房产买卖协议签订后继承权归属谁?

时间:2019-12-12 21:30:51| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

一、上诉人诉称

王铭郎、王意铭上诉请求:撤销一审判决第二、三、五项,改判驳回肖江强一审全部诉讼请求,支持王铭郎、王意铭一审反诉请求。事实和理由:一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误。一、一审判决对肖江强提交的两次录音作出自相矛盾的事实认定,未能全面客观地理清案件事实,导致判决错误。一肖江强刻意隐瞒其于2017年1月23日偷偷录制且对其不利的录音证据。肖江强在一审中提交了证据三《2016年11月28日的录音光盘》,但其将2017年1月23日的录音刻入了2016年11月28日的录音光盘中,肖江强当庭要求撤回2017年1月23日的录音。可见,肖江强自己已经意识到该录音内容对其不利,所以才会隐瞒。但一审法院没有查清该录音内容,认定“双方未就彼此的要求达成补充协议”,对肖江强刻意隐瞒对其不利的证据没有作出认定。二一审法院认定双方在2016年11月28日的录音中有达成口头协议,却又认定双方在2017年1月23日的录音中没有达成补充协议,两次认定自相矛盾。1、两次录音都是肖江强偷偷录制的,均没有形成书面协议,肖江强刻意隐瞒了2017年1月23日的录音证据,但一审法院只认定2016年11月27日的录音有达成口头协议,没有审查并认定肖江强与王铭郎已于2017年1月23日对2016年11月28日的录音内容进行了变更。2、在2017年1月23日的录音中,肖江强与王铭郎关于变更付款条件的沟通是充分并经对方认可。具体如下:王铭郎提出的付款条件为剩余定金20万+首付款的30%(即120万)后,肖江强提出要求将付款时间延长至正月二十(即2017年2月16日);接着,肖江强提出银行贷款要变更为170万,王铭郎表示同意后,提出写一个补充协议或者重新签协议,肖江强表示“也不是重新签协议这个概念,其实就是付款条件的变化”;最后,在肖江强提出交易当日付多少钱的时候,王铭郎要求写在纸上,中介负责书写,肖江强陈述:“150,170,这就是320了嘛,剩余80,原先不是有一个尾款的嘛,2万块钱”,中介回复:“400减去30减去一个120减去一个170等于80,再扣掉尾款2万就是再付78万”;此外,肖江强还让中介将沟通的内容抄写正楷给王铭郎看。因此,通过该份录音的整体内容来看,肖江强与王铭郎关于变更付款条件的沟通是充分的,且达成一致意见。但肖江强依然没有依照该约定支付购房款。

二、一审判决认定案涉房屋在交易时应属于王铭郎、王意铭、郭玲玲和郭建明共同共有,该认定没有法律依据。王铭郎和王意铭占有案涉房屋的份额已经超过三分之二,根据相关规定,王铭郎和王意铭有权处理案涉房屋。一《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》已废止了最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第177条“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后,继承人未明确表示放弃继承的,视为接受继承,遗产未分割的,即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长,均适用民法通则的有关规定”。二王铭郎和王意铭有权处分案涉房屋。本案中,案涉房屋系王铭郎与其配偶的夫妻共同财产,各占50%,王铭郎的配偶去世后,王铭郎的配偶享有的50%发生继承,故王铭郎占62.5%,王意铭占12.5%,合计占案涉房屋份额的75%,已经远超过三分之二,故王铭郎、王意铭有权处分共有的案涉房屋。三郭建明和郭玲玲已经明确其对案涉房屋仅各享有12.5%的份额,但一审法院对郭建明和郭玲玲的主张置之不理,仍认定案涉房屋为王铭郎、王意铭、郭玲玲和郭建明共同共有,明显错误。

