如何防止继承人相互授权出售房屋的恶意串通

时间:2019-12-09 21:03:53| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  上诉人苏家四姐弟提起诉讼称:苏老二、苏老三、苏老四、苏老五、苏大哥我们五人是兄妹关系,妈妈谢大婶户下有某处房改时选购的房产,2010年3月,妈妈谢大婶过世,同一年8月,我们姐弟5人对妈妈的遗留的房产开展分割,并签署了《房子遗产分割协议书》,那时候房屋评估价是160万元,承诺房子归苏大哥占据,可是苏大哥依据总购房款按占比分到我们四姐弟赔偿款。那时候我们姐弟五人各自在该协议书上签名盖公章,2013年8月,被上诉人苏大哥和他的儿子苏某签署了《存量房买卖协议》,苏大哥以远远低于市价的价钱50万元的价钱将诉争房子卖给了苏某,苏某也获得房子所有权资格证书。无奈之下,我姐弟四个人只有恳求法院确定我们五姐弟签署的《房子遗产分割协议书》合理,被上诉人苏大哥和苏某签署的《存量房买卖协议》无效。
  二、被上诉人辩称
  被上诉人苏大哥论文答辩称:上诉人四人到与我签署《房子遗产分割协议书》时,确立承诺了诉争房子归我全部,如今把我房子卖给谁,以多少钱售出全是我的事儿。恳求法院确定我与苏某签署的《存量房买卖协议》合理。驳回申诉上诉人的诉请。
  三、法院查清
  法院经案件审理后查清:上诉人四姐弟和被上诉人苏大哥是姐弟关系,其妈妈谢大婶在房改时选购了一整套房产。2010年4月,谢大婶过世,2010年8月,姐弟5人签署了《房子遗产分割协议书》,承诺诉争房子归苏大哥占据,可是房子的成交价是160万元,苏大哥必须依据总购房款按占比给与我四个人赔偿款。协议书承诺苏大哥分20%,由于苏老四曾在妈妈购房时出过钱,因而苏老四分45%,苏老二分15%,苏老三分15%,苏老五分15%,该协议书由姐弟五人签名盖公章。2013年8月,被上诉人苏大哥和他的儿子苏某签署了《存量房买卖协议》,苏大哥以远远低于市价的价钱50万元的价钱将诉争房子卖给了苏某,苏某也获得房子所有权资格证书。后别的姐弟四个人获知之事后,商议不成,诉至法院。
  四、法院判决
  法院经案件审理后做出裁定:原被告五姐弟签署的《房子遗产分割协议书》合理,被上诉人苏大哥和苏某签署的《存量房买卖协议》无效。
  五、律师评价
  此案中,尽管苏大哥是占据诉争房子,其对诉争房子也是支配权,可是其将房子售出后个人所得的购房款应当和别的姐弟四个人依照协议书承诺分割,且苏大哥卖房子,卖多少钱,卖给谁也必须别的姐弟四个人了解。如今苏大哥以远远地小于销售市场成交价的价钱将房子卖为自己的大儿子,因为苏大哥和苏某的父子关系,再加成交价远远地小于市价这些现况,苏大哥和苏某的个人行为早已组成了恶意串通,《担保法》第52条第(二)项的要求,恶意串通,危害国家、团体或是第三人权益的合同无效。因此法院判决苏大哥和苏某签署的《存量房买卖协议》无效是恰当的。原被告所签署的《房子遗产分割协议书》是姐弟五人的真实意思表示,且不违背法律法规,因此该协议书合法合理,原被告五人全是合法的首位次序继承人,在其中所有人都不可危害别的继承人的合法继承权。
  基础案件:
  葛甲、上诉人葛乙、上诉人葛丙、上诉人葛丁、被上诉人葛子是兄妹关系,均系王兰芳的儿女。北京市丰台区2号楼3层1门1×号房子(下称涉案人员房子)系王兰芳参加房改选购。2005年12月7日,王兰芳立过遗嘱,将涉案人员房子交给被上诉人葛子承继,并申请办理了公正。2010年6月24日王兰芳身亡。
  2010年12月4日,葛甲、上诉人葛乙、上诉人葛丙、上诉人葛丁、被上诉人葛子5人签署《房子遗产分割协议书》,协议书注明:经姐弟们商讨,一致同意将涉案人员房子王兰芳留有的房子财产暂掉转户到葛子户下,将房屋出售,出售房屋总额以姐弟五人按占比分为,各自为葛子24%,葛丁28%(含当初购房的钱预付款给与赔偿),葛甲占15%,葛丙占15%,葛乙占15%。落实措施,房屋出售的有关办理手续后售房款,现授权委托由葛子承担申请办理,葛丙承担监管申请办理,售房款不立即分配到账,姊妹们授权委托葛丁承担,根据司法程序提起诉讼葛子。左右协议书经姐弟五人签名盖公章认同,实际事项一概按协议书实行,一式五份,同样受法律法规实际效果在协议书签名起效。表明,如售房款140万元,按分配比例,葛子31.2万元,葛丁40.3万元,葛甲19.5万元,葛丙19.5万元,葛乙19.5万元。同一天,葛甲、上诉人葛乙、上诉人葛丙、上诉人葛丁、被上诉人葛子5人申请办理了承继房产公证。2010年12月20日被上诉人葛子申请办理了涉案人员房屋的产权备案。
