝支付首付款不能认定是违约。在此之后,清远公司工作人员多次联系陈强,协商过户事宜,陈强予以拒绝,陈希没有支付首付款亦不能认定是违约。被告陈强主张其已经向陈希出具了首付款的收条,陈希即应当先支付首付款,但因双方并未对付款期限作出变更,根据双方《补充协议》所约定的内容,以及二手房交易中的惯例,即使陈强出具收条,该行为也应认定是为陈希办理银行贷款提供方便,并不产生先支付首付款的效力。陈强于2017年3月16日向原告及第三人清远公司送达了解除合同通知书,其主张合同已经解除,但本案所涉的合同并无解除合同的法定事由或约定事由出现,陈强发出解除合同通知书并不产生解除合同的效力,合同双方仍应按照《合同法》第六十条的规定全面履行自身义务。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:

一、原、被告于2016年9月5日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》继续履行,被告陈强、第三人姜利于判决生效之日起10日内协助将淮安经济技术开发区威海路21号24幢102室房屋过户至原告陈希名下。

二、驳回被告陈强的反诉请求。

本诉案件受理费18390元,保全费5000元,由被告陈强、第三人姜利负担。反诉案件受理费1660元,由被告陈强负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费(收款人:淮安市财政局,开户行:淮安市农业银行城中支行,账号:34×××54)。


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