判定当事人双方之间是什么关系的方法

时间:2020-01-12 15:33:41| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  一审原告诉称
  2015年5月,宋阳起诉至原审法院称:我丈夫孙浩系孙飞哥哥。我一家原住在上海,因考虑自己的亲人均在北京,为了相互照应,故卖掉上海的房屋,借用孙飞名义购买位于丰台区×××6号院7号楼304号房屋(以下简称304号房屋)。2007年,我领取了该房产权证。2009年,孙浩因病去世。孙飞在利益驱使下,于2014年4月起诉至法院,要求我腾房。同年12月,法院作出(2014)丰民初字第07900号民事判决,支持了孙飞的诉讼请求。为维护我的合法权益,现要求解除我夫妇与孙飞之间的借名买房关系,同时要求孙飞赔偿我购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元,以及房屋差价损失257万元。
  一审被告辩称
  孙飞辩称:我们双方没有借名买房的关系,宋阳虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据,但没有提交购房付款证明,因此宋阳仅为房屋“占住人”,在没有证据证明宋阳是购房付款人的情况下,我不同意支付以上款项。至于宋阳是否卖掉上海住房在京购房,与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定,借名买房双方必须有书面协议,而我们之间并没有书面协议,亦无其他借名买房的约定及合意,不符合借名买卖的事实构成要件。而且,本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房,根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖,宋阳作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此,宋阳没有法律依据向我要求房屋差价款。综上,我不同意宋阳的诉讼请求。
  一审法院认为
  原审法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  本案的焦点在于宋阳、孙浩与孙飞之间就304号房屋是否构成“借名买房”关系。对此,宋阳提交了304号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件,结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实,可以与之主张相互印证。孙飞对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据,无法认定。基于此,法院认定宋阳、孙浩与孙飞之间存在借名买房的合同关系。虽然304号房屋性质为经济适用房,但该购房行为发生于2008年4月11日(含)之前,且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年,已经具备上市交易的条件。因此,宋阳、孙浩的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。
  合同履行期间,孙飞起诉腾房,视为以自己的行为不履行合同义务,在宋阳确认304号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋,合同目的已经无法实现,故对宋阳解除借名买房关系的请求,法院予以支持。购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用,孙飞应退还给宋阳。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费,系宋阳为居住使用304号房屋发生的费用,应由宋阳自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉,未与房屋形成附合,由宋阳自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合,无法返还,应由孙飞折价赔偿,具体以评估报告确认的数额为据。
  孙飞违约在先,且有悖诚信原则,故对于合同的解除应负主要责任;宋阳明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为,亦有过错。因此,对于房屋升值产生的收益,孙飞应按照过错程度给予相应的补偿,具体由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。据此,原审法院于2015年11月判决:一、解除宋阳、孙浩与孙飞之间的借名买房关系;二、孙飞于判决生效之日起十日内退还宋阳购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元;三、孙飞于判决生效之日起十日内赔偿宋阳装修损失五万四百零九元;四、孙飞于判决生效之日起十日内赔偿宋阳房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元;五、驳回宋阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  上诉人诉称
  判决后,孙飞不服,上诉至本院。其主要上诉理由是:一、原审判决认定事实错误。双方应是借住关系,宋阳持有部分购房手续原件的原因是,2006年7月至2008年1月期间孙飞不在国内,故该段期间均由宋阳代为办理相关手续;宋阳、孙浩不是304号房屋的购房签订人、经办人与付款人。二、原审判决缺乏法律依据。综上,请求二审法院依法改判驳回宋阳的诉讼请求。宋阳同意原判。
  本院查明