三、一审判决认定“2016年11月18日王铭郎、王意铭签署《房产买卖协议》时,欠缺其余两位共有人同意出卖的意思……在此之前出卖方始终未能提供履行完该前提性义务(让其余两位共有人同意出卖)的有效证据”,该认定没有事实根据和法律依据。一一审法院额外附加义务给王铭郎和王意铭没有法律依据。肖江强在签署讼争《房产买卖协议》时已清楚知道讼争房产为王铭郎、王意铭和郭玲玲、郭建明共有。二一审法院违反不告不理原则。1、肖江强系以王铭郎没有履行其于2016年11月27日作出的口头承诺,即先办理子女放弃继承的公证后再支付剩余定金20万元为由主张合同履行不能,一审法院额外附加义务给王铭郎和王意铭后认定签署讼争《房产买卖协议》时,王铭郎和王意铭欠缺其余两位共有人同意出卖的意思,明显错误。2、在2017年1月23日的录音中,肖江强已经多次明确:王铭郎及其子女内部如何处理与其没有任何关系,只要各方在最后交易期限(即2017年3月30日前)可以具备交易条件即可。但一审法院仍以“出卖人应提供履行完该前提性义务为由认定讼争协议明显不具备实现合同目的,超出了肖江强的一审主张,也与客观事实相违背。3、郭玲玲和郭建明已经出具《声明》确认:同意肖江强与王铭郎、王意铭于2016年11月18日签订的讼争《房产买卖协议》。

四、一审法院认定肖江强享有先履行抗辩权,该认定与客观事实相违背。一讼争《房产买卖协议》第四条明确约定肖江强应于2016年11月19日向王铭郎、王意铭支付购房款30万元;王铭郎、王意铭应于2017年3月30日前与肖江强前往房管局办理过户手续,可见,负有先履行合同义务的一方为肖江强。二肖江强主张2016年11月27日的录音证据已变更了讼争《房产买卖协议》关于付款条件的约定,该主张不能成立。理由如下:第一,讼争《房产买卖协议》的出售方为王铭郎和王意铭,而录音的对象仅有王铭郎一人,故该《录音》证据无法变更讼争《房产买卖协议》的约定;第二,2017年1月23日的录音证据已经对2016年11月27日的录音证据进行了变更,故肖江强的主张没有事实依据。

五、肖江强自始至终都没有举证证明其客观上存在损失,故一审认定“因案涉合同未履行还产生经评估确定的差价损失1191453元”没有事实根据。

六、本案讼争的案由是房屋买卖合同纠纷,一审法院以过错程度认定王铭郎、王意铭应承担30%的损失,违反了合同法关于严格责任原则的规定,没有法律依据;且肖江强存在多次违约行为,却可以在仅支付10万元的情况下额外获益357435.9元,该认定有失公平。

七、肖江强违约在先,且逾期付款已超过约定的解除条件,构成根本违约,王铭郎和王意铭有权依约解除讼争《房产买卖协议》并没收定金10万元。

二、被上诉人辩称

肖江强辩称,一、2017年11月27日,王铭郎与肖江强达成口头协议,变更了原《房产买卖协议》关于定金支付时间的约定。关于2017年1月23日的录音,其体现双方协商的过程,协商的原有目的是为了达成书面补充协议,但双方最终并未达成书面或口头合意,亦即未能达成合意变更原有约定,故仍应以2016年11月27日已达成一致的约定为准。一《房产买卖协议》签订时,王铭郎向肖江强表明案涉房屋系王铭郎及其配偶李炳南的夫妻共同财产,李炳南已经去世,案涉房屋发生继承,即为王铭郎、王意铭及王智、王玲琅共同共有;王铭郎承诺其子女将尽快办理放弃继承的公证手续,仅由其一人作为所有人办理出售。《房产买卖协议》约定的定金为30万元。王铭郎表示其没有银行卡,经上诉人同意及指定,肖江强先行将10万定金转入王意铭的账户中,剩余20万定金待2017年11月19日王意铭为王铭郎办理完银行账户后再行支付。但经肖江强多番催促,上诉人迟迟不提供银行卡。2016年11月27日,肖江强与王铭郎沟通,双方达成一致约定:王铭郎于2016年11月28日至2016年12月2日期间,办好个人银行卡及与其全部子女前往公证处办理放弃房产继承权的公证手续,此后,肖江强再支付剩余20万元购房定金。同时,王铭郎再次承诺其子女均已经同意出售案涉房屋,以消除肖江强之疑虑。二2016年11月28日,王意铭将王铭郎名下的银行卡提供给中介,并要求肖江强马上将20万元定金转账至该卡,若肖江强要求先办理放弃遗产公证,则要在月底前支付房款200万元。对此,肖江强未予同意。之后经过几次协商未果。2017年1月23日,王铭郎又提出要求:除了剩余20万定金外,肖江强须在2017年2月16日另外支付首付款120万;此外,公证王铭郎的三个子女放弃继承案涉房屋,改为公证王铭郎及其三个子女4人共同继承案涉房屋;在2017年3月30日前与肖江强办理案涉房屋过户时,王铭郎与所有子女一起到场。肖江强则提出银行贷款由原先110万增加到170万。因对原有约定调整较大,双方并未达成变更意见。再次,2017年1月23日录音内容与2016年11月27日录音内容均提及了房产继承的公证时间问题,两份录音内容并不矛盾。2017年1月23日录音的内容仅是上诉人与肖江强就案涉房屋的付款条件、付款时间、付款金额以及付款方式进行协商的过程性文件,该协商是为后续双方达成补充协议时提供谈判和草拟文本的基础,并未形成新的、一致的约定,换言之,这次协商最终并没有实质性成果,即未对原有约定进行变更,双方未能达成亦未签署2017年1月23日录音所提及的“补充协议”。双方在协商过程中,未达成合意。2017年1月23日的协商内容不应作为新的口头约定,应以2016年11月27日的口头约定为准。

