关于借名买房关系与继续履行义务之间的联系

时间:2020-01-12 15:31:02| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  一审原告诉称
  袁飞在原审法院诉称:我与李梅系夫妻关系。2004年7月18日,我同李梅与周浩达成房屋买卖协议,周浩承诺:先以其本人名义代我们购入301号房产,因本房产项目的条件限制,五年后正式办过户手续,此房产所有权为我方所有。2005年8月23日双方于北京市公证处对周浩的上述承诺做了公证。我们履行了付款义务并依约陆续办妥了下列事宜:1验收房屋、办理入住手续。2办理和领取房屋所有权证。3对该房屋进行管理维护和维修。我与李梅交付了购房首付款,我还按约定支付了银行贷款并已全部还清。房屋交付后,我们进行了装修并入住该房至今。2012年5月1日我与母亲当面要求周浩办理房屋产权过户手续遭到拒绝。此后我多次要求周浩过户均未果。事后得知,周浩从2011年起就瞒着我将该房在北京《链家地产矩阵店》偷偷挂牌出售,并招来了不少看房者电话,致使我正常生活备受干扰。故起诉要求判令周浩履行协助撤销301号房屋的抵押登记并协助将该房屋的产权过户登记至我和李梅名下的义务,周浩承担本案的诉讼费。
  李梅在原审法院诉称:袁飞所述不属实。我们与周浩不存在袁飞所述的房屋买卖合同关系。房子是当时因为要孩子我们向周浩借用的,给付低价房租。我在2003年底知道周浩要到别处买房,我说如果这套房子你不住就借给我住,首付我来垫付。我将钱给周浩的时候,周浩早就将首付款交了。这笔是借款,与买房没有任何关联。我同意周浩的意见,不同意袁飞的意见。
  一审被告辩称
  周浩在原审法院辩称:李梅是我表外甥,结婚时无住房,和袁飞关系时好时坏。我因学校住房改革分配到学校经济适用房名额,即本案诉争的房屋,因房型关系,我计划寻找更好一点的户型,李梅得知后想暂时借住。我为缓和他们夫妻关系,同意将房屋借给他们。因另购房急需资金,李梅提出此房他可付首付,以此作为借房的感谢,望日后有意愿出售时可优先购买,如不出售则用以抵扣该借房租金,我也同意了。此房首付由李梅垫付,贷款由我本人申请住房公积金贷款,贷款也是我提前给付了李梅,由他按期还款。此房的产权始终在我手中。对于袁飞所述的公证书,这是我出国时须办理入住手续故委托其代办,并不涉及产权,且有期限。袁飞提出的《收据》和《证明》,是其在宅急送公司任职过程中,公司有房补,只针对有住房户,故其为此目的要求我证明其有房而开具的,并不具产权买卖契约性质。故不同意袁飞的诉讼请求。
  一审法院查明
  原审法院经审理查明:袁飞与李梅系夫妻关系;李梅系周浩的表外甥。2004年7月14日,周浩与中国农业大学签订《商品房买卖合同》,该合同约定周浩以332481元的价格购买301号(以下简称:301号房屋)建筑面积为125.37平方米的房产。其中首付款202481元,公积金贷款130000元。2004年7月18日,周浩在收到袁飞、李梅首付款后,向袁飞、李梅出具《收条》,内容为:“今收到袁飞、李梅夫妇交来首付房款202481元(人民币)。房产地址:301号房。此房产总面积:125.37平方米。总房款为:332481元(人民币)。其夫妇未付所欠余款130000元(人民币),由其夫妇五年内自行还款付清。(住房公积金按揭款由其夫妇按月交纳)。”袁飞、李梅在《收条》的首付交款人处签名,周浩在《收条》的首付收款人处签名。收条出具当日,周浩还向袁飞出具其签名的《证明》,内容为:“兹证明301号房,总面积为:125.37平方米,总房款为:332481元(人民币)。先以我本人的名义代其袁飞、李梅夫妇购入,因本房产项目购入的条件限制,五年后正式办过户手续。
