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不动产权属证书是否为权利人不动产物权证明

来源: 律师 时间:2019-12-23
正文
  原告诉称
  朱江英向本院提出诉讼请求:1.确认朱江英与邬艳之间就位于北京市丰台区西四环南路103号院915室借名买房合同关系有效;2.判令将位于北京市丰台区西四环南路103号院915室房屋所有权人登记至朱江英名下;3.诉讼费用由邬艳负担。事实和理由:2007年11月,朱江英借用邬艳名义出资购买位于北京市丰台区西四环南路103号院915室(以下简称915室)房屋,并以邬艳名义办理相关贷款手续。从购买至今,朱江英一直占有使用915室。
  被告辩称
  邬艳辩称:不同意朱江英的诉讼请求。一、双方不存在借名买房事实和约定。从主观上讲,邬艳没有向朱江英承诺过借名买房的口头约定。从客观上讲,在现实生活中,借名买房的产生是有钱要买房而因为限购等不符合条件而不能购买,故需要借用有资质的人名购买。在2007年时,北京购房不存在限购、限贷的规定,自然也不存在借名买房的理由。朱江英于2007年11月也购买了设计师广场的房屋,说明其具备购房资格,且当时北京不限制一人名下可购买多套房屋。朱江英及其家人与邬艳的购房条件相同,没有必要借用一个外人的名字。
  买房这么重要的事情却不签订书面借用协议,是朱江英根本没有借名买房的必要。913室、915室是同层相邻的房屋,不同的是朱江英将自己名下913室房屋卖了,而没有将所谓“借名”的房屋卖掉,这不正常也不符合常理。二、朱江英出资购房及对房屋占有的证据不足。朱江英没有证据证明其出资首付款及房屋面积差价款。叶旭的银行流水记录不能证明是朱江英出资。叶旭向邬艳账户转款恰是叶旭承租邬艳的房屋的租金。双方约定每月租金2000元,押金为2000元,按月支付,可转租,水电暖物业等费用由叶旭承担。后于2016年1月房租涨至每月2500元。叶旭根据约定每月2000元如数打入邬艳指定账户,而邬艳的还贷金额每月1741.87元;而自2016年1月后还贷金额降至每月1609.33元,而叶旭每月打入2500元。如果朱江英是出租人,租金应打入朱江英的账户,朱江英再按还款金额汇至邬艳账户,剩余租金留存。另外,邬艳于2017年7月11日结清了915室剩余贷款284511.67元。
  本院查明
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:朱江英与叶旭系朋友关系,叶旭与邬艳系同学关系,朱江英经叶旭介绍与邬艳相识。
  2007年11月1日,邬艳与北京鑫丰信德房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定,邬艳购买位于丰台区西四环1号915室(即915室)房屋,总价款447024元。合同签订当日,支付首付款97024元。2007年11年26日,北京鑫丰信德房地产开发有限公司出具发票载明,915室首付款97024元,付款人邬艳。2008年1月2日,邬艳与交通银行北京天坛支行、北京鑫丰信德房地产开发有限公司签订《个人住房抵押贷款合同》约定以915室房屋作为抵押,向交通银行贷款350000元。2011年8月12日,915室房屋取得产权证,登记权利人为邬艳。2017年7月11日,邬艳一次性结清剩余贷款280000余元。2017年11月22日,邬艳以915室作为担保向他人借款,并办理抵押登记。2007年11月1日,朱江英与北京鑫丰信德房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定,朱江英购买位于丰台区西四环1号913室(以下简称913室)房屋,总价款494979元。朱江英支付首付款104979元,余款390000元向银行贷款。朱江英主张其同时购买913室、915室房屋,为降低购房成本,故借用邬艳的名义购买915室房屋,双方存在口头借名买房约定,邬艳对此不予认可。