二、案涉房屋系由王铭郎及其妻李炳南共有的房产,涉及继承,但王铭郎及其三名子女并未对案涉房屋进行分割,在分割前,案涉房屋系王铭郎及三名子女共同共有。一根据《房产买卖协议》第八条约定:“甲方保证上述房屋产权清晰。如存在其他共有人则共有人均已同意出售……”,王铭郎与肖江强签订《房产买卖协议》时,王铭郎亦向肖江强明确表示,系王铭郎及其配偶李炳南的夫妻共同财产,李炳南已经去世,案涉房屋发生继承,共有人包括王铭郎的二女一子共计四人(其中次女即王意铭亦在场,并在协议落款处签名)。王铭郎向肖江强承诺,其子女将尽快办理放弃继承的公证手续,仅由其一人作为出售主体。二从签订《房产买卖协议》时至肖江强与王铭郎的多次沟通期间,王铭郎起初承诺,其子女将尽快办理放弃继承的公证手续,仅由其一人作为出售主体。随后,王铭郎又在2017年1月23日的录音里表明要同其三个子女去办理共同继承案涉房屋的公证手续。但王铭郎及其三名子女最终均未办理任何公证手续。在签订《房产买卖协议》时,王铭郎已经向肖江强明确案涉房屋涉及继承,但无证据证明其四人对案涉房屋进行了有效分割。故无王铭郎占有案涉房屋62.5%的份额,王意铭占有12.5%的份额一说。三2017年7月3日,郭建明向思明区人民法院提交了一份《声明》,载明“认可我父亲王铭郎和我妹妹王意铭与肖江强签订的《房屋买卖协议》”。郭建明出具的《声明》的落款日期系2017年6月29日。2017年6月30日,郭玲玲向思明区人民法院提交了一份《声明》,载明“认可我父亲王铭郎和我妹妹王意铭与肖江强签订的《房屋买卖协议》”。郭玲玲出具的《声明》的落款日期系2017年6月28日。2017年6月28日,本案一审辩论已经终结,2017年7月10日,肖江强的代理人才收到前述两份《声明》。因此,前述两份《声明》不能发生郭建明及郭玲玲对《房产买卖协议》进行追认的效力。两份《声明》恰恰证实上诉人违背承诺,构成违约;亦证明上诉人及第三人违背诚实信用原则,依法应受严惩。

