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关于房屋买卖纠纷什么时候可用简易程序

来源: 律师 时间:2020-01-09
正文
  一、上诉人诉称
  蔚县信用社上诉请求:撤销张家口市桥东区人民法院作出的(2017)冀0702民初436号民事判决;依法改判为确认蔚县信用社对房产证号分别为00××04号、00××06号的房屋享有优先受偿权。事实和理由:由蔚县信用社提交的转款凭证和常芳、张森签订《协议书》后的实际行为表明,常芳、张森之间并未实际履行协议内容,双方签订《协议书》的目的是以房屋买卖的形式掩盖其真实的民间借贷关系。蔚县信用社提交的借款合同、抵押合同、他项权证等证据,能够证明其对涉案房屋享有合法抵押权,应当对涉案房屋享有优先受偿权。1、常芳、张森于2014年1月23日签订的《协议书》。签订协议书前,常芳曾向张森打款145万元、100万元、20万元、16.6万元,合计281.6万元。此种情况下,双方在协议中约定转让费460万元已全部付清并进行公证,而不是约定剩余款项如何进行给付,这与事实真相不符,与正常买受人的心理期望不符;2、签订协议后,双方不是到相关部门进行变更登记,而是到公证处公证双方未实际履行的协议书。依据《中华人民共和国公证法》第二条、第三条、第十三条、第二十八条的规定,公证处出具公证文书时,应对文书的真实性、合法性,提供材料的充分性等进行审查,根据常芳、张森公证时提交的材料,及庭审查明事实可知双方并未提供真实、合法充分的材料,所以张家口市第三公证处出具的公证文书,因未对协议涉及内容的真实性进行审查,违反上述法律规定,不能作为法院认定《协议书》合法有效的直接证据。公证协议书后,买受人不再关心过户事宜,而出卖人张森还要向常芳“返还购房款”,这与一般买卖双方的买卖目的、买卖交易方式、习惯不同;3、仅张房他证字第××号他项权证项下的两套房屋,评估值就1400余万元(房产证号为00××04号的商贸中心房屋,面积371.97平方米;房产证号为00××06号的仓储房屋,面积97.740平方米),而常芳、张森签订协议却约定张森的五套房屋共出售价款为460万元,该款项的约定明显低于当时张家口市的市场价格,有悖于正常房屋买卖的常理;4、根据查明事实可知,常芳、张森之间要么是借贷关系要么是房屋买卖关系,除此之外双方再未发生过其他任何法律关系,但常芳向张森交付了所谓的281.6万元“购房款”后,张森没有理由将从蔚县信用社所贷款项,于2014年3月26日再汇给常芳3479476元。若双方是房屋买卖关系,那只能说明张森将常芳的购房款已退还,并支付了违约款项,双方的房屋买卖协议已终止。此种情况下,张森仍对涉案房屋享有物权;否则,常芳、张森之间就是借贷关系,常芳仅对张森享有债权请求权,但债权请求权不能对抗蔚县信用社已经权力部门登记的物权抵押权;5、由常芳陈述的情况可知,涉案房屋于2014年3月5日被桥西区人民法院查封,于2014年3月23日被解封的。但由银行打款明细可知,在涉案房屋被查封期间,常芳分别于2014年3月7日、10日、13日、18日向张森打款2.9万元、67947元、200650元、20万元,合计打款497597元。既然常芳已明知涉案房屋被查封,涉案房屋权利存在瑕疵,其还一直向张森汇所谓的“购房款”,这与一般的房屋买卖关系不符,有悖于常理。由此更进一步说明,常芳于2014年3月26日后又向张森所打款项,只能说明是双方新发生的借贷关系,同样后续的借贷是以涉案房屋提供非典型性担保;6、《协议书》第三条约定“甲方已将上述房屋及相关手续交付给乙方”,从该条可以看出常芳、张森签订协议书时,涉案房屋的房屋产权证书已交付给了常芳。从涉案房屋2014年3月5日被法院查封,至2014年3月23日解封、张森以涉案的两套房屋作为抵押物进行抵押贷款(抵押贷款并不是当日提供抵押物当日就可以办理相关手续)可以看出,常芳对张森以涉案的两套房屋进行抵押贷款应是明知的,也正是因为张森以此房屋进行抵押贷款,将贷出款项偿还对其的借款,常芳才可能将房屋产权证书交与张森。否则,没有什么理由能使常芳在没有办理产权过户的前提下,将房屋产权证书交与出售方张森去银行办理抵押贷款;7、由《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”的规定可知,登记是不动产所有权转移的生效要件。