  此房所有权为其夫妇二人所有。”在《证明》落款处还有袁飞的签名。2005年8月23日,周浩在公证处办理了委托公证书,委托袁飞办理验收301号房屋、办理入住手续、办理和领取房屋所有权证、对该房屋进行管理、维护和装修、并办理相关的一切手续。此后,袁飞以周浩的名义按月向银行偿还贷款,并于2007年2月21日还清全部贷款本息,但该贷款的抵押登记未撤销。2007年3月6日,住房公积金贷款中心出具证明,证明公积金贷款金额130000元于2007年2月21日全部还清。2005年12月5日后,袁飞以周浩代理人的名义办理了入住手续,并签订了物业服务的《前期服务协议》。2005年12月11日,因房屋的实测面积为125.17平方米较合同面积小,袁飞以周浩代理人的名义与中国农业大学签订《补充协议》接收了退款。现301号房屋产权证登记在周浩名下,该房屋为按经济适用住房产权管理,该产权证的填发日期为:2006年9月5日。
  法院受理后,依法追加李梅为本案共同原告参加诉讼。另查,袁飞、李梅因夫妻关系不睦现已分居。本案审理中,周浩与李梅所述《收条》所涉款项不是袁飞、李梅的购房款而是为周浩购房的垫付款、《证明》系周浩为袁飞向其工作单位申请房补而出具的主张,以及本案诉争房屋为借给袁飞、李梅使用、清偿贷款的钱款已提前向李梅支付的主张,均未提交充分的证据。
  上述事实,有双方当事人当庭陈述、《收条》、《证明》、《公证书》、《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、房产证、《前期服务协议》、《住房公积金贷款还清证明》等证据在案佐证。
  一审法院认为
  原审法院经审理后认为:根据本案查明的事实,双方当事人之间于2004年7月18日签署的《收条》、《证明》的内容已经明确约定以周浩的名义代袁飞、李梅夫妇购入301号房屋,因房产项目购入的条件限制,五年后正式办过户手续,此房所有权为其夫妇二人所有的具体内容,《收条》、《证明》具备了房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房产过户步骤等借名购买房屋合同主要内容,故应认定双方之间的借名购买房屋合同成立。该合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效,据此形成的借名购买房屋合同关系,受法律保护,双方均应按约定履行各自的义务。在袁飞、李梅按约定支付了购房首付款并清偿了全部贷款后,周浩亦应按约定办理房屋过户登记手续。
  故袁飞起诉要求周浩协助办理撤销房屋抵押登记手续并按约定办理房屋所有权过户登记的诉讼请求,法院予以支持。周浩所述《收条》所涉款项不是袁飞、李梅夫妇支付的301号房屋的购房款而是为周浩在他处购房的垫付款、《证明》系周浩为袁飞向其工作单位申请房补而出具的主张,以及301号房屋为借给袁飞、李梅夫妇使用、清偿贷款的钱款已提前向李梅支付的主张,均未提交充分的证据证明,周浩的上述抗辩主张,缺乏事实依据,法院不予采信。对于李梅在本案中支持周浩对抗袁飞的诉讼主张问题,李梅与周浩系亲戚关系,其虽与袁飞系夫妻关系但因感情不合二人已分居,其所支持周浩的诉讼主张与其参与签名的《收条》、《证明》的内容相矛盾,且对其现在的主张亦未提交充分证据予以证明,故李梅的诉讼主张缺乏事实依据,法院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:本判决生效后十五日内周浩协助袁飞、李梅办理撤销三O一号房屋的抵押登记手续并协助将该房屋过户登记至袁飞、李梅名下。
  上诉人诉称
  判决后,李梅、周浩均不服,均向本院提起上诉。李梅的上诉请求为:撤销原判,改判驳回袁飞一审的诉讼请求。上诉理由为:1、我和袁飞之间没有达成买房的合意,也没有和周浩达成借周浩的名义购买房屋的合意,如果有合意,我们就会签订正式的商品房买卖合同。一审法院关于借名买房的事实认定是错误的;2、我与袁飞并未支付首付款,《收条》中涉及的款项是借给周浩购买其他房屋的,我们也没有偿还贷款,房款是由周浩支付的;3、我和袁飞都是非京籍,都不具有购房资格,合同无法履行;4、一审法院在最后一次开庭时建议袁飞增加诉讼请求,违反法律规定;5、一审法院以工作繁忙为由更换合议庭成员,属审判程序违法;6、我与袁飞系夫妻关系,对房屋的过户享有相同的权利,即使借名购房合同成立,我也可以要求不过户,一审判决侵犯了我的合法权利。