三、一审法院并未违反不告不理原则。案涉房屋系王铭郎、王意铭及王智、王玲琅共同共有的房产。王铭郎、王意铭应取得其他共有人同意,既是《房产买卖协议》约定的义务,又是买卖双方签订《房产买卖协议》时及后续沟通过程中,王铭郎向肖江强的承诺。不存在上诉人所主张的一审法院额外课以义务一说。一《房产买卖协议》第八条约定:“甲方保证上述房屋产权清晰。如存在其他共有人则共有人均已同意出售……”,王铭郎对此亦向肖江强披露案涉房屋系王铭郎及其配偶李炳南的夫妻共同财产,李炳南已经去世,案涉房屋发生继承,共有人包括王铭郎的二女一子共计四人(其中次女即王意铭亦在场,并在协议落款处签名)。对此,王铭郎向肖江强承诺,其子女将尽快办理放弃继承的公证手续,仅由其一人作为出售主体。二2016年11月27日,肖江强与上诉人沟通的过程中,肖江强、案涉房屋的中介李某、案外人蒋某(2016年11月27日陪同肖江强与王铭郎沟通)就王铭郎的子女是否同意出售案涉房屋的问题,分别多次询问王铭郎。王铭郎均回复同意。三2017年7月10日,肖江强的代理人才收到了郭建明及郭玲玲分别出具的同意王铭郎、王意铭出售讼争房产的《声明》,前述两份《声明》不具有追认效力。

三、法院查明

四、一审法院认定肖江强享有先履行抗辩权,该认定有事实与法律依据。《房产买卖协议》约定了案涉房屋如存在其他共有人,则上诉人应保证其他共有人均已同意出售案涉房屋,上诉人负有该先履行义务。但此后上诉人并未先履行该保证义务。因此,肖江强享有先履行抗辩权。

五、2016年底至2017年初,厦门的房价经历了快速高幅增长,肖江强在起诉前亦向房产中介公司了解,2017年3月30日(《房产买卖协议》约定办理房产交易过户登记的截止日)案涉房屋的单价不低于7万元(讼争房产在2017年3月30日总价不低于525万元)。且肖江强亦向法院申请评估房屋差价损失,评估机构出具评估报告确认2017年3月30日房屋差价损失为1191453元。2017年10月30日,一审法院亦组织双方对前述评估报告进行了质证。肖江强已经完全履行了举证证明其存在损失的举证责任。

六、案涉房屋系王铭郎、王意铭及王智、王玲琅共同共有的房产,因未获得全部共有人的同意,肖江强无法办理讼争房产的商业贷款和房产过户手续,合同履行不能,合同目的无法实现,肖江强依法享有先履行抗辩权,上诉人购买案涉房屋是作为子女上学使用,而在2016年底至2017年初,厦门的房价经历了快速高幅的增长,案涉房屋已涨价100万元以上。一审法院认定上诉人应承担相应责任,判决王意铭退还已经收取的定金及相应利息并依过错程度判决王铭郎、王意铭承担30%的房屋差价损失于法有据。肖江强认为上诉人违背诚信原则本应承担100%责任,上诉人继续提起上诉强词夺理。综上,请求驳回上诉,维持原判。

王智、王玲琅述称,王智、王玲琅同意出卖案涉房屋,还没卖给肖江强的时候就同意卖了,支持上诉人的上诉意见,不同意一审判决。

肖江强向一审法院起诉请求:1、解除肖江强与王铭郎、王意铭于2016年11月18日签署的《房产买卖协议》;2、王铭郎、王意铭向肖江强返还已经支付的定金10万元及利息(自2016年11月18日起按中国人民银行基准利率计至实际返还该款之日止);3、王铭郎、王意铭赔偿肖江强损失120万元;4、肖江强承担本案诉讼费用、保全费5000元、保全担保费4680元。

王铭郎、王意铭向一审法院反诉请求:1、解除肖江强与王铭郎、王意铭于2016年11月18日签署的《房产买卖协议》;2、肖江强交纳的定金10万元归王铭郎、王意铭所有。

