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商品房买卖合同应该如何进行有效进行?

来源: 律师 时间:2019-11-19
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告诉称

原告绿地公司向本院提出诉讼请求:判令解除原、被告签订的《定购协议书》(编号:00000180)及《房屋买卖签约确认书》(编号:00000074)。事实和理由:2014年12月28日,绿地公司与杨军宁签订《定购协议书》(编号:00000180)及《房屋买卖签约确认书》(编号:00000074),协议约定,杨军宁购买绿地公司开发建设的位于武汉市蔡甸区大集街曙光村、田家堡村“绿地˙美合”一期二组团项目B9号楼02室商品房,预测建筑面积266.74平方米,房屋单价为11774元/平方米,房屋总价2826538元(折后价)。

协议签订后,杨军宁向绿地公司支付定金30000元及购房首付款800000元。绿地公司先后取得“绿地˙美合”一期二组团项目的相关权证及核准文件后,遂开工建设。项目在建设期间,因所处地块被划入蔡甸区基本生态控制线内,被蔡甸区治庸办以蔡政办[2014]38号《蔡甸区建立健全基本生态控制线保护长效机制实施意见》文件责令停止建设。2019年3月25日,武汉市蔡甸区城市管理执法局下达(蔡城管)强拆决字[2018]第5拆-055号强制拆除决定书。基于不可抗力因素,绿地公司已无法向杨军宁交付订购的商品房。绿地公司向已购房客户告知前述情形后,与多数购房客户协商一致解除合同并退还购房款,但杨军宁因各种原因不愿办理退房退款手续,故原告绿地公司诉至法院,望判如所请。

被告辩称

被告杨军宁辩称,绿地公司主张不可抗力导致合同无法继续履行的理由不能成立,“绿地˙美合”一期二组团项目被责令停止建设的原因在绿地公司在未取得工程规划许可证的情况下,违法开工建设所致。本案所涉商品房尚未被拆除,也不一定会被拆除。绿地公司收取杨军宁购房款四年后,因房价翻倍企图获取更多利益又以不可抗力为由强迫杨军宁解约,没有法律依据。

原告绿地公司为支持其诉讼请求,向本院提交如下证据:

第一组证据:蔡国用(2013)第9577、9578号《国有土地使用权证》,武规(蔡)地[2013]097号《建设用地规划许可证》及蔡发改投资[2014]16号《关于绿地˙美合一期工程项目核准的批复》各一份,拟证明绿地公司已取得“绿地˙美合”一期二组团项目所涉地块的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》,且“绿地˙美合”一期工程项目经武汉市蔡甸区发展和改革委员会核准;

第二组证据:《定购协议书》(编号:00000180)、《房屋买卖签约确认书》(编号:00000074)、《房款交款确认单》(编号:0029852)、《房款交款确认单》(编号:0029625)各一份,拟证明杨军宁向绿地公司订购“绿地˙美合”一期二组团项目B9号楼02室商品房,并支付定金30000元及购房首付款800000元;

第三组证据:蔡政办[2014]38号《区人民政府办公室关于转发蔡甸区建立健全基本生态控制线保护长效机制实施意见的通知》、《武汉市基本生态控制线管理条例》,拟证明2014年10月28日蔡甸区政府颁布的《蔡甸区建立健全生态控制线保护长效机制实施意见》中并无在先已取得土地使用权的建设项目进行限制的具体意见,直至2016年10月施行的《武汉市基本生态控制线管理条例》出台,案涉项目才被要求停工建设;

第四组证据:绿地集团客户退房申请表、中国建设银行单位客户专用回单各两份,拟证明绿地公司向客户告知因政府规划变更,导致其购买房屋不能如期建设,双方达成解除合同的一致意见,由绿地公司退还全部购房款;

第五组证据:武规(蔡)地[2013]096号建设用地规划许可证、建设用地虚红线图及规划设计条件各一份,拟证明绿地公司已取得规划部门颁发的建设用地规划许可证,并批准按照建设用地虚红线图、规划设计条件开发建设;

第六组证据:蔡甸区国土资源和规划局的工作联系单三份及面积指标校核工作联系单一份,拟证明“绿地˙美合”一期二组团项目的规划设计方案已征得蔡甸区国土资源和规划局原则同意,待面积校核后可办理后续规划审批;

第七组证据:《关于请求解决绿地美合项目生态控制线问题的函》一份,拟证明绿地公司在绿地˙美合一期二组团项目被叫停后,积极与蔡甸区政府及相关部门协调按原批准的用地条件,办理工程规划许可等证照;

第八组证据:《关于武汉绿地美合置业有限公司“绿地美合”项目情况的报告》一份,拟证明蔡甸区国土资源和规划局向蔡甸区政府报告,按原用地条件报批调整,但区政府一直未予回复,导致绿地˙美合项目一期二组团停工至今;

