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关于借名买房与履行义务关系

来源: 律师 时间:2019-12-22
正文

 

一审原告诉称

任立生在原审法院诉称:任立生、史家正系朋友关系,2005年4月,史家正所属的工人日报社通知符合经济适用房购买资格的员工参与位于北京市昌平地区的经济适用房的申购,每人需向中华全国总工会缴纳申购报名费10000元,中签后冲抵为首付款。史家正符合申报条件但无意购买,此时任立生正打算在北京购买房屋,经朋友从中撮合,任立生、史家正达成一致,决定由任立生出资以史家正名义购买经济适用房。

此后,史家正报名参加了单位经济适用房的申购,由任立生交付了10000元报名费。后经中华全国总工会直属单位职工购买经济适用房审核排序,史家正排名28,获得购买资格。2005年5月15日,史家正与开发商签订了购房合同,以总价282993.5元购买了北京市昌平区902室,史家正缴纳首付款72993.5元(其中10000元由中华全总转付,45000元由任立生交给史家正后缴纳),将收据交给了任立生,同时着手办理210000元公积金按揭贷款手续。2005年6月7日,按揭贷款获批,史家正将贷款合同和收付款用的银行卡交给了任立生。当日借款支付到史家正贷款用的银行卡,同日转入开发商账户。2005年6月11日史家正协助任立生办理入住手续,任立生支付公共维修基金、房屋面积差价和物业费等,购房相关的购房发票、入住手续等资料均由任立生收执。2005年7月6日,史家正向任立生出具了收到任立生45000元的收条,任立生开始按月偿还房屋按揭贷款,购房贷款已于2015年6月7日前还清。

同日,双方在中间人组织下就该房屋的购买出资和产权归属事宜签订了《房屋产权约定》,对任立生出资购房和史家正交付房屋的事实进行了确认,并约定在具备过户条件时办理过户手续。2006年6月19日涉案房屋取得房产证,2011年6月19日,涉案房屋已符合购买5年上市交易条件,任立生找到史家正要求办理过户手续,但史家正故意推诿。任立生、史家正之间具有真实的房屋转让法律关系,虽然涉案房屋是经济适用房,但房屋转让交易和产权证取得时间均在2008年4月11日之前,任立生已经支付购房款且实际居住,目前该房屋也符合了上市交易的条件,依法应当确认合同有效,故任立生诉至法院请求:1、确认任立生、史家正之间《房屋产权约定》有效;2、史家正协助任立生办理房屋产权变更登记手续;3、本案诉讼费用由史家正承担。

 

一审被告辩称

史家正在原审法院辩称:第一,任立生、史家正双方之间不存在房屋买卖合同关系,涉案房屋是史家正享受单位福利而获得的经济适用房,2005年5月任立生通过朋友表达想借用史家正名义购买房屋,且表示可以全额支付购房款,只是想借用资格,并给了史家正一万元的好处费。2005年5月15日,史家正与开发商签订合同,在需要交房款时任立生却提出资金紧张需史家正先行垫付,且需要借史家正的公积金进行贷款,答应资金一到位就将首付与贷款一并还清,不会影响到史家正公积金的使用,史家正碍于朋友的情面同意了任立生的请求,此后史家正自行支付首付并办理了21万元的公积金贷款。2005年7月6日,任立生向史家正提出,因为资金的原因不能按照之前约定将房款全部付清,只先给部分首付款35000元,剩余的首付款过几天就转给史家正,贷款也只能按月慢慢还。因房屋当时已由任立生居住,史家正也只好答应,史家正于同日向任立生出具了10000元好处费和35000元首付款收条,双方签订了《房屋产权约定》。

因此双方之间的法律关系是借名购买经济适用房,不仅没有房屋买卖的意思表示,双方之间的行为也不符合房屋买卖的构成要件。第二,该《房屋产权约定》应属无效,涉案房屋是经济适用房,是政策性房屋,该类房屋的购买及上市交易具有特殊的规定和限制。本案中任立生不具备购房资格,借名买房想要获得保障性住房,属于恶意规避法律政策的行为,应属于无效约定。第三,即使该份约定有效,因任立生并未履行实际出资人的义务,其行为已经表明不再履行约定,故无权要求史家正协助过户。请求人民法院驳回任立生诉讼请求。

 

一审法院查明

原审法院经审理查明:2005年7月6日,任立生与史家正签订《房屋产权约定》。约定:“一、北京902室106.97㎡经济适用房由任立生出资购买,自2005年6月11日起房屋一切所有权属任立生所有。二、现房屋注册人史家正在具备过户条件时及时协助房屋所有人任立生办理过户手续。过户一切费用由任立生自付。三、自约定生效之日起,任立生、史家正关于此套房屋再无任何异议。”另有荆小强、李明辉作为证明人签字。

 