一审法院认定事实:厦门市思明区湖滨二里17号201室房产(下称案涉房产)原属于王铭郎及其配偶李炳南的夫妻共同财产,登记在王铭郎名下。2014年8月9日李炳南去世,王意铭、郭玲玲、郭建明系王铭郎与李炳南的子女。2016年11月18日,王铭郎、王意铭与肖江强在中介方的居间下,签署一份《房产买卖协议》,约定:1、王铭郎、王意铭将案涉房产出售给肖江强,成交总价为400万元;本协议签订之日,肖江强支付购房定金30万元;肖江强将总房款分4次支付,已支付的购房定金可冲抵首期购房款,具体付款日期及金额如下:于2016年11月19日之前支付30万元(含定金),于2017年3月30日支付258万元,于收清全部购房款当日支付2万元,向银行申请商业贷款110万元;2、双方应于2017年3月30日前办理交易过户登记手续。若2017年4月5日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续,则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。3、第十二条规定违约责任:(1)双方签定本协议后,双方不得中途悔约。若出卖方中途悔约,应以书面形式立即通知肖江强及中介方,并自悔约之日起三日内应以肖江强所付定金的双倍及已付款(不计利息)返还给肖江强。若肖江强中途悔约,应以书面形式立即通知出卖方及中介方,出卖方应自肖江强悔约之日起三日内将肖江强已付款(不计利息)返还给肖江强,但购房定金归出卖方所有。(2)若肖江强不能按期支付房款或出卖方不能按期交付房产,每逾期一日,违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过伍日仍未履约的,视为悔约,守约方有权解除合同,同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。4、经出售方同意并指定将部分定金10万元转入王意铭农行账户。双方还约定了其他相关事项。同日,肖江强将10万元定金转入王意铭的农行帐户中。

2016年11月27日,肖江强与王铭郎进行口头沟通,肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产,并将于2016年11月28日至2016年12月2日期间办理好个人银行卡以及与其全部子女前往公证处办理放弃房产继承权的公证手续,此外还与肖江强达成口头协议,同意在办理完放弃房产继承权的公证手续后,肖江强再向其支付剩余20万元购房定金。2016年11月28日,王意铭将王铭郎名下的银行卡提供给案涉房产中介方,并要求根据合同约定,肖江强应将20万元定金马上转账至该卡;若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万。经过之后的几次协商,于2017年1月23日,王铭郎提出要求,改变原协议内容:除了剩余20万定金外,肖江强须在2017年2月16日另外支付首付款120万;此外,王铭郎与其3个子女由公证其子女放弃继承案涉房产改为公证4人共同继承案涉房产,在2017年3月30日前与肖江强办理过户案涉争房产时王铭郎与其所有子女一起到场。肖江强也提出银行贷款由原先110万增加到170万元。但双方未就彼此的要求达成补充协议。

在本诉讼过程中,肖江强向一审法院提出财产保全申请,要求对被申请人王铭郎、王意铭名下130万元的财产进行保全。2017年5月16日,一审法院准许上述财产保全申请,申请费5000元由肖江强负担。2017年6月10日,郭玲玲和郭建明向一审法院出具书面声明,称同意肖江强与王铭郎、王意铭2016年11月18日签订的案涉房屋买卖协议。

经肖江强评估申请,2017年9月27日,厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告,报告指出案涉房产2017年3月30日(价值时点)的“房屋的差价损失”为1191453元。

本案争议焦点为:双方是否具有导致合同解除的可归责事由。

肖江强主张,一开始王铭郎迟迟不予提供银行账户,以至于肖江强无法按时支付定金余款20万元;其后王铭郎也违反了双方于2016年11月27日确认的办理继承权放弃公证的约定,致使肖江强没有依照约定交付剩余定金,且因未办理公证,房产属于王铭郎及其3个子女共有,买卖协议未获得全部共有人的同意,无法办理房产的商业贷款和房产过户手续,合同履行不能,合同目的无法实现。

王铭郎、王意铭认为,1、肖江强违约在先,且逾期支付定金超过5日,已经构成根本违约。2、此外,肖江强承诺于2017年2月16日前支付首付款150万元,但肖江强也依然未依据该承诺支付首付款150万元,也已经构成根本违约。