  经审理查明:宋阳的丈夫孙浩与孙飞系兄妹关系。2005年1月22日,宋阳、孙浩以孙飞名义与北京懋源苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买304号房屋。后,宋阳、孙浩交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、产权代办费600元。后,北京懋源苑房地产开发有限公司交付了房屋,宋阳对304号房屋进行了装修,并一直居住至今。2007年10月15日,宋阳、孙浩领取了304号房屋的所有权证。2013年9月25日,孙飞补办了304号房屋的所有权证。304号房屋为经济适用房。
  另查,2014年4月孙飞曾起诉至北京市丰台区人民法院(以下简称丰台法院),要求宋阳腾退304号房屋。该案中,孙飞以304号房屋系宋阳借住为由,要求其腾退房屋;宋阳以其系借名购房为由进行答辩,拒绝腾退房屋。同年11月,丰台法院作出(2014)丰民初字第07900号民事判决书,判决:宋阳于本判决生效后六个月内将坐落于北京市丰台区×××六号院7号楼3层304号房屋腾退给孙飞。后宋阳不服,上诉至本院,本院于2015年4月作出(2015)二中民终字第02655号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。该判决现已生效。
  2014年9月,宋阳起诉孙飞,要求确认304号房屋归其所有,后于同年11月撤回起诉。
  再查,孙浩于2009年4月去世,其父母早于其去世,无遗嘱;孙浩与宋阳系夫妻,生有一女孙国华;孙国华在一审诉讼中表示自愿放弃继承孙浩遗产的权利。
  诉讼中,双方均认可,304号房屋的入住手续系由宋阳办理,《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在宋阳处。孙飞称,因其一直在国外居住,每年只是偶尔回国,故委托宋阳办理房屋相关手续,所以原件在宋阳处。同时提供一份单位证明,该证明载明,杨坤先生于2006年3月份至2012年5月份任中国航空技术国际控股有限公司欧洲代表处总代表。在此期间,杨先生的妻子孙飞女士随任,并在法国巴黎常驻。宋阳认为该证明不能证明双方是借住关系,亦不能否认304号房屋是其购买的事实。关于补办304号房屋所有权证书事宜,孙飞称是因为要求宋阳将所有权证书返还遭到拒绝后,其又向房屋管理部门申请补办的。孙飞认可其未支付304号房屋的购房款。
  一审诉讼期间,经宋阳申请,法院委托北京中评联合价格评估有限公司对304号房屋的市场价值以及装修价值进行评估,结果为:该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。
  上述事实有双方当事人陈述、(2014)丰民初字第07900号民事判决书、商品房买卖合同、房屋所有权证、购房发票、北京中评联合价格评估有限公司评估报告等相关证据在案佐证。
  本院认为
  本院认为:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点是宋阳夫妇与孙飞之间针对304号房屋是借住关系还是借名买房关系。根据已查明的事实,304号房屋的所有权人虽然登记为孙飞,但孙飞并未支付购房款;而宋阳支付了全部购房款,持有304号房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件;且304号房屋自2005年交付后,系宋阳进行装修并一直居住;加之,304号房屋最初办理的所有权证书原件亦在宋阳处,孙飞手中的304号房屋所有权证书是后补办的。针对上述事实,孙飞仅简单解释为因其常年在国外,故304号房屋的相关手续是由宋阳办理,相关凭证亦保存在宋阳处。
  本院认为,鉴于宋阳对孙飞的解释不予认可,且304号房屋是于2005年购买,孙飞及其丈夫杨坤虽被公派出国,但在公派出国期间亦会每年回国,2012年杨坤已经结束公派出国的任务,故孙飞有足够的时间向宋阳索要304号房屋的相关凭证原件,但孙飞并未证明其曾主张过,如果304号房屋是由其购买,孙飞的行为显然违背常理。故综合上述事实,结合双方提交的相关证据,宋阳与孙飞之间的借名买房关系成立,孙飞上诉称双方是借住关系的理由不充分,证据不足,本院不予支持。
  关于宋阳主张的赔偿问题。第一,304号房屋的性质虽然为经济适用房,但宋阳与孙飞的购房行为发生在2008年4月11日之前,且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年,已经具备上市交易的条件。故宋阳、孙浩的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。
  第二,因孙飞于2014年4月起诉要求宋阳腾房,该行为表示其已不愿意履行借名买房协议,且法院已经判决宋阳腾退房屋,客观上形成合同目的无法实现的事实,故宋阳现要求解除借名买房关系的请求合理,应予支持。
  第三,依据相关法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。据查明,购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系宋阳实际支出的,故宋阳要求孙飞返还的请求,于法有据,本院予以支持。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费,系宋阳在居住使用304号房屋时发生的费用,应由宋阳自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉,未与房屋形成附合,由宋阳自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合,无法返还,应由孙飞折价赔偿,具体以评估报告确认的数额为据。第四,房屋升值产生的收益。因孙飞违约在先,且有悖诚信原则,故对于合同的解除应负主要责任;宋阳明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为,亦有过错。故依据双方的过错程度、房屋的市场差价法院酌情确定宋阳的房屋差价损失。
  综上所述,孙飞的上诉理由不充分,本院不予支持。原判正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:
  二审裁判结果
  驳回上诉,维持原判。