第九组证据:2019年1月14日,武汉市蔡甸区城市管理行政执法(蔡城管)限拆决字[2018]第5拆-055号违法建设限期拆除决定书一份,2019年2月25日,武汉市蔡甸区城市管理行政执法(蔡城管)拆告字[2018]第5拆-055号强制拆除事先催告书一份,2019年3月25日,武汉市蔡甸区城市管理行政执法(蔡城管)强拆决字[2018]第5拆-055号强制拆除决定书一份,拟证明该建筑系违章建筑,应予拆除。

被告杨军宁向本院提交如下证据:

第一组证据:1、《定购协议书》;2、《房屋买卖签约确认书》;3、《武汉市商品房买卖合同》;4、定金发票及购房款发票;5、原告的起诉状。拟证明原、被告之间商品房买卖的法律行为成立;

第二组证据:蔡甸区国土资源和规划局对被告申请政府信息公开的回复、蔡政办(2014)38号文。拟证明原告称2014年因该文被责令停止建设,而事实没有停止建设,同时在2014年12月与被告签订协议、收取购房款;

第三组证据:绿地美合二期别墅预售许可证和备案公开信息。拟证明同地段房屋价格已涨价一倍多;

第四组证据:紧邻绿地美合的湖墅观止同类别墅现价。拟证明同地段房屋已涨价两倍;

第五组证据:中国人民银行2014年底至2018年的同期银行贷款利率。拟证明因绿地公司恶意解除合同导致的损失;

第六组证据:中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知。拟证明被告资金被占用4年多的损失及计算依据;

第七组证据:最高人民法院民事裁定书。拟证明按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算资金占用损失的依据;

第八组证据:2016年9月12日的相关记录。拟证明被告所购双拼别墅不受政策影响,2018年初可以交房。

经庭审质证,杨军宁对绿地公司提交证据质证认为:对第一、二、三、五组证据的真实性均无异议,但对上述证据中证明“绿地˙美合”一期二组团项目建设前已取得相关部门的证照,因生态控制线导致停止建设,构成不可抗力的证明目的不予认可;对第四、六、七、八组证据的真实性、合法性、关联性均有异议,上述证据均未提交证据原件,且绿地公司办理退款申请中的理由并不成立,从其提供的工作联系单能够证明“绿地˙美合”一期二组团项目未办理建设工程规划许可证;对第九组证据的真实性没异议,但关联性有异议。绿地公司对杨军宁提交的证据第一组证据的1、2、4的真实性无争议,对3认为与本案无关。对第一组证据中的证据5,及第二组证据至第八组证据,认为与本关无关联。

经庭审质证,杨军宁对绿地公司提交的第一、二、三、五、九组证据的真实性均无异议,故本院对上述证据依法予以采信。对第四、六、七、八组证据,经本院庭后核对,绿地公司提交的复印件与原件核对无误,故本院上述证据予以采信。绿地公司对杨军宁提交的第一组证据中的证据1、2、4的真实性无异议,本院予以认可。对第一组证据中的证据3,因系空白合同,本院不予采信。对第二、三组证据的真实性予以采信。第四组证据至第八组证据,因未提交原件,不予以采信。

本院查明

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年12月21日,杨军宁欲购买位于武汉市蔡甸区大集××××村、曙光村的“绿地˙美合”一期二组团项目B9号楼02室商品房,与绿地公司签订编号为00000180的《定购协议书》,并于当日支付定金30000元,绿地公司向杨军宁开具销售不动产统一网络发票,其中款项性质记载为预售定金。同年12月28日,绿地公司作为甲方与作为乙方的杨军宁签订编号为00000074的《房屋买卖签约确认书》,其中约定杨军宁购买的房屋坐落在绿地美合B号楼9单元02室,建筑面积266.74平方米,原单价11774元/平方米,原总价3140597元,优惠方式90%,优惠后合同总价贰佰捌拾贰万陆仟伍佰叁拾捌圆整(¥2826538),定金叁万圆整(¥30000)。

《房屋买卖签约确认书》中还特别约定:1、甲乙双方在签订本签约确认书前,甲方已向乙方明示了该房屋销售使用的《武汉市商品房买卖合同》以及附件补充条款,双方已对合同及补充条款内容达成一致,无异议。2、乙方已支付的定金作为双方订立《武汉市商品房买卖合同》的担保,签订合同后,乙方支付的立约定金转为房价款。3、乙方应于本签约确认书签订后7日即与甲方签定购房合同(采用银行按揭者须按甲方要求期限携带办理贷款所需全部资料至售楼处办理按揭贷款手续);否则,本签约确认书即告终止,甲方有权将该房屋另行处置,乙方所付定金全部作为违约金,甲方不予退还。在前述约定期限内甲方若未经乙方同意将该房屋另售第三方的,乙方有权要求甲方返还双倍定金。4、本签约确认书的乙方应为《武汉市商品房买卖合同》的购买人或购房共有人,否则本协议自动作废。5、乙方保证所留联系电话和地址真实有效。如变动电话或地址应及时书面通知甲方,否则,由乙方承担全部责任。6、乙方实际付款以甲方开具的发票(收据)为准。7、以上信息请客户本人用正楷填写,已经确认具有法律效力,不得更改或添加姓名,请慎重填写。

