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房产买卖协议签订后违约行为负责人是谁?

来源: 律师 时间:2019-12-12
正文
  一、上诉人诉称
  祝愿上诉请求:1.撤销福建省厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初5983号民事判决2.依法改判支持祝愿原审诉讼请求;3.判令袁阳承担本案一、二诉讼费。事实和理由:一、原审认定事实和法律适用错误。其一,法院错误认定房屋买卖合同未订立,袁阳对合同照片回复“OK”应视为对合同内容的成立;其二,双方一开始就明确65万元为定金,法院认定祝愿支付的65万元并非定金系事实认定错误。二、本案中,袁阳的行为已经构成根本违约,祝愿因为袁阳的违约行为损失了中介费用,袁阳依法应当赔偿祝愿的相应损失即中介费用。
  二、被上诉人辩称
  袁阳答辩称,双方未对房屋交易达成一致,房屋买卖协议尚未成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求维持原判。
  鑫万邦公司发表意见称,同意祝愿的上诉意见。
  祝愿向原审法院起诉请求:1.解除祝愿与袁阳之间签订的《房屋买卖协议》;2.袁阳向祝愿双倍返还购房定金130万元;3.袁阳赔偿祝愿已经支付的中介费5万元。
  一审法院认定事实如下:
  厦门市思明区湖滨北路21号3105室房屋(以下简称讼争房屋)登记在袁阳名下,袁阳与蔺国霞于1993年9月17日结婚。祝愿与案外人陈奕午于1999年8月9日登记结婚。
  2017年2月起,祝愿通过鑫万邦公司与袁阳协商购买讼争房屋,并于2017年2月27日向袁阳支付65万元。鑫万邦公司于2017年3月1日向向祝愿出具收据,确认收到5万元中介费。
  三、法院查明
  另查明,讼争房屋于2017年3月2日由鑫万邦公司办理网签手续,祝园鑫系鑫万邦公司员工。
  审理中,祝愿陈述由陈奕午作为其配偶代理其交易讼争房屋,双方就讼争房屋交易已订立协议,祝愿所支付的系违约定金。为证明其主张,祝愿提供以下证据:1.《房产买卖协议》,该协议载明讼争房屋总价为715万元,定金为65万元,双方应于2017年3月20日之前办理过户登记手续等内容,鑫万邦公司在落款处盖章,祝愿与袁阳未签字;2.陈奕午与祝园鑫的微信聊天记录,载明祝园鑫作为中介方与陈奕午就讼争房屋交易具体事项进行协商。其中2017年2月27日祝园鑫向陈奕午转达袁阳提出的付款金额和方式(合同签订时付定金65万元,2017年3月20日即过户前付350万元,银行贷款300万元,必须在2017年4月20日前到账,否则用现金补齐),并发送了《房产买卖协议》、袁阳身份证、银行卡号以及讼争房屋产权证等材料的照片,陈奕午同意上述付款方式,并就过户税费等事宜向祝园鑫询问;2017年2月28日,祝园鑫向陈奕午陈述袁阳要拿走大约20万元的拆迁补偿款;2017年3月2日,祝园鑫向陈奕午告知讼争房屋已办理了网签手续;2017年3月3日,祝园鑫陈述袁阳要和陈奕午当面协商地铁补偿的事宜,陈奕午回复按祝园鑫发的合同签订;3.袁阳与祝园鑫的微信聊天记录,载明祝园鑫与袁阳沟通讼争房屋交易的具体事项。其中2017年2月27日,袁阳提出付款金额、方式以及过户时间(合同签订时付定金65万元,2017年3月20日即过户前付350万元,银行贷款300万元,必须在2017年4月20日前到账,否则用现金补齐),祝园鑫回复买方同意该条件;后,袁阳向祝园鑫发送了其银行卡、产权证、身份证等材料的照片。2017年2月28日,祝园鑫向袁阳发送《房产买卖协议》照片,袁阳回复要求发送更为清晰的照片;随后祝园鑫又向袁阳发送《房产买卖协议》照片,袁阳回复“OK”;当日,袁阳将拆迁补偿材料发送给祝园鑫,要求祝园鑫就补偿款事宜与祝愿协商。2017年3月2日,祝园鑫回复称祝愿认为补偿款应当归祝愿所有,袁阳表示不同意;2017年3月5日后,袁阳认为买卖双方未能达成一致,多次要求祝园鑫提供买方银行账户以退款,祝园鑫未将祝愿银行信息提供给袁阳。