四、法院认为

一审法院认为,一、案涉房屋在交易时应属于王铭郎、王意铭、郭玲玲和郭建明共同共有,该事实应为签约双方所明知。2016年11月18日王铭郎、王意铭签署《房产买卖协议》,欠缺其余两位共有人同意出卖的意思;虽然在此后的沟通过程中,王铭郎、王意铭一再保证可以解决该问题,但直至诉讼过程中2017年6月10日郭玲玲和郭建明才出具相关书面声明,在此之前出卖方始终未能提供履行完该前提性义务(让其余两位共有人同意出卖)的有效证据。在此情况下,案涉房屋买卖协议虽然有效,却明显不具备实现合同目的的条件,属于部分共有人擅自处分的合同。虽然合同双方约定了相应的权利义务,但依法肖江强在合同相对方未履行前述先行义务之前,享有包括拒付剩余房款在内的抗辩权。二、在肖江强享有先履行抗辩权的背景下,王铭郎、王意铭主张肖江强违反2016年11月18日签订的买卖协议约定的付款义务于法无据。但另一方面,肖江强在明知出卖方欠缺完全处分权情况下仍签订案涉协议,存在甘冒风险的过错。现签约双方均同意解除案涉合同,予以照准。因双方对于合同解除均存在过错,根据在案事实及相关法律规定,王铭郎、王意铭应退还肖江强已收定金10万元及其诉求的利息。因案涉合同未履行还产生经评估确定的差价损失1191453元,对此衡量签约双方的过错程度后,酌情由王铭郎、王意铭承担30%的损失即357435.9元。至于王铭郎、王意铭要求没收定金的反诉请求,则没有事实依据。综上,对于肖江强的本诉请求及王铭郎、王意铭的反诉请求,一审法院在上述认定范围内予以支持,超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、解除肖江强与王铭郎、王意铭签署的《房产买卖协议》;二、王铭郎、王意铭于判决生效之日起十日内向肖江强返还定金10万元及利息(自2016年11月18日起按中国人民银行贷款利率计至实际返还该款之日止);三、王铭郎、王意铭于判决生效之日起十日内向肖江强赔偿损失357435.9元;四、驳回肖江强的其他诉求;五、驳回王铭郎、王意铭的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延误履行期间的债务利息。本诉案件受理费8250元,由肖江强负担5347元,王铭郎、王意铭负担2903元。反诉案件受理费1150元,由王铭郎、王意铭负担。保全费5000元,由王铭郎、王意铭负担,该款已由肖江强支付,王铭郎、王意铭于判决生效之日起七日内将该款支付给肖江强。鉴定费12500元,由肖江强负担8750元,王铭郎、王意铭负担3750元,该款已由肖江强支付,王铭郎、王意铭于判决生效之日起七日内将3750元支付给肖江强。

本案二审期间,王铭郎、王意铭、王智、王玲琅对一审认定的事实提出如下异议:1、“经出售方同意并指定将部分定金10万元转入王意铭农行帐户”表达不准确,应该为《房产买卖协议》第十七条载明:“经出售方王铭郎同意……”;2、“肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产,并将于2016年11月28日至2016年12月2日期间办理好个人银行卡以及与其全部子女前往公证处办理放弃继承权的公证手续,此外还与肖江强达成口头协议,同意在办理完放弃房产继承权的公证手续后,肖江强再向其支付剩余20万购房定金”有误,事实上是王铭郎口头承诺,此系笔误。从2016年11月27日的录音内容来看,不是王铭郎主动作出口头承诺,而是双方沟通过程中王铭郎的口头回复;3、“若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万”,这个时间是在2016年11月27日而不是11月28日,从王意铭和中介的微信往来可以证明;4、从2017年1月23日的录音内容来看,肖江强与王铭郎已经就付款条件达成一致意见。

肖江强对一审认定的事实提出如下异议:郭玲玲、郭建明出具书面声明时间是2017年7月10日。肖江强对王铭郎等人提出的异议则认为:1、出售方是王铭郎和王意铭;2、认可“肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产……”中笔误,应为王铭郎口头承诺。“若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万”的时间是2016年11月28日;3、一审表述没有问题,双方未就彼此的要求达成补充协议。本院对各方没有争议的事实予以确认。