杨军宁作为买受人在乙方确认签章处签名,绿地公司则由置业顾问及案场经理分别签名。《房屋买卖签约确认书》签订后同日,杨军宁支付购房款800000元,绿地公司亦开具销售不动产统一网络发票,其中款项性质载明为售房款。2018年7月11日,绿地公司以不可抗力为由,向本院起诉杨军宁,请求解除双方签订的《定购协议书》及《房屋买卖签约确认书》。

另查明,2013年11月21日,绿地公司以出让的方式取得位于武汉市蔡甸区大集××××村、曙光村的地号为K0052070313及K0052060263的两宗土地的使用权,其土地使用权证号为蔡国用(2013)第9577、9578号。同年12月16日,绿地公司办理武规(蔡)地[2013]096、097号建设用地规划许可证。2014年3月,武汉市蔡甸区发展和改革委员会作出蔡发改投资[2014]16号《关于绿地˙美合一期工程项目核准的批复》。案涉绿地美合一期二组团项目于2014年开始建设,但原告绿地公司未取得建设工程规划许可证,亦未办理施工许可证。2014年9月26日,蔡甸区国土资源和规划局向武汉市蔡甸区供电公司出具的工作联系单载明,绿地公司申报的绿地美合一期二组团项目位于大集××××村,规划用地面积66859平方米,总建筑面积34960.51平方米,容积率0.52。该项目规划设计方案已经该局审查并原则同意,因涉及项目配电用房位置和面积问题,需提前征求贵单位意见,以便办理后续规划手续。

还查明,2014年10月蔡甸区治庸办作出了《蔡甸区建立健全基本生态控制线保护长效机制实施意见》,其中提出“对未执行环境影响评价制度擅自开工建设的项目一律责令停止建设;对未按要求同步建设环保设施的项目,一律不批准投入生产(使用)…对湖泊周边市政污水收集系统不完善、湖泊水质不能满足水环境功能区类别要求、环境违法问题突出、不满足污染物总量控制指标的地区实行区域限批”。当年底一期二组团项目由于生态控制线问题暂停建设。2017年1月16日,武汉市蔡甸区国土资源和规划局向武汉市蔡甸区人民政府提出《关于绿地美合置业有限公司“绿地美合”项目情况的报告》,但对于该报告中“能否按原供地条件审批位于生态控制区的绿地美合项目一期二组团及二期规划方案”的请示,区政府暂未作出批示。原告暂停建设的房屋亦未被要求拆除。

同时查明,2019年1月14日、2月25日、3月25日,武汉市蔡甸区城市管理执法局向绿地公司分别送达了(蔡城管)限拆决字[2018]第5拆-055号违法建设限期拆除决定书、(蔡城管)拆告字[2018]第5拆-055号强制拆除事先催告书、(蔡城管)强拆决字[2018]第5拆-055号强制拆除决定书,原告绿地公司收到上述文件后,既未申请行政复议,也未提起诉讼。本院在重审过程中,为此给予原告绿地公司申请行政复议或提起诉讼的相应时间,在规定的时间内,原告绿地公司仍未申请复议也未提起诉讼。

本院认为

本院认为,绿地公司与杨军宁签订的《定购协议书》和《房屋买卖签约确认书》是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约定履行各自的义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定,不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中,绿地公司开发建设的“绿地˙美合”一期二组团项目始终未取得建设工程规划许可证,而建设工程规划许可能否获批,属政府职能部门依法履行职务行为,即使申请未获批准亦不属不可预见;绿地公司在取得建设工程规划许可证前即开工建设,即使因生态控制线调整导致其无法取得建设工程规划许可证,相应的后果应由其自行承担;

现“绿地˙美合”一期二组团项目处于停止建设状态,依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定,绿地公司未能提交证据证明相关职能部门对该项目的明确处理意见,不排除绿地公司后期取得建设工程规划许可证的可能。同时,绿地公司在二审提交的(蔡城管)强拆决字[2018]第5拆-055号强制拆除决定书等,经本院释明,原告绿地公司明确表示不申请复议,也不提起诉讼。综上,本院对绿地公司主张解除《定购协议书》及《房屋买卖签约确认书》的诉讼请求不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告武汉绿地美合置业有限公司的诉讼请求。


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