  原审法院认为,袁阳主张其向祝园鑫回复“OK”仅表示收到合同照片并非同意合同内容,结合其系要求祝园鑫发送更为清晰的合同照片后做此表述,其主张符合常理,予以采信。鑫万邦公司主张袁阳授权其代为签字办理网签,但其所举证据无法证明其主张,袁阳亦予否认,故对鑫万邦公司的该项主张,不予采信。鉴于祝愿与袁阳并未在《房产买卖协议》上签字陈奕午与祝园鑫、袁阳仅就买卖双方就讼争房屋价款、支付方式以及过户时间达成一致,对房屋交付时间、交付方式以及违约责任等事项均未约定,袁阳亦未授权鑫万邦公司办理网签手续,可认定买卖双方并未就房屋交易达成一致。故祝愿主张其与袁阳就讼争房屋已订立买卖协议,无事实和法律依据,不予采信。祝愿主张其所支付的款项系违约定金,根据前述认定,双方并未订立房屋买卖协议,且双方对该款项性质未达成一致,陈奕午与祝园鑫于2017年2月27日的微信语音亦可证明祝愿付款系其单方行为,结合袁阳收到款项后多次联系鑫万邦公司要求退款,故祝愿主张其支付的65万元系违约定金,于法无据,不予采信。原审法院认为,祝愿与袁阳虽就讼争房屋交易进行协商,但双方此后未能订立《房产买卖协议》,故祝愿要求解除该《房产买卖协议》,于法无据,不予支持。因双方就房屋交易未能协商一致,未订立房产买卖协议的原因不能归责于任何一方,故祝愿要求袁阳双倍返还定金的诉求,于法无据,不予支持。鉴于双方未达成《房产买卖协议》的原因不可归责于任何一方,且袁阳同意退还65万元,故祝愿支付的款项应予退还。祝愿请求袁阳支付中介费,因本案房屋买卖协议并未订立,双方亦未就中介费进行约定,祝愿该项诉求无合同及法律依据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、袁阳于判决生效之日起十日内向祝愿返还65万元;二、驳回祝愿的其他诉讼请求。一审案件受理费30925元,由祝愿负担25775元,袁阳负担5150元。
  二审中,双方当事人未提交新的证据。
  经审理查明,一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
  四、法院认为
  本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。祝愿主张袁阳在收到《房屋买卖协议》照片后回复“OK”应认定合同已经成立。但联系该回复前后袁阳与中介的聊天记录,不足以得出其已经同意该合同内容的结论。袁阳在收到该协议照片当天就提出了关于房屋拆迁绿化补偿的归属问题,之后双方虽通过中介就该问题进行了磋商,但未达成一致。故而,祝愿上诉主张其与袁阳的房屋买卖协议已经生效无理,不予支持。在双方因交易条件未能协商一致导致房屋买卖合同关系未能成立的情况下,祝愿有权要求袁阳退还定金。但其要求袁阳双方双倍退还定金及承担中介费用的主张缺乏事实与法律依据,原审法院不予支持并无不当。
  综上,上诉人祝愿的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  五、法院判决
  驳回上诉,维持原判。
  本判决为终审判决。
  le?}?F-p????000pt;text-transform:none;font-style:normal;font-size:12.0000pt;mso-font-kerning:1.0000pt;background:rgb(255,255,255);mso-shading:rgb(255,255,255);" >交纳的定金10万元归王铭郎、王意铭所有。
  一审法院认定事实:厦门市思明区湖滨二里17号201室房产(下称案涉房产)原属于王铭郎及其配偶李炳南的夫妻共同财产,登记在王铭郎名下。2014年8月9日李炳南去世,王意铭、郭玲玲、郭建明系王铭郎与李炳南的子女。2016年11月18日,王铭郎、王意铭与肖江强在中介方的居间下,签署一份《房产买卖协议》,约定:1、王铭郎、王意铭将案涉房产出售给肖江强,成交总价为400万元;本协议签订之日,肖江强支付购房定金30万元;肖江强将总房款分4次支付,已支付的购房定金可冲抵首期购房款,具体付款日期及金额如下:于2016年11月19日之前支付30万元(含定金),于2017年3月30日支付258万元,于收清全部购房款当日支付2万元,向银行申请商业贷款110万元;2、双方应于2017年3月30日前办理交易过户登记手续。若2017年4月5日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续,则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。3、第十二条规定违约责任:(1)双方签定本协议后,双方不得中途悔约。