尚未取得房产证的拆迁安置房的法定继承问题

时间:2020-03-06 15:33:10| 专长:| 来源:Q律师

  一、基本案情
 
  1、原告杨某一、杨某二诉称:
 
  杨父与杨母育四名子女,即本案的原、被告。杨父于1995年1月26日去世,杨母于1997年6月7日去世。杨父于1992年通过拆迁安置购买了涉诉房屋,该房于1995年交付,2000年办理产权登记,登记在杨父名下。自1995年至2006年,上述涉诉房屋由被告杨某四出租受益,2006年后,涉诉房屋由被告杨某三的儿子居住至今。
 
  父母过世后,该房产一直未进行处置,父母生前未订立遗嘱或遗赠抚养协议,原告要求对父母的遗产及房屋租金进行分割,但遭到被告拒绝。
 
  因此提出诉讼请求,请求依法分割北京市丰台区涉诉房屋,二原告分别要求房屋现价值四分之一的折价款;二原告分别要求杨某四支付1995年至2006年涉诉房屋的租金的四分之一。
 
  2、被告杨某三、杨某四答辩并反诉称:
 
  1992年5月,杨父、杨母原在丰台区1.2.3.4号的平房拆迁,一共分配了两个两居室和一个一居室。1号平房系由杨某四一家居住,2号平房由杨父、杨母与杨某三居住,3号平房由杨某二一家居住,4号平房由杨某一一家居住。分得的两个两居室系丰台区5号房屋,由杨某一一家三口居住,由杨某一承租,涉诉房屋由杨父、杨母、杨某四一家三口居住,由杨父承租,分得的一居室系丰台区6号房屋,由杨某二一家三口居住,由杨某二承租。1995年房屋交付时,房屋处于承租公房状态。1995年、1997年父母相继去世。
 
  直到2000年,要求购买涉诉房屋,由杨某四出资,其中购房款还向杨某三借了一部分,折合杨父、杨母的工龄,杨某四代替杨父签订购房合同,办理了涉诉房屋的产权证,登记在杨父名下。同时,杨某一将5号房屋登记在其名下,杨某二将6号房屋登记在其名下。
 
  我们认为,5号房屋及6号房屋均系杨父承租的1.2.3.4号房屋的拆迁安置房,1995年1月17日回迁楼建成,此时房屋性质是公房,虽然为了房改,工龄优惠购房,杨父将自己承租的5号房屋、6号房屋承租人分别改为杨某一、杨某二,但在杨父去世时,上述两套房屋系公房的性质,没有改变,该两套房系杨父的遗产,应由其合法继承人共同继承。
 
  涉诉房屋承租人自始至终是杨父,自1992年拆迁到1995年回迁楼建成,杨父、杨母与杨某四一家三口共同自行周转居住。杨父、杨母去世后,以杨父名义承租的涉诉房屋仍然由杨某四一家三口居住。
 
  根据合同法第二百三十四条之规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋,公房的承租权一般情况下不能单独作为遗产予以继承,但同住的家庭成员有权要求变更承租人。杨某四考虑到涉诉房屋房改时,所用杨父、杨母的工龄较长,就没有要求变更承租人,故杨父去世时涉诉房屋的性质是公房,公房的承租权不能单独作为遗产予以继承。
 
  2000年8月12日,杨某四以杨父的名义与卖方北京某房地产开发公司签订房屋买卖契约,购买涉诉房屋,8月13日取得该房屋的所有权证书。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
 
  原告诉称杨父于1992年就购买了涉诉房屋没有事实根据,该房屋是2000年8月13日记载于不动产登记簿的,故在杨父去世时,涉诉房屋不是其遗留的财产,本案关于涉诉房屋不存在继承问题。杨父死亡时共居人是杨某四,可以依法租赁该房屋,这并不是所谓的承租权或使用权的继承,而是法律的强行规定,法律上考虑的是“共同居住人”的利益,而不是“继承人”的利益,“共同居住人”要求继续租赁的,出租人不能予以拒绝,“共同居住人”享有的是法定权利,不是继承所得的权利,“共同居住人”继续租赁房屋是合同主体变更的问题,故承租房现在的产权人应该变更为杨某四。
 
  依据以上论点,我们不同意原告要求分割涉诉房屋,涉诉房屋不存在继承问题,涉诉房屋归杨某四所有,自1995年至2006年并未对外出租,即便出租了,也与原告无关。
 
  故我们提起反诉,要求依法分割5号房屋,由杨某一分别支付我们5号房屋的折价款各56.5万元;要求依法分割6号房屋,由杨某二分别支付我们6号房屋的折价款各39.8万元;杨某四要求确认涉诉房屋产权归杨某四所有并判决办理该房屋过户登记手续。
 
  3、原告杨某一、杨某二针对二被告的反诉辩称:
 