本案由蔚县信用社对涉案房屋的承租人所做调查笔录,提交的房屋租赁协议、房屋租金收据、水电费缴纳凭证等证据能够证明,张森对涉案房屋一直享有所有权,涉案房屋并未向常芳进行交付,亦未到有权机关办理登记手续,双方之间签订的《协议书》不能对抗蔚县信用社在房管部门办理的他项权证,不能对抗蔚县信用社所享有的抵押权。常芳提交的证明房屋交付的照片、张森出具的声明等证据与事实不符。照片是静态的,只能证明双方曾经到过涉案房屋处,不能证明交付房屋的事实。张森虽出具了声明,但由上述证据和张森庭审中的陈述可知,该声明的内容并未实际履行。因此协议书的签订只不过是常芳、张森为掩盖双方的真实借贷关系,制作的担保文书而已。张森本人在庭审中也一直重审双方为真实的借贷关系,双方签订的协议书及一系列的文书仅是为双方借贷提供的担保。综上,常芳、张森之间并非真实的房屋买卖,而是以签订房屋买卖合同为借款提供的民间担保。原审法院认定双方为房屋买卖关系不仅损害了张森本人的利益,对张森其他债权人的利益也造成了侵害。蔚县信用社与张森之间的抵押关系,已经房管部门备案登记,蔚县信用社对涉案房屋享有法定抵押权,该抵押权优先于常芳、张森之间的民间担保。
  庭审中,蔚县信用社补充上诉事实与理由:一审判决的第一项违反法律规定,最高人民法院(2011)民提字29号判决书,刊登在最高人民法院公告,物权确权的纠纷案件中。根据物权变动的基本原则,对于当事人依据受让合同提出的确权请求,法院应当将动产与不动产区别对待,对于已经交付的动产可以确认其权属,对于申请人提出的登记于他人名下的不动产物权的确权请求,不易直接判决确认其权属。该份判决书的第一项明确确定了房产的权属问题。原审法院对此认定事实不清,故请求二审人民法院依法撤销一审判决,发回重审或改判蔚县信用社对涉案房屋享有优先受偿权。
  二、被上诉人辩称
  常芳答辩称,一审法院的判决事实清楚,适用法律正确。理由如下:一审开庭2015年7月5日,审理中第三人提出了再审申请,所以延时了。简易程序是依据案情复杂程度由法院酌情使用,是合法合理的。本案一审法院认定事实及证据都充分,经过四级人民法院的裁定及判决,都认可常芳的主张诉求。桥东区法院判决引用桥西区法院的判决,是依据生效判决对作出的结果,张森和蔚县信用社均没有提交任何证据证明。关于是买卖还是借贷,省高院再审裁定已经认定是买卖关系。综上,本案事实很清楚,买卖合同关系成立。
  张森答辩称,认可蔚县信用社的上诉事实与理由。
  常芳向一审法院起诉请求:1、判令张森履行房屋买卖合同义务,为常芳办理房屋产权过户登记。2、本案诉讼费、保全费由张森承担。庭审中增加诉讼请求为:1、依法判决确认房屋买卖合同合法有效,常芳是该五套房屋的所有权人。2、判令张森将五套房屋过户到常芳的名下,为常芳办理房屋过户手续。
  一审法院认定事实:2014年1月23日,张森、刘秀朵(张森妻子)(甲方)与常芳(乙方)签订《协议书》约定:一、甲方自愿将坐落于张家口市桥东区五处房产(分别是房屋所有权证号:00××04号,建筑面积371.97平方米;房屋所有权证号:00××06号,建筑面积97.74平方米;房屋所有权证号:00××07号,建筑面积44.66平方米;房屋所有权证号:00××08号,建筑面积66.90平方米;房屋所有权证号:00××09号,建筑面积97.20平方米)转让给乙方;二、转让费为人民币肆佰陆拾万元整,乙方已全部付清;三、甲方已将上述房屋及相关手续交付给乙方;四、甲方保证该房屋权利无瑕疵,乙方对该房屋现状无异议;五、签订本协议后,甲、乙双方应及时到房管部门办理房屋所有权转移登记和相关手续,所需税费由乙方承担;六、甲、乙双方应全面履行该协议,如一方违约,违约方应承担违约金人民币玖拾贰万元整;七、本协议甲、乙双方签字、按手印之日起生效,本协议一式三份,甲、乙双方各持一份,公证处留一份。常芳分七次给张森打款总价款460.9万元如下:2014年1月20日打款两笔,145万元、100万元,打至张森指定的桥东法院执行款专户;3月7日打款2.9万元;3月15日打款20万元;4月3日打款三笔,15.8万元、77.2万元、100万元,均打至张森账户,以上总计460.9万元。原房屋所有权证号:张房权证字第××号、00××08号、00××09号三套房屋现已经登记过户于常芳名下,房屋产权证号分别变更为:张房权证字第××号、00××60号、00××56号。