若出卖方中途悔约,应以书面形式立即通知肖江强及中介方,并自悔约之日起三日内应以肖江强所付定金的双倍及已付款(不计利息)返还给肖江强。若肖江强中途悔约,应以书面形式立即通知出卖方及中介方,出卖方应自肖江强悔约之日起三日内将肖江强已付款(不计利息)返还给肖江强,但购房定金归出卖方所有。(2)若肖江强不能按期支付房款或出卖方不能按期交付房产,每逾期一日,违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过伍日仍未履约的,视为悔约,守约方有权解除合同,同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。4、经出售方同意并指定将部分定金10万元转入王意铭农行账户。双方还约定了其他相关事项。同日,肖江强将10万元定金转入王意铭的农行帐户中。
  2016年11月27日,肖江强与王铭郎进行口头沟通,肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产,并将于2016年11月28日至2016年12月2日期间办理好个人银行卡以及与其全部子女前往公证处办理放弃房产继承权的公证手续,此外还与肖江强达成口头协议,同意在办理完放弃房产继承权的公证手续后,肖江强再向其支付剩余20万元购房定金。2016年11月28日,王意铭将王铭郎名下的银行卡提供给案涉房产中介方,并要求根据合同约定,肖江强应将20万元定金马上转账至该卡;若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万。经过之后的几次协商,于2017年1月23日,王铭郎提出要求,改变原协议内容:除了剩余20万定金外,肖江强须在2017年2月16日另外支付首付款120万;此外,王铭郎与其3个子女由公证其子女放弃继承案涉房产改为公证4人共同继承案涉房产,在2017年3月30日前与肖江强办理过户案涉争房产时王铭郎与其所有子女一起到场。肖江强也提出银行贷款由原先110万增加到170万元。但双方未就彼此的要求达成补充协议。
  在本诉讼过程中,肖江强向一审法院提出财产保全申请,要求对被申请人王铭郎、王意铭名下130万元的财产进行保全。2017年5月16日,一审法院准许上述财产保全申请,申请费5000元由肖江强负担。2017年6月10日,郭玲玲和郭建明向一审法院出具书面声明,称同意肖江强与王铭郎、王意铭2016年11月18日签订的案涉房屋买卖协议。
  经肖江强评估申请,2017年9月27日,厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告,报告指出案涉房产2017年3月30日(价值时点)的“房屋的差价损失”为1191453元。
  本案争议焦点为:双方是否具有导致合同解除的可归责事由。
  肖江强主张,一开始王铭郎迟迟不予提供银行账户,以至于肖江强无法按时支付定金余款20万元;其后王铭郎也违反了双方于2016年11月27日确认的办理继承权放弃公证的约定,致使肖江强没有依照约定交付剩余定金,且因未办理公证,房产属于王铭郎及其3个子女共有,买卖协议未获得全部共有人的同意,无法办理房产的商业贷款和房产过户手续,合同履行不能,合同目的无法实现。
  王铭郎、王意铭认为,1、肖江强违约在先,且逾期支付定金超过5日,已经构成根本违约。2、此外,肖江强承诺于2017年2月16日前支付首付款150万元,但肖江强也依然未依据该承诺支付首付款150万元,也已经构成根本违约。
  四、法院认为
  一审法院认为,一、案涉房屋在交易时应属于王铭郎、王意铭、郭玲玲和郭建明共同共有,该事实应为签约双方所明知。2016年11月18日王铭郎、王意铭签署《房产买卖协议》,欠缺其余两位共有人同意出卖的意思;虽然在此后的沟通过程中,王铭郎、王意铭一再保证可以解决该问题,但直至诉讼过程中2017年6月10日郭玲玲和郭建明才出具相关书面声明,在此之前出卖方始终未能提供履行完该前提性义务(让其余两位共有人同意出卖)的有效证据。在此情况下,案涉房屋买卖协议虽然有效,却明显不具备实现合同目的的条件,属于部分共有人擅自处分的合同。虽然合同双方约定了相应的权利义务,但依法肖江强在合同相对方未履行前述先行义务之前,享有包括拒付剩余房款在内的抗辩权。二、在肖江强享有先履行抗辩权的背景下,王铭郎、王意铭主张肖江强违反2016年11月18日签订的买卖协议约定的付款义务于法无据。