  朱江英为证明双方存在借名买房约定及其实际出资购买并使用915室向本院提交以下五组证据:一、北京市商品房预售合同及补充协议、个人住房抵押贷款合同、收押协议;二、购房发票、朱江英及叶旭名下银行对账单和账户明细、个人存款回单、支付宝转账电子回单等;三、物业服务协议、供暖协议书、热水供应协议书、质量保修单、房款税费及代办代收缴费结算清单、装饰公司质量保修单、“设计师广场”项目延期入住通知书;四、公证书、热水费、物业费、电费、垃圾清运费、产权代办费、装修管理费收款凭证、装修合同书、装修款收款凭证、中国光大银行对私客户对账单、北京市房屋租赁合同、解除房屋专卖协议书、招商银行户口历史交易明细表及招商银行付款凭证;五、证人叶旭、石平、乔梅、李浩的证言。证人叶旭到庭称,其与邬艳系同学关系,与朱江英系朋友关系,二人通过其介绍相识。购房时,邬艳已回包头发展,因朱江英欲购买两套房屋,故介绍朱江英借用邬艳名字购买房屋。朱江英让其找邬艳签借名买房协议,但因为是朋友之间的帮忙就没有签,后来办了一个委托卖房公证。房屋首付、物业费、供暖费、贷款等所有费用均由朱江英支付。朱江英通过其偿还贷款。房本一开始在朱江英手中,想卖房时发现房本找不到了,于是找邬艳补办房本。因房屋有抵押,想快点办出房本就必须提前还款。后来,其和朱江英发现邬艳自己还清所欠贷款,补办新的房本。证人石平到庭称,朱江英购买了两套房屋,根据政策,第二套房屋首付高,故借用邬艳名字购房。
  证人乔鑫到庭称,2007年邬艳到北京买房时住在其处,朱江英借用其名买房的事情其知晓,首付及贷款均是朱江英出的。证人李浩到庭称,房屋是朱江英出资购买,邬艳来北京签的合同。邬艳对证据一、二的真实性表示认可,证明目的不予认可,主张由其本人出资购买915室房屋并偿还贷款。为交纳首付款,其通过叶旭向朱江英借款50000元;对证据三中供暖协议书、热水供应协议书、质量保修单、房款税费及代办代收缴费结算清单真实性予以认可,其余证据不予认可,主张其委托朱江英代办915室房屋交房手续,该证据不能证明朱江英实际出资支付相关费用;对证据四中公证书、热水费、物业费、电费、垃圾清运费、产权代办费、装修管理费收款凭证、装修合同书、装修款收款凭证真实性予以认可,其余证据不予认可,主张其委托朱江英代办915室房屋交付事宜,收房后,其将房屋出租给叶旭,同意叶旭对房屋进行装修、转租;其对证人证言均不予认可。
  邬艳为证明其实际出资并使用915室向本院提交以下五组证据:一、913室房屋所有权转移登记申请、北京商品房预售合同;二、915室房屋北京市商品房预售合同、不动产权证书;三、包商银行交易明细、包头村农商银行明细;四、交通银行零售客户交易清单、工商的银行流水、叶旭华夏银行明细;五、证人张俊的证言。证人张俊到庭称,邬艳系服装公司代理商,其与邬艳于2006年开始接触。2007年,邬艳买房头一天告知她要买房,带了现金,让张俊接送。张俊陪同邬艳先到四环看房,又到安贞签订了相关手续。朱江英对证据一、二真实性均认可,证明目的不认可。其同时购买913室、915室是因为两套房屋阳台位置可以打通,使用更方便;原房产证在朱江英处,邬艳持有的是新补办的房产证;预售合同中所有联系信息都是朱江英的信息。朱江英对证据三真实性、证明目的均不认可;对证据四真实性认可,证明目的不认可;其不认可证人证言。
  本院认为
  本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,双方争议的915室房屋现登记在邬艳名下,朱江英主张与邬艳就该房屋存在借用其名义购买之约定,邬艳现予以否认,朱江英应就其主张的约定事实承担举证责任。
  庭审中,朱江英主张因与邬艳的同学叶旭原系很好的朋友关系,故借用邬艳名义购买915室房屋并未与其签订书面借名购房协议,其虽向本院提供北京市商品房预售合同及补充协议、个人住房抵押合同、购房发票、物业服务协议书、供暖协议书等相应证据,且邬艳对上述证据予以认可,但邬艳为证明其为房屋所有人亦向法院提交了房屋登记在其名下后,其持有房屋所有权证、一次性结清剩余贷款证明等相应证据。对两者的证据比较,朱江英提交的上述证据仍不足以证明朱江英与邬艳之间存在借名登记的约定,尚不足以对抗邬艳所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。故关于朱江英要求确认其与邬艳之间就915室房屋借名买房合同关系有效,将915室房屋所有权人登记至朱江英名下的诉讼请求,证据不足,本院难以支持。综上,根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用
  的解释》第九十条的规定,判决如下:
  裁判结果
  驳回朱江英的全部诉讼请求。
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