经查,2005年,史家正通过所在单位获得了购买经济适用房的资格并购买了坐落于昌平区902室的诉争房屋,该房屋价款总计282993.50元,其中首付款72994元,贷款21万元。关于首付款的构成,2005年7月6日,史家正向任立生出具收条4.5万元,史家正称4.5万元中1万元是好处费,任立生仅支付了3.5万元首付款,其余首付款均由己方支付;任立生称该4.5万元均是首付款,剩余首付款也均以现金方式支付给史家正。关于房屋贷款,系以史家正名义进行的公积金贷款,贷款期限十年(2005年6月7日至2015年6月7日),由任立生每月转入史家正的还贷银行卡中。2014年11月7日,史家正办理了贷款结清手续,将剩余的14052.5元贷款全部提前还清。此后,任立生仍每月向贷款账户打款至2015年4月。

 

另查,诉争房屋购买后,一直由任立生占有使用。2006年,该房屋办理了房屋所有权证,登记在史家正名下。

 

原审法院认定上述事实,有《房屋产权约定》、收条、购房发票和相关收据、贷款合同及贷款凭证、收转贷款凭条及存款凭条、房产证、贷款还清证明、银行交易明细及当事人陈述等证据在案佐证。

 

原审法院判决认定:2005年双方签订的《房屋产权约定》载明诉争房屋由任立生出资购买,购房发票等购房手续的原件由任立生持有,从任立生提交的收款条、购房发票及其他收据、贷款凭证、公共维修基金收据以及收转贷款凭条、存款凭条等证据综合判断,可以认定购买该房屋实际由任立生出资,按揭贷款由任立生负责偿还,房屋由任立生占有使用,因此双方之间实质上形成借名买房关系。关于双方之间的协议效力问题,因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,该房屋现已具备上市条件,双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形,应为合法有效,任立生请求确认双方“房屋产权约定”协议有效的诉讼请求于法有据,法院予以支持。关于任立生要求史家正协助办理过户手续的诉讼请求,由于该房屋已经具备上市条件,双方可以按照协议约定办理过户手续,任立生的该诉讼请求法院予以支持,过户费用按照协议约定应由任立生负担。

 

一审法院认为

此外,由于史家正提前还清贷款,而任立生2015年4月之后未再往还款账户打款,对于任立生所欠差额部分,由于史家正在本案中并未主张权利,本案不作处理,双方可协商由任立生将差额部分补齐。若协商不成,史家正亦可另行主张权利,但不影响本案房屋过户手续的进行。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决:一、确认任立生与史家正于二〇〇五年七月六日签订的《房屋产权约定》有效;二、史家正于本判决生效之日起六十日内协助任立生办理昌平区902号房屋的产权过户手续,过户费用由任立生负担。

 

上诉人诉称

判决后,史家正不服,向本院提起上诉。上诉请求是:撤销原判,依法改判驳回任立生的全部诉讼请求。上诉主要理由为:一、双方于2005年7月6日签订的《房屋产权约定》无效;二、首付款及偿还贷款史家正并非全额给付;三、2005年5月上诉人与被上诉人才相识,才提出借名买房问题。

 

被上诉人辩称

任立生答辩称:被上诉人自上诉人申请到选房购房一直是全程与上诉人在一起,从第一笔报名费开始就是被上诉人支付。对方所谓无效的理由没有任何事实与法律依据。借名买房是双方真实意思表示,不违背现行的法律法规和法院的司法解释,请求二审法院维持一审法院判决。

 

本院查明

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。上述事实,有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。

 

本院认为

本院认为:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同对双方当事人即具有拘束力。本案主要争议焦点系史家正与任立生之间是否存在借名买房合同关系。针对上述争议焦点,结合双方的诉辩意见,综合审查全案证据,本院认为,诉争房屋现虽登记在史家正名下,但是现有证据可以认定任立生出资支付了全部购房首付款,在史家正办理贷款结清手续前,任立生亦按期归还贷款。购买该房屋后,任立生实际占有、使用诉争房屋,并缴纳了相关税费,任立生同时持有购房款发票及相关税费等票据原件。上述事实足以认定史家正、任立生之间存在借名买房的意思表示。本案中,史家正虽否认任立生全额支付首付款的事实,但其陈述与现有证据以及《房屋产权约定》中的约定内容不符。据此,本院依据现有证据认定史家正、任立生之间就诉争房屋存在借名买房合同关系。

 

合同依法成立后,双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案中,诉争房屋的房屋所有权证书已于2006年取得,且该房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订,该房屋现已具备上市交易条件。史家正所持的《房屋产权约定》无效的上诉理由,缺乏事实及法律依据,本院不予采信。基于此,原审法院判令《房屋产权约定》有效,并由史家正协助任立生完成诉争房屋的房屋产权过户手续,依据充分。史家正的上诉理由,依据不足。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

 

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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