但另一方面,肖江强在明知出卖方欠缺完全处分权情况下仍签订案涉协议,存在甘冒风险的过错。现签约双方均同意解除案涉合同,予以照准。因双方对于合同解除均存在过错,根据在案事实及相关法律规定,王铭郎、王意铭应退还肖江强已收定金10万元及其诉求的利息。因案涉合同未履行还产生经评估确定的差价损失1191453元,对此衡量签约双方的过错程度后,酌情由王铭郎、王意铭承担30%的损失即357435.9元。至于王铭郎、王意铭要求没收定金的反诉请求,则没有事实依据。综上,对于肖江强的本诉请求及王铭郎、王意铭的反诉请求,一审法院在上述认定范围内予以支持,超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、解除肖江强与王铭郎、王意铭签署的《房产买卖协议》;二、王铭郎、王意铭于判决生效之日起十日内向肖江强返还定金10万元及利息(自2016年11月18日起按中国人民银行贷款利率计至实际返还该款之日止);三、王铭郎、王意铭于判决生效之日起十日内向肖江强赔偿损失357435.9元;四、驳回肖江强的其他诉求;五、驳回王铭郎、王意铭的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延误履行期间的债务利息。本诉案件受理费8250元,由肖江强负担5347元,王铭郎、王意铭负担2903元。反诉案件受理费1150元,由王铭郎、王意铭负担。保全费5000元,由王铭郎、王意铭负担,该款已由肖江强支付,王铭郎、王意铭于判决生效之日起七日内将该款支付给肖江强。鉴定费12500元,由肖江强负担8750元,王铭郎、王意铭负担3750元,该款已由肖江强支付,王铭郎、王意铭于判决生效之日起七日内将3750元支付给肖江强。
  本案二审期间,王铭郎、王意铭、王智、王玲琅对一审认定的事实提出如下异议:1、“经出售方同意并指定将部分定金10万元转入王意铭农行帐户”表达不准确,应该为《房产买卖协议》第十七条载明:“经出售方王铭郎同意……”;2、“肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产,并将于2016年11月28日至2016年12月2日期间办理好个人银行卡以及与其全部子女前往公证处办理放弃继承权的公证手续,此外还与肖江强达成口头协议,同意在办理完放弃房产继承权的公证手续后,肖江强再向其支付剩余20万购房定金”有误,事实上是王铭郎口头承诺,此系笔误。从2016年11月27日的录音内容来看,不是王铭郎主动作出口头承诺,而是双方沟通过程中王铭郎的口头回复;3、“若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万”,这个时间是在2016年11月27日而不是11月28日,从王意铭和中介的微信往来可以证明;4、从2017年1月23日的录音内容来看,肖江强与王铭郎已经就付款条件达成一致意见。
  肖江强对一审认定的事实提出如下异议:郭玲玲、郭建明出具书面声明时间是2017年7月10日。肖江强对王铭郎等人提出的异议则认为:1、出售方是王铭郎和王意铭;2、认可“肖江强口头承诺其子女均已同意出售该房产……”中笔误,应为王铭郎口头承诺。“若对方要求先办理放弃遗产公证,则要在月底提前支付房款两百万”的时间是2016年11月28日;3、一审表述没有问题,双方未就彼此的要求达成补充协议。本院对各方没有争议的事实予以确认。
  二审中,王铭郎、王意铭提交一组证据:不动产登记申请书(产权类)、土地房屋产籍调查表、《存量房买卖合同》,用于证明肖江强已购买其他房屋,不存在实际损失,无权要求赔偿。肖江强质证认为,王铭郎、王意铭提交的证据已经超过举证期限,在保留意见的前提下,对证据真实性、合法性确认,对关联性有异议,证据显示签约时间为2017年5月23日,而肖江强主张损失时间点是2017年3月30日,故该证据与本案无关。王智、王玲琅质证认为,对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
  二审中,各方当事人确认,案涉房屋尚未析产,王铭郎在签订《房产买卖协议》时有告知肖江强案涉房屋系其与子女共有且共有人均同意出售房屋。