  涉诉房屋现登记在杨父名下,5号房屋及6号房屋原本分别登记在杨某一、杨某二名下,但十几年前上述两套房就卖了,如果二被告对5号房屋及6号房屋有异议,应另案起诉。
 
  二被告认为涉诉房屋不是遗产,与事实相悖,本案不是承租权的问题,不能因为拆迁前的房屋承租证上写的是杨父的名字,分配的房屋就都是杨父的。拆迁协议上明确写明了房屋是按照准成本价购房,也就是说拆迁协议实际上等于购房协议,但因为1992年并没有建成回迁房,所以没有办法办理产权登记,不能因为没有进行产权登记就否认杨父在世时购房的事实。
 
  1995年1月,回迁的三套房均交纳过房款,在杨父去世前,所有的购房要件都是齐全的,故涉诉房屋是老人的遗产,应当依法继承,二被告说老人去世时房屋是承租房性质与事实不符,不同意二被告的全部反诉请求。
 
  二、法院查明
 
  杨父与杨母共生育四名子女,即杨某一、杨某二、杨某四、杨某三。1992年11月,杨父承租的北京市丰台区1.2.3.4号平房拆迁,杨父、杨某一、杨某二分别作为被拆迁人(乙方)与拆迁人(甲方)北京市丰台区某小区拆迁安置办公室签订三份《北京市丰台区某小区回迁购房安置协议书》,记载:“甲方为杨父安置了两居室一套,楼层四层,折合工龄,杨父自付购房款总额预计3万元,一次交清优惠总额10%为2.7万元;甲方为杨某一安置了两居室一套,楼层三层,折合工龄,杨某一自付购房款总额预计3.5万元,一次交清优惠总额10%为3.15万元;甲方为杨某二安置了一居室一套,楼层五层,折合工龄,杨某二自付购房款总额预计3万元,一次交清优惠总额10%为2.7万元”。
 
  1995年1月,回迁楼建成,杨父、杨某一、杨某二分别按照《购房收费明细表》中计算的数额交纳各自对应的房款,并于同月入住。
 
  1995年1月26日,杨父去世。1997年6月7日,杨母去世。
 
  2000年上述三套房屋需办理产权登记,杨某一、杨某二在补交相应房款后于同年8月13日,分别取得5号房屋及6号房屋产权,后杨某一、杨某二将上述两套房屋出售。
 
  因杨父已去世,杨某四代替杨父,以杨父的名义与北京某房地产开发公司签订《房屋买卖契约》,并补交相应房款后,亦于同年8月13日取得涉诉房屋的产权登记证书,该涉诉房屋登记在杨父名下。
 
  案件审理过程中,杨某一、杨某二申请对涉诉房屋现价值进行评估,某评估有限公司出具房地产估价报告,涉诉房屋房地产总价为226万元。杨某一、杨某二支付评估费。
 
  另查,杨某一、杨某二庭审时提交一份《房屋租赁合同》,合同落款甲方“杨某四”字迹系打印,杨某四对该合同不予认可,且表示涉诉房屋在1995年至2006年期间并未出租。双方当事人均认可自2006年之后杨某三的儿子在涉诉房屋内居住。
 
  三、法院判决
 
  北京市丰台区人民法院经审理判决:
 
  1、坐落于北京市丰台区涉诉房屋由被告杨某四继承,归其所有;被告杨某四给付原告杨某一、原告杨某二、被告杨某三房屋折价款各28万元;原告杨某一、原告杨某二、被告杨某三配合被告杨某四办理该房屋变更登记手续;
 
  2、驳回原告杨某一、杨某二的其他诉讼请求;
 
  3、驳回被告杨某四、杨某三的全部反诉请求。
 
  四、律师点评
 
  房产律师靳双权认为:
 
  继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,按照法定继承办理。
 
  涉诉房屋系杨父、杨母于1992年拆迁安置,并于1995年折合二人工龄交纳购房款所得,虽该房房产证于2000年下发,并不影响该涉诉房屋系杨父、杨母的遗产,二人去世后,由杨某一、杨某二、杨某三、杨某四共同继承。
 
  杨父、杨母去世前一直与杨某四共同生活,根据《中华人民共和国继承法》第十三条,“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分”。所以,杨某四对其二人尽了较多的赡养义务,可以多分。
 
  5号房屋及6号房屋系杨某一、杨某二折合自己及配偶的工龄独自购买,并亦于2000年取得房屋产权,分别登记在杨某一、杨某二名下,并非杨父、杨母的遗产,故对二被告反诉要求分割5号房屋及6号房屋的诉讼请求,法院不予支持。
 
  杨某四认为涉诉房屋系其个人财产,非遗产,其观点与事实相违背,故对其要求法院确认涉诉房屋产权归杨某四个人所有的诉讼请求,法院依法不予支持。
 
  杨某一、杨某二未提交证据证明涉诉房屋自1995年至2006年由杨某四出租,根据“谁主张谁举证”原则,二原告要求分割租金的诉讼请求,证据不足,法院无法支持。
 
  综上所述,法院的判决是有法律依据的。