  2014年1月23日,常芳与张森就签订的《协议书》内容进行公证,2014年6月26日,中华人民共和国河北省张家口市第三公证处对公证内容出具了(2014)张三证民字第094号《公证书》。2014年1月30日,张森出具书面《声明》载明:我叫张森,我已于2014年1月23日与常芳签订了房屋买卖协议,位于张家口市桥东区五处房产(张房权证字××号、00××06号、00××07号、00××08号、00××09号)正式交付常芳,各租赁户从今后涉及上述房屋的相关事宜请与常芳联系,到期租赁费请交付常芳。常芳联系电话:134××××4100。声明人张森。租赁上述房屋的租户在《声明》上签字。同时,张森与常芳在上述房屋内外进行了照相,以证明双方将买卖房屋交付的情况。张森于2014年4月5日为常芳出具《收条》载明:今收到常芳交来购房款肆佰陆拾万零玖仟元整,其中玖仟办理手续费用,详见打款凭证。张森给常芳出具的没有具体时间的一份《证明》载明:我与常芳的房屋买卖合同是真实有效并进行了公证。另查,2014年3月21日,蔚县信用社与张森签订《个人借款合同》,张森向蔚县信用社借款900万元,张森以位于张家口市桥东区两处房产(张房权下字第××号、第××号)作抵押,并在张家口市房地产交易产权管理处办理登记,证件号为张房他证字第××号。后因履行发生纠纷,经张家口仲裁委员会仲裁,于2015年12月24日作出张仲(2015)民裁字第124号裁决书,裁决:一、解除双方签订的《个人借款合同》;二、张森于收到裁决书之日起10日内一次性返还蔚县信用社借款本金900万元及按双方约定向蔚县信用社支付占用资金期间的利息1743525元(利息计算截至2015年12月24日),以上合计10743525元;三、张森于收到裁决书之日起10日内一次性给付蔚县信用社已支付的案件受理费50000元。该裁决书生效后,蔚县信用社向本院申请了强制执行,常芳作为案外人提出异议,本院于2016年5月3日作出(2016)冀07执异32号执行裁定。经查明,在执行蔚县信用社与张森借款合同纠纷一案中,本院于2016年4月7日和11日分别查封被执行人张森名下的位于张家口市桥东区房屋,产权号为00××04号、00××06号、00××07号、00××08号、00××09号。2016年4月11日,本院作出(2016)冀07执51号执行裁定书,拍卖被执行人张森所有的位于张家口市桥东区南口的房屋所有权证号为第00××04号、第××号商铺。本院认为,从形式审查,案外人常芳购买张森位于张家口市桥东区五处房产后,经公证处公证和本院终审判决确认常芳与张森签订的房屋买卖协议有效,案外人常芳主张排除执行的异议,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第(一)项之规定,故案外人常芳提出的异议成立。被执行人张森以出售给常芳的两套房屋作贷款抵押的效力,不属执行机构的审查范围。裁定:中止对位于张家口市桥东区五处房产的执行。蔚县信用社收到该裁定后,在法定期限内向本院提起申请执行人异议之诉,请求本院继续进行强制执行。经审理,本院认为蔚县信用社与张森对张房权证字第××号、第××号所登记的房产作为借款抵押担保并办理的抵押登记能否对抗常芳享有的权利,常芳享有的权利能否足以排除蔚县信用社的强制执行申请是本案的主要争议焦点。首先,常芳已经将全部购房款给付了张森,并对房屋于2014年1月30日进行现场交付,有现场照片佐证。张森在2014年4月5日给常芳出具《收条》明确表明收到常芳的购房款460.9万元,其中0.9万元为办理手续费用。其给常芳出具的《证明》中,也表明了其与常芳的房屋买卖合同是真实有效的并进行了公证。虽然张森在审理时称以上证据是后补的,但未提供相应证据证实。张森、蔚县信用社均主张,常芳与张森之间实际为民间借贷关系,签订《协议书》是为了对还款的抵押担保,但至今未提供相应证据予以证实,故对张森、蔚县信用社以上的主张不予支持。常芳与张森签订的《协议书》的效力已经本院(2015)张民终字第773号民事判决书所确认,该协议合法有效。