  周浩的上诉请求为:撤销原判,改判驳回袁飞一审的诉讼请求。上诉理由为:1、我和李梅、袁飞不存在借名购房的合同关系。《证明》是为帮助袁飞向单位申请房补而出具的,袁飞也承认这个证明是虚假的。且《证明》上没有李梅签字,鉴于我和李梅之间的亲戚关系,我不可能绕过李梅与袁飞签订借名买房的合同,佐证该《证明》不是借名买房的合同。如果我们达成借名买房的合意,应该会签一个正式的合同;2、首付款是我分两次支付的,时间在出具《证明》之前,公积金贷款都是我自己出钱偿还的。如果我有出卖的意思,我不可能自己支付首付款,并用我的公积金替他们贷款;3、到2009年,《证明》上写的过户期限到期时,我和袁飞、李梅就产权过户没有任何的协商,更没有过户;4、袁飞要求过户违反限购政策,不可能实现。
  被上诉人辩称
  袁飞对李梅及周浩的上诉答辩称:由于当时我与李梅都没有法律方面的知识,所以没有签订书面的合同。而且与周浩是亲戚关系,所以没有多想。一审法院依据查明的事实认定借名购房的关系成立是正确的,不存在为了房补开证明的情况。我同意原审判决,不同意李梅与周浩的上诉请求及理由。
  本院查明
  本院经审理查明,2009年,袁飞、李梅将该房屋进行了装修并入住使用。袁飞与李梅分居后,该房屋由袁飞使用至今。一审法院查明的其他事实属实,本院予以确认。
  本院认为
  本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
  本案中,袁飞主张其与李梅借用周浩的名义购买301号房屋,为301号房屋的实际购买人,并据此要求周浩履行合同义务。李梅、周浩则否认双方之间存在借名购房合同关系。现袁飞就其事实主张提供的周浩出具的《证明》中明确载明,301号房屋系以周浩的名义代袁飞、李梅购买,房屋所有权属于袁飞、李梅。该《证明》可以证明双方之间存在借名购房的约定。周浩虽主张《证明》系为袁飞申请房补而出具,内容不属实,但未就此提供证据,故本院对其该项主张不予采纳。就购房款的支付问题,袁飞就其支付首付款的主张提供了《收条》,其中载明周浩收到袁飞、李梅支付的首付款202481元,并有其二人与周浩的签字,周浩、李梅虽对此予以否认,并主张首付款为周浩自行交纳、该笔款项与301号房屋无关,但该笔款项数额与301号房屋首付款数额吻合,且周浩未能提供其实际出资的证据,仅凭周浩持有收据的事实不足以反驳《收条》的证明效力,故本院对于李梅、周浩的事实主张不予采信。就301号房屋银行贷款的偿还问题,袁飞提交了其持有的周浩还款账户存折原件,并主张由其按月偿还银行贷款,李梅、周浩主张周浩将现金交给李梅,由李梅代为还款,但未能就此提供证据,亦未能就还款次数、具体数额作出合理说明,故本院根据双方举证情况,对袁飞的事实主张予以采信。结合诉争房屋由袁飞、李梅进行装修并居住使用的事实,本院认定,袁飞、李梅与周浩之间存在借名购房合同关系,现袁飞要求周浩继续履行合同义务,有事实及法律依据。
  关于李梅所持其权利受到侵害的上诉理由,本院认为,因李梅与袁飞系夫妻关系,且其参与借名购房合同的订立及履行过程,故李梅在本案诉争的借名购房合同法律关系中与袁飞为共同原告。李梅现不同意袁飞的诉讼请求,但未提供充分证据证明其主张,在袁飞的诉讼请求成立的情况下,一审法院予以支持正确,李梅的诉讼权利及实体权利均未受到侵害。另经本院审查,一审法院审理程序不存在违反法律规定之处。
  综上,李梅、周浩所持上诉理由均不能成立,对其上诉请求,本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  二审裁判结果
  驳回上诉,维持原判。