  2013年12月7日,被上诉人葛子、葛祝签署《总量房屋购买合同》,承诺被上诉人葛子将涉案人员房子以368651元的价钱售卖给被上诉人葛祝。同一天,被上诉人葛祝获得涉案人员房子的使用权资格证书。开庭中,被上诉人葛子、葛祝均表达,两人系父子关系,两人所签《总量房屋购买合同》系真实的房屋购买合同,但购房的钱仅付款了部分,迄今并未结清。
  2013年,葛甲、上诉人葛乙、上诉人葛丙、上诉人葛丁将被上诉人葛子诉至法院,规定确定5人所签的《房子遗产分割协议书》合理。2014年年5月16日,法院做出(2013)丰民初字第XXXXX号民事判决书,裁定:“上诉人葛甲、葛丙、葛乙、葛丁与被上诉人葛子于二0一O年11月四日签署的《房子遗产分割协议书》合理。”该裁定做出后,被上诉人葛子不服气,上告至北京市第二中级人民法院。2014年年8月21日,北京市第二中级人民法院做出(2014年)二中民终字第AAAAA号民事判决书,裁定:“驳回上诉,维持原判。”
  案子聚焦:
  葛子将涉案人员房屋出售给他的儿子葛祝的个人行为是否因组成恶意串通而无效。
  律师评价:
  北京市技术专业房产律师靳双权觉得:依据此案查清的客观事实,可以认定尽管涉案人员房子备案在被上诉人葛子的户下,且其有权利对外开放出售房屋,但其售卖后的购房款需分配给别的的继承人,且其售卖个人行为亦须遭受别的继承人的监管。现被上诉人葛子擅自以远远低于市价的价钱两者之间大儿子被上诉人葛祝签署《总量房屋购买合同》,将涉案人员房产过户至被上诉人葛祝户下。充分考虑二被上诉人签署《总量房屋购买合同》的房子价格、买卖方的父子关系、购房的钱付款及分配的状况,法院有原因坚信被上诉人葛子、葛祝恶意串通签署《总量房屋购买合同》的个人行为侵害了上诉人葛乙、葛丙、葛丁及案外人葛甲的合法权利,属于无效合同。现上诉人葛乙、葛丙、葛丁规定确定二被上诉人所签《总量房屋购买合同》无效的诉请,并无不当,法院应予以适用。
  北京市丰台区人民检察院按照《中华共和国担保法》第52条之要求,裁定给出:
  被上诉人葛子、葛祝于二○一1年十二月7日就交易北京市丰台区2号楼3层1门1×号房子所签署的《总量房屋购买合同》无效。
  律师提议:
  在房子因权利人身亡而产生承继的案子中,当好几个继承人没法就房子的分割与承继达成协议建议时,别的继承人因此会授权委托某一继承人出售房屋,并就售卖后个人所得账款再次分配,这时,售卖个人所得合同款畸高或是畸低经常引起纠纷案件。
  此案中,首先,涉及到公证遗嘱与房子遗产分割协议书的法律效力难题,是应以历经公正的遗嘱起算还是应以在后签署的房子遗产分割协议书起算。遗嘱虽经公正,但在后签署的房子遗产分割协议书可以视作遗嘱执行人中间就遗产继承相关的事宜的深化处分与分配,并不是违背法律法规、行政规章的强制标准,应是合理,且以其针对公证遗嘱中有关房子的承继及分配事项开展了再次承诺,故涉及到房子难题应以在后签署的房子遗产分割协议书起算。其次,好几个继承人在房子遗产分割协议书上承诺的“如售购房款130万元”理应如何理解,是评定为好几个继承者就房屋出售价钱开展的强制承诺还是只是做为不具备强制权的拟定售卖价钱。因为三上诉人授权委托被上诉人葛子房产出售并分配房屋出售个人所得账款,故三上诉人针对房屋出售个人所得购房款具备立即的利害关系,其亦有权利对房屋出售个人行为给予监管,可是,由于签署房子遗产分割协议书时没法预料房产出售个人所得购房款的精确金额,故该协议书中常注明的房子合同款也仅为拟定售卖价钱,并不可以评定为针对房屋出售价钱开展了强制承诺,更不可以因被上诉人葛子售卖该房子的价钱小于该拟定售卖价钱就必定规定其填补净额,换言之,要是被上诉人葛子售卖该房子的价钱合乎销售市场规范只能视作其适度执行了房子遗产分割协议书承诺的责任;且结合房子遗产分割协议书的术语,“如”字即表示假设之意,“如售房款130万元”以后的购房款切分亦均创建在假设基本之中,说明签订合同时多方亦不具备确立限定房屋出售价钱之意。最终,委托房产出售的继承者将房子以较低价钱售卖给他的儿子,可否评定故意勾结并在危害上诉人权益的状况下评定失效。如上所述,房子遗产分割协议书所承诺的130万元售房款金额并不可以评定为强制承诺,可是,因为三上诉人针对售房款具备立即的利害关系,故被上诉人葛子不可以以远远低于价值的房子价格售卖该房子,而此案中,被上诉人葛子却以远远低于价值的房子价格将该房屋出售给了他的儿子,且购房款至三上诉人提起诉讼时止亦未具体付款,显而易见侵害了三上诉人的合法权利,且充分考虑二被上诉人中间的父子关系,故理应评定为二被上诉人故意勾结危害第三人权益的情况,并因而而否认合同效力。
  究其原因,在房子买卖合同纠纷中,可否评定被告方中间存有故意勾结危害第三人权益的情况,一般 须结合房子价格、买卖方的关联、购房的钱付款及分配的状况等给予综合性分辨。