其次,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情况且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,常芳与张森之间签订的《协议书》的时间为2014年1月23日,早于本院查封的2016年4月;常芳向张森交付了涉案房屋的全款;张森也已实际交付了涉案房屋;现无证据证明未办理过户登记的责任在常芳。因此,应认定常芳是涉案房屋的实际权利人,其提交的证据足以排除蔚县信用社申请的强制执行。故于2016年6月28日作出(2016)冀07民初41号民事判决,判决驳回蔚县信用社的诉讼请求。蔚县信用社不服,上诉至河北省高级人民法院,河北省高级人民法院于2016年11月10日作出(2016)冀民终567号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。蔚县信用社向最高人民法院申请再审,最高人民法院作出(2017)最高法民申2075号民事裁定书,裁定驳回再审申请人蔚县信用社的再审申请。
  又查,另案原告刘超、王鹏、刘玉、王义军与张森之间存在合法民间借贷关系,经张家口市桥西区人民法院审理作出(2014)西民初字第572号民事判决确认,张森共需偿还上述四原告2763665元。该判决生效后,四原告申请对张森的前述位于张家口市桥东区五处房产的执行。房产的产权证号为:张房权证字第××号、00××06号、00××07号、00××08号、00××09号。常芳于2015年3月14日提出异议,该院于2015年3月23日作出(2015)西执异字第3号执行裁定,裁定中止了对上述财产的执行。四原告提出了申请执行人执行异议之诉。该院审理后,于2015年9月21日作出(2015)西民初字第381号民事判决,认为,“……被告常芳与张森于2014年1月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,且经过张家口第三公证处的公证,该协议不违反法律强制性规定,是合法有效的。因所涉房屋尚在租赁期间,张森以公告声明的形式将房屋进行了交付,虽未办理房屋产权变更登记手续,但并不影响被告常芳依法享有的合同权利,且被告常芳在这过程中并无过错。购房款的具体数额属于当事人的意思自治范畴,由双方当事人协商确定,460万元的交易价格属于合理交易范围。张森向蔚县信用社申请贷款并出具相关证明的行为,属于其个人行为,出具内容的真实性由其本人承担,如有虚假陈述及证明,由有权机关追究其相关责任。关于张森贷款的去向,并没有证据能够直接证明张森将其所贷资金偿还常芳,故对原告主张被告常芳与张森之间是民间借贷关系的事实不予认可。判决:一、被告常芳与张森于2014年1月23日签订买卖协议有效。二、驳回原告刘超、王鹏、刘玉、王义军的诉讼请求”。刘超、王鹏、刘玉、王义军不服,向本院提出上诉。本院于2015年12月21日作出(2015)张民终字第773号民事判决,判决:驳回上诉,维持原判。刘超等人向河北省高级人民法院申请再审,河北省高级人民法院于2017年7月3日作出(2017)冀民申1289号民事裁定书,裁定驳回再审申请人的再审申请。再查,2016年6月3日桥东区法院对冯虎坡和张森之间的房屋买卖合同纠纷一案进行再审,再审认为,张森出卖房屋属于一房数卖,冯虎坡与常芳均未办理房屋所有权变更登记,故应当以合法占有房屋的先后顺序确定权利保护顺位。现常芳实际占有涉案房屋,其权利应当优先于冯虎坡。该院作出(2016)冀0702民再4号民事判决书,撤销本院(2015)东民初字第576号民事判决书,驳回原审原告冯虎坡的诉讼请求。
  一审法院认为,生效的张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第381号、张家口市中级人民法院(2015)张民终字第773号民事判决书,认定常芳与张森于2014年1月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,且经过张家口第三公证处的公证,该协议不违反法律强制性规定、合法有效,即已经对常芳、张森房屋买卖协议的真实性和合法性进行了认定,常芳再次就此提起诉讼,违反《中华人民共和国民事诉讼法》规定的一事不再理原则,故对此起诉应予驳回。