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一方转让房屋的行为能否构成表见代理

来源: 律师 时间:2019-12-21
正文
  一、原告诉称
  张绍成上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回张明月的诉讼请求。事实和理由:一、一审判决枉顾客观事实、民族乡乡情及常理,完全依据主观臆断推导出不符合事实的结论,存在严重的认定事实错误;张德利将争议房屋出售给张绍成,张明月对此明知,且在十几年间未提出任何异议;张德利将争议房屋出售给张绍成,符合常营民族乡乡情;二、一审判决适用法律错误,错误的认定就争议房屋形成的交易之性质,进而做出错误且极其不公平的判决;张德利有权出售争议房屋,并非无权代理;即使认为张德利无权出售争议房屋,其行为也是构成无权处分,按照相关法律规定,合同应为有效;即使认为张德利签署《房屋转让协议》属于代理行为,该代理行为也应属于表见代理,而非无权代理。
  一审判决认定张德利对买卖行为不构成表见代理,而是无权代理,属于严重的法律适用错误;即使如一审判决认定的张德利出售争议房屋构成无权代理,张明月亦以其实际行动予以追认,《房屋转让协议》应为有效,对张明月具有当然的法律约束力;三、一审判决在证据认定上明显偏袒张明月,且缺乏法律的公正性和客观性;四、一审判决在客观上损害了正常交易的稳定性,严重损害了诚信守约当事人的合法权益,而且在常营乡乃至周边地区造成了极其恶劣的影响。
  二、一审被告辩称
  张明月辩称,同意原审判决。2015年1月张明月才知道房屋被卖的事实,之前张明月一直以为房屋在出租。不同意张绍成的上诉请求,张绍成的上诉请求没有事实及法律依据,请求法院依法驳回张绍成的上诉请求。
  张德利辩称,同意原审判决。不同意张绍成的上诉请求,张绍成的上诉请求没有事实及法律依据,请求法院依法驳回张绍成的上诉请求。
  张明月向一审法院起诉请求:要求确认张德利以张明月的名义与张绍成签订的《房屋转让协议》无效。
  一审法院查明
  一审法院认定事实:2002年3月29日,张明月与北京市朝阳区常营回族乡人民政府签订《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》,被安置取得北京市朝阳区常营民族家园×号房屋(以下简称×号房屋)。张明月称《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》上并非其本人签字,但知道协议书内容,其当时年满18周岁,可以单独签订《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》。
  2003年7月15日,张明月与张绍成签订《房屋转让协议》,转让×号房屋给张绍成。庭审中,张明月、张德利和张绍成均认可《房屋转让协议》上张明月的签字不是本人签字。张绍成认可《房屋转让协议》上其签字也不是本人所签。张德利称张明月和张绍成的签字分别由其和张万来所签。张明月主张张德利属于无权代理,张绍成表示对《房屋转让协议》予以追认,并称《房屋转让协议》经协调人见证,应当有效,也构成了表见代理。张德利称其代张明月签字时,协调人处并无签字盖章,之后张万来就将《房屋转让协议》拿走,再次见到《房屋转让协议》是在2015年张明月拿着复印件质问其时。张明月主张之前张德利一直称房屋在出租,直到2015年春节前后接到张绍成弟弟的电话,之后质问张德利,才得知房屋被出售了。张绍成称2010年张明月曾借取《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》、2015年曾提出50万元购回×号房屋,说明张明月之前对房屋买卖知情,提交了证人证言、录音、照片予以佐证,并申请证人马×出庭作证。张明月称未借取过《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》,同意50万元购回也只是在知道房屋已被出售后协商要求张绍成返还房屋,不是对房屋买卖行为的追认,只是维护自身的财产权利。
  上述事实,有《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》、《房屋转让协议》、证人证言、录音及当事人陈述等相关证据在案佐证。
  一审法院认为