  本院认为,首先,肖江强与王铭郎、王意铭签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示,系合法有效,上述协议对签约当事人具有法律约束力。肖江强主张双方变更《房产买卖协议》内容,但双方未签订书面变更合同。案涉《房产买卖协议》系肖江强与王铭郎、王意铭所签,如变更协议内容,则需取得协议签订主体同意或嗣后追认。从2016年11月27日肖江强与王铭郎协商过程及11月28日肖江强与王意铭协商过程看,肖江强与王铭郎、王意铭并未就变更协议内容达成一致意见。故肖江强主张因王铭郎、王意铭违反2016年11月27日约定不符合事实,不予采纳。
  其次,案涉房屋权属登记在王铭郎名下。从《房产买卖协议》约定“乙方(肖江强)于2016年11月19日之前向甲方支付30万元(含定金),于2017年3月30日向甲方支付258万元。甲乙双方应于2017年3月30日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易过户登记手续。若2017年4月5日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续,则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任”内容分析,双方约定2017年3月30日前支付258万元、办理房屋权属转移登记手续。肖江强于签约当日支付定金10万元,双方在2017年3月30日履行期限之前,多次沟通未达成一致意见,肖江强未按《房产买卖协议》约定继续履行支付剩余定金20万元等义务,2017年3月30日双方亦未履行支付购房款258万元、办理房屋权属转移登记等义务。故从现有证据分析,双方实际上未继续履行《房产买卖协议》,不足以证实本案中存在王铭郎子女不同意出售房屋导致合同目的无法实现的事实,肖江强据此主张享有合同解除权、王铭郎和王意铭应赔偿其损失的理由缺乏法律依据,一审判决王铭郎和王意铭赔偿肖江强房屋差价损失357435.9元确有不当,应予纠正。
  再次,根据查明事实,2016年11月27日,肖江强与王铭郎就其子女办理放弃房产继承权的公证手续事宜进行协商,王铭郎口头同意先办理公证手续后肖江强再支付剩余定金20万元。2016年11月28日,王意铭向中介告知王铭郎的银行卡账号,要求中介让肖江强当天转账剩余定金20万元。王铭郎与王意铭意见不一致,王铭郎的子女亦未办理公证手续,导致肖江强对《房屋买卖协议》能否继续履行产生主观上的质疑产生纠纷,王铭郎、王意铭存在履约不当,其对合同无法继续履行亦有过错,故其主张没收肖江强交付定金10万元的请求缺乏法律依据,不予支持。
  又次,房产买卖属大额交易活动涉及多个环节,双方应当相互配合,以诚实善意的态度履行各自的义务。从本案双方履行合同情况分析,双方系因合同履行过程中发生争议不能达成一致意见,导致房产买卖协议未能继续履行,双方均负有过错,应当各自承担相应的责任。鉴于双方缺乏继续履行《房产买卖协议》的诚意,一审中双方均同意解除上述协议,一审判决解除《房产买卖协议》并无不当,予以维持。合同解除后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故王铭郎、王意铭应返还肖江强已支付的定金10万元,对肖江强主张利息部分不予支持。王铭郎、王意铭于二审中申请法院调查取证的事项及提交的证据与本案处理已无必然关联,本院对其申请不予准许,对其二审提交的证据不予评判。
  综上所述,王铭郎、王意铭的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
  五、法院判决
  一、维持厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第一、四、五项;
  二、撤销厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第三项;
  三、变更厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初7257号民事判决第二项为:王铭郎、王意铭于本判决生效之日起十日内向肖江强返还定金10万元;
  四、驳回王铭郎、王意铭的其他上诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本判决为终审判决。
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