《中华人民共和国物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。常芳所主张的原张房权证字第××号、00××08号、00××09号三套房屋已登记在其名下,房产权证号已经变更为:张房权证字第××号、00××60号、00××56号,故应认定为其所有。常芳与张森于2014年1月23日签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应依约履行,常芳已经向张森给付了全部房屋价款,张森应协助其办理另外两套张房权证字第××号、第××号房屋的过户手续。关于第三人参加诉讼主张确认其对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求,生效的(2016)冀07民初41号、河北省高级人民法院(2016)冀民终567号民事判决书已经认定常芳是涉案房屋的实际权利人,其提交的证据足以排除第三人申请的对涉案房屋的强制执行,故对第三人主张的优先受偿权不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、坐落于张家口市桥东区的张房权证字第××号、00××60号、00××56号三套房屋归常芳所有。二、张森于本判决生效之日起十日内协助常芳办理坐落于张家口市桥东区的张房权证字第××号、第××号两套房屋的过户手续。三、驳回第三人蔚县农村信用联社股份有限公司的请求。四、驳回常芳其他的诉讼请求。案件受理费13300元,依法减半收取6650元,由常芳负担1000元,张森负担5650元。
  三、本院查明
  二审中,当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  四、本院认为
  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。常芳与张森于2014年1月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,且经过张家口第三公证处的公证,该协议不违反法律强制性规定、合法有效,张森于2014年1月30日出具的书面《声明》、张森于2014年4月5日为常芳出具的《收条》、张森给常芳出具的没有具体时间的一份《证明》对该事实予以证实,生效的张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第381号、本院(2015)张民终字第773号民事判决书,对常芳、张森房屋买卖协议的真实性和合法性予以认定,双方均应依约履行。所涉房屋尚在租赁期间,张森以公告声明的形式将房屋进行了交付,剩余两套房屋未办理房屋产权变更登记手续,并不影响常芳依法享有的合同权利。张森向蔚县信用社申请贷款并出具相关证明的行为,属于其个人行为,出具内容的真实性由其本人承担,如有虚假陈述及证明,由有权机关追究其相关责任。常芳已经向张森给付了全部房屋价款,常芳所主张的原张房权证字第××号、00××08号、00××09号三套房屋已登记在其名下,房产权证号已经变更为:张房权证字第××号、00××60号、00××56号,故应认定为其所有。另外两套张房权证字第××号、第××号房屋,张森应按照约定协助其办理过户手续。关于蔚县信用社作为第三人参加诉讼主张确认其对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求,生效的(2016)冀07民初41号、河北省高级人民法院(2016)冀民终567号民事判决书已经认定常芳是涉案房屋的实际权利人,故对第三人主张的优先受偿权不予支持。从双方提交的证据可以认定,本案属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,且双方当事人在案件审理过程中未对是否适用简易程序提出异议,故一审适用简易程序进行审理并无不当。
  综上所述,蔚县信用社的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  五、二审裁判结果
  驳回上诉,维持原判。
  本判决为终审判决。
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