  一审法院认为,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中,张绍成主张张明月对房屋买卖知情,并提交了证据。对于张绍成提交的证据,第一,证人与张绍成存在利害关系,且张明月不认可曾借取过《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》,因此对于是否曾借取,法院无法确认;第二,关于证据体现的所谓张明月提出50万元回购×号房屋一节,发生在2015年年底,张明月称系在得知房屋被出售后为了与张绍成协商返还房屋而提出的方案,因此不能证明在此之前张明月对房屋买卖知情,也不能视为对房屋买卖行为的追认;第三,虽然张德利、张明月的住处与×号房屋较近,但在张明月和张德利均称之前张德利一直告知将×号房屋出租的情况下,仅凭两方住处距离的远近,不能当然推定张明月对房屋买卖的知情。因此,在无确切证据证明在双方发生纠纷之前,张明月对房屋买卖知情或者已授权张德利代理房屋买卖事宜或者对房屋买卖行为予以追认的情况下,张德利签署张明月的姓名,与张绍成签署《房屋转让协议》,既非张明月本人签字,张德利也无代理权,该《房屋转让协议》对张明月不发生法律效力。对于张明月的请求,法院予以支持。张绍成主张张明月和张德利之间构成表见代理,但仅从张明月和张德利的父子关系及张绍成所称当时的通行做法来说,无法认定在客观上形成了张德利具有代理权的表象。故,对于张绍成的该项抗辩主张,法院不予采纳。判决:确认落款日期为2003年7月15日、甲方签章为“张明月”、乙方签章为“张绍成”的《房屋转让协议》无效。
  三、本院查明
  本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张绍成提交2016年7月8日北京市公安局朝阳分局常营派出所出具的《证明》,证明张明月办理分户提供的材料包括《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》原件,是张明月从其岳母手中借走的,说明在2010年张明月知道卖房的事情。张明月对《证明》真实性认可,称2010年其是拿着《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》去办理的分户,但《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》是从其父亲张德利处拿的。张德利对《证明》真实性认可,称这个《房屋拆迁腾退安置补偿协议书》是其从张绍成岳父、岳母处拿的,不能证明张明月知道卖房这个事情。本院对一审查明的其他事实予以确认。
  上述事实,有《证明》及当事人二审陈述在案佐证。
  四、本院认为
  本院认为:根据查明的事实,涉案《房屋转让协议》签订于2003年7月15日,转让方“张明月”系由张明月之父张德利签署,受让方“张绍成”系由张绍成之父张万来签署。张明月以其父张德利无权代理,其不予追认为由,要求确认《房屋转让协议》无效。张绍成对《房屋转让协议》予以追认,并以张德利代张明月转让房屋构成表见代理为由,主张《房屋转让协议》有效。因此,本案的争议焦点为张德利代张明月转让房屋的行为能否构成表见代理。
  《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。表见代理的构成要件须行为人无代理权;须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或者理由;须相对人为善意;须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。其中,相对人相信行为人具有代理权的事实或者理由是成立表见代理的客观要件,这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的,这种联系是否存在或者是否足以使相对人相信行为人有代理权,应依一般交易情况而定。
  根据本案查明的事实,涉案房屋系由2002年常营回族乡拆迁安置给张明月;张绍成之父张万来与张明月之父张德利协商转让涉案房屋并分别以张绍成、张明月的名义签订了《房屋转让协议》;张绍成购买涉案房屋后自行居住十余年,且先后对涉案房屋进行两次装修;涉案房屋与张德利住所系门对门,与张明月属同一小区。根据涉案房屋的来源、张德利与张明月之父子关系、张绍成对涉案房屋的占有使用情况及双方的居住状况,张绍成有充分理由认为张德利具有代理权。张绍成主张张德利代张明月转让房屋的行为构成表见代理,具有事实与法律依据,本院予以采纳。故《房屋转让协议》合法有效,对张明月、张绍成均具有约束力。
  关于张明月主张其对房屋转让事宜从不知情一节。本院认为,一则该主张有违生活常理;二则表见代理制度系为保护交易安全而设,以善意相对人是否有正当理由相信行为人有代理权为核心构成要件,而不问被代理人是否知情,因此,被代理人对于行为人的无权代理行为是否知情不能影响表见代理的成立。故本院对张明月该项主张不予采纳。张明月据此要求确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求,与法律规定不符,本院不予支持。同理,一审判决以无证据证明张明月对房屋转让知情为由,认为本案不构成表见代理,属认定事实有误,本院予以纠正。
  综上所述,张绍成的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
  五、二审裁判结果
  一、撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初10634号民事判决;
  二、驳回张明月的诉讼请求。
  本判决为终审判决。
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