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商品房买卖合同有效时,应该如何去履行?

来源: 律师 时间:2019-11-18
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告诉称

黄红上诉请求:1、撤销一审判决第二项,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人逾期交付房屋,应按照合同约定承担违约责任。1、商品房买卖合同是双方真实意思表示,且系被上诉人提供的格式文本,合同第八条约定,被上诉人应于2016年6月30日前,依照国家和地方政府有关规定,将具备“商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,取得竣工备案表;配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容己完成,前期物业服务单位已落实”,合同第十四条约定了基础设施、公共配套建筑的交付条件。

但在本案中,被上诉人提交的竣工备案表显示,涉案房屋于2018年3月12日才取得竣工备案表,根据《建筑法》第六十一条第二款“未经竣工验收不得交付使用”的强制性规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,被上诉人未将具备双方约定交付条件的房屋按照约定时间交付上诉人,构成违约,应承担违约责任。2、被上诉人的证据并不能证明上诉人已实际占有房屋,且合同附件四第四条约定,被上诉人应发出书面交付通知,并与上诉人签署房屋交接单,但本案并未就房屋内的任何设备设施进行交接,不存在实际交付的情况。3、一审判决认定“案涉工程施工期间,郑州市政府、经开区管委会多次发布重污染天气应急措施”与客观事实不符,一审法院据此酌减20%有违客观事实。

本案中,政府应急措施并未影响工程施工,案涉房屋未交付的原因不在于工程进度,而在于被上诉人对施工质量管控不到位导致的工程质量及工程竣工验收手续迟迟未完成办理,故不应的减20%。二、被上诉人未按合同附件四第六条约定时间办理初始登记,应承担违约责任。1、合同约定了初始登记办理时间为2016年8月30日,逾期未报送资料或报送未被受理的,应支付违约金。根据被上诉人提交的不动产登记受理凭证显示,首次登记的受理时间为2018年11月2日,构成违约。2、涉案房屋未办理初始登记的原因在于涉案房屋质量因素,并非不动产登记政策的变化。

另不动产登记政策变化并未免除被上诉人的办证义务,被上诉人仍应依据不动产权证办理流程办理不动产权证。不动产政策变化仅是办理机关和程序名称的变化,而非免除被上诉人的办证义务。涉案房屋在2018年3月12日取得竣工备案表,具备办理初始登记的条件,而非不动产政策变化影响其无法办理,故以不动产政策变化全部免除被上诉人办证义务的抗辩事由明显不成立。3、该项违约金约定系对被上诉人办理权属登记义务的担保措施,如免除其承担违约责任,则不能保障上诉人权属证书办理的权利。


被告辩称

被上诉人沃隆千年公司辩称:一、关于逾期交房问题。上诉人已于2016年8月23日接收并占有使用涉案房屋,同时自愿签写了“业主领取资料物品登记表”等一系列交房手续,应认定上诉人同意变更原交房条件。一审法院对涉案房屋实际交付时间即上诉人接收房屋时间,认定正确。郑州市多次启动重污染天气应急措施,严重影响了施工进度,因政府环境治理等因素导致停工共计17天,按照双方合同的约定,应相应顺延交房17天。二、关于逾期办证问题。首先,涉案房屋是经验收合格且取得竣工备案表,不存在质量不合格问题。其次,2016年8月20日前,商品房买卖的产权登记依次为初始登记、转移登记,均在房管局办理,在2016年8月20日后商品房买卖的产权登记的具体流程依次为实测、楼盘表确认、预售变现售、权籍调查、首次登记、转移登记,先后分别在房管局和郑州市不动产登记中心及有关机构办理。

因此,“不动产首次登记”完全不是“房屋权属初始登记”的简单更名,目前办理不动产首次登记实际所需期限也远非《商品房买卖合同》中约定办理期限所能完成,这种情况并不属于客观经济现象的商业风险范围,涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定(包括相应违约责任合同条款)的合同基础实际已丧失,不应再继续适用原约定的内容与期限界定违约和确定违约责任。被上诉人一直积极推进办证工作,不存在怠于履行相应义务的行为,截止目前已有大部分业主获取不动产证,剩余的也在办理过程中。

黄红向一审法院起诉请求:1.判令沃隆千年公司支付逾期交房违约金65086.61元、逾期办证违约金暂定83066.92元(自2016年9月1日起,按照105.15元/天暂计算至2018年10月31日,应计算至初始登记资料实际受理之日止),合计148153.53元;2.本案的诉讼费用由沃隆千年公司承担。


本院查明

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中,根据该院查明事实,双方约定沃隆千年公司应当在2016年8月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中,《不动产登记暂行条例》实施,考虑政府部分职能调整,自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记,同时,办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化,该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人,属情事变更。因此关于黄红要求沃隆千年公司向其支付逾期办证违约金的请求,根据上述规定,该院不予支持。

针对沃隆千年公司辩称黄红逾期交付房款应顺延交房的意见,根据该院查明事实,其既未提供黄红实际交款时间,亦未提供证据证明系由黄红因素所致,故其该意见,不予采纳,其余辩称意见该院酌予采纳。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告郑州市沃隆千年置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄红逾期交房违约金4542.39元;二、驳回原告黄红的其他诉讼请求。如果被告郑州市沃隆千年置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序收取1632元,由原告黄红承担1582元,被告郑州市沃隆千年置业有限公司承担50元。

二审期间,各方当事人均未向法庭提交新的证据。

依据有效证据,本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实相一致。


本院认为

本院认为,案涉《商品房买卖合同》合法有效,双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定沃隆千年公司应当在2016年6月30日前将商品房交付黄红使用,而涉案商品房实际交付日期为2016年8月23日,沃隆千年公司逾期交付房屋54天,构成违约,沃隆千年公司应承担违约责任。由于涉案的工程项目在施工过程中,郑州市多次启动重污染天气Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级响应,工程项目暂时停止施工的情况客观存在,对双方约定的交房日期有一定的影响,并非沃隆千年公司过错所致,一审考虑该因素对逾期交房违约金酌减20%并无不当。虽然双方约定商品房建设工程竣工验收合格,并取得建设行政主管部门竣工备案表等交付条件,但黄红于2016年8月23日已实际接收房屋,应视为其同意沃隆千年公司交付房屋时的条件。黄红实际接收房屋后,其又以房屋不具备交付条件为由,主张逾期交房违约金应计算至涉案房屋取得竣工备案表之日的理由不成立,本院不予采纳。

案涉《商品房买卖合同》附件四第六条“产权初始登记”部分约定:出卖人应当在2016年8月30日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素,2016年8月20日之后,原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对黄红要求沃隆千年公司支付未按约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记,均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化,黄红主张的违约金不能被支持,但是沃隆千年公司仍然应当遵循诚实信用原则,根据政策变化,继续履行配合黄红办理、取得不动产权属证书的义务,以期实现双方合同目的。

综上所述,黄红的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:


裁判结果

驳回上诉,维持原判。


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