二审中,王铭郎、王意铭提交一组证据:不动产登记申请书(产权类)、土地房屋产籍调查表、《存量房买卖合同》,用于证明肖江强已购买其他房屋,不存在实际损失,无权要求赔偿。肖江强质证认为,王铭郎、王意铭提交的证据已经超过举证期限,在保留意见的前提下,对证据真实性、合法性确认,对关联性有异议,证据显示签约时间为2017年5月23日,而肖江强主张损失时间点是2017年3月30日,故该证据与本案无关。王智、王玲琅质证认为,对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

二审中,各方当事人确认,案涉房屋尚未析产,王铭郎在签订《房产买卖协议》时有告知肖江强案涉房屋系其与子女共有且共有人均同意出售房屋。

本院认为,首先,肖江强与王铭郎、王意铭签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示,系合法有效,上述协议对签约当事人具有法律约束力。肖江强主张双方变更《房产买卖协议》内容,但双方未签订书面变更合同。案涉《房产买卖协议》系肖江强与王铭郎、王意铭所签,如变更协议内容,则需取得协议签订主体同意或嗣后追认。从2016年11月27日肖江强与王铭郎协商过程及11月28日肖江强与王意铭协商过程看,肖江强与王铭郎、王意铭并未就变更协议内容达成一致意见。故肖江强主张因王铭郎、王意铭违反2016年11月27日约定不符合事实,不予采纳。

其次,案涉房屋权属登记在王铭郎名下。从《房产买卖协议》约定“乙方(肖江强)于2016年11月19日之前向甲方支付30万元(含定金),于2017年3月30日向甲方支付258万元。甲乙双方应于2017年3月30日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易过户登记手续。若2017年4月5日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续,则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任”内容分析,双方约定2017年3月30日前支付258万元、办理房屋权属转移登记手续。肖江强于签约当日支付定金10万元,双方在2017年3月30日履行期限之前,多次沟通未达成一致意见,肖江强未按《房产买卖协议》约定继续履行支付剩余定金20万元等义务,2017年3月30日双方亦未履行支付购房款258万元、办理房屋权属转移登记等义务。故从现有证据分析,双方实际上未继续履行《房产买卖协议》,不足以证实本案中存在王铭郎子女不同意出售房屋导致合同目的无法实现的事实,肖江强据此主张享有合同解除权、王铭郎和王意铭应赔偿其损失的理由缺乏法律依据,一审判决王铭郎和王意铭赔偿肖江强房屋差价损失357435.9元确有不当,应予纠正。

再次,根据查明事实,2016年11月27日,肖江强与王铭郎就其子女办理放弃房产继承权的公证手续事宜进行协商,王铭郎口头同意先办理公证手续后肖江强再支付剩余定金20万元。2016年11月28日,王意铭向中介告知王铭郎的银行卡账号,要求中介让肖江强当天转账剩余定金20万元。王铭郎与王意铭意见不一致,王铭郎的子女亦未办理公证手续,导致肖江强对《房屋买卖协议》能否继续履行产生主观上的质疑产生纠纷,王铭郎、王意铭存在履约不当,其对合同无法继续履行亦有过错,故其主张没收肖江强交付定金10万元的请求缺乏法律依据,不予支持。

又次,房产买卖属大额交易活动涉及多个环节,双方应当相互配合,以诚实善意的态度履行各自的义务。从本案双方履行合同情况分析,双方系因合同履行过程中发生争议不能达成一致意见,导致房产买卖协议未能继续履行,双方均负有过错,应当各自承担相应的责任。鉴于双方缺乏继续履行《房产买卖协议》的诚意,一审中双方均同意解除上述协议,一审判决解除《房产买卖协议》并无不当,予以维持。合同解除后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故王铭郎、王意铭应返还肖江强已支付的定金10万元,对肖江强主张利息部分不予支持。王铭郎、王意铭于二审中申请法院调查取证的事项及提交的证据与本案处理已无必然关联,本院对其申请不予准许,对其二审提交的证据不予评判。

综上所述,王铭郎、王意铭的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

五、法院判决

一、维持厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第一、四、五项;

二、撤销厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第三项;

三、变更厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第二项为:王铭郎、王意铭于本判决生效之日起十日内向肖江强返还定金10万元;

四、驳回王铭郎、王意铭的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。