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依法继承的共有房屋买卖问题

来源: 律师 时间:2020-03-06
正文
  一、基本案情
 
  1、原告徐某诉称:
 
  原告与爱人赵父结婚后生育一子一女,即被告赵某一和赵某二。
 
  2000年,原告与赵父共同购买位于北京市西城区某房屋一套。
 
  2006年,赵父去世。由于赵父生前未立遗嘱,故涉诉房屋的一半份额属于原告个人财产,另一半份额属于赵父遗产应由原、被告共同继承。
 
  现原告年事已高,且身体又多病,而涉诉房屋处于四层,每天上下楼已力不从心,非常艰难,故想将涉诉房屋卖掉,然后再另行购买一套位于一层的住房以方便生活,故诉至法院,要求判令西城区某房屋归原告所有,原告按房屋评估价格给付二被告房屋折价款。
 
  2、被告赵某一辩称:
 
  原告所述属实,同意原告的诉讼请求,补偿款数额由法院根据评估价格核算。
 
  3、被告赵某二辩称:
 
  不同意涉诉房屋所有权变更为原告所有。
 
  首先,诉争房屋系原告及二被告共同所有,原告目前使用居住该房屋的权利并未受到影响。
 
  其次,如果原告是为了换一层居住,完全可以通过租赁的方式达到目的。况且诉争房屋是原告及被告父亲共同生活居住近三十年的地方,卖掉房屋不符合父亲的遗愿。
 
  再次,原告年事已高,又患病,如果其真实目的就是为了卖房,其根本无能力控制、操控买卖房屋行为,更无能力保管房款。为保护老人的权益,维持现状是最好的方式。
 
  原告从未向我提出诉争房屋产权的变更事宜,希望法院核实原告起诉是否为其真实意愿,若是真实意愿,我同意在原告支付六分之一房款的前提下,变更诉争房屋的产权归原告所有。
 
  二、法院查明
 
  原告徐某与被继承人赵父系夫妻关系。双方婚后生育一子一女,即被告赵某一、赵某二。
 
  原告与赵父婚姻关系存续期间,共同购买位于西城区某房屋一套。2006年底,赵父去世。
 
  案件审理过程中,原、被告均未向法院提供赵父生前遗嘱。
 
  经原告申请,法院委托北京某房地产评估有限公司对西城区某房屋进行价值评估。2014年10月22日,该评估公司出具房地产估价报告,该房的房地产总价为267.5万元。原告支付评估费。
 
  三、法院判决
 
  北京市西城区人民法院经审理判决:
 
  1、位于北京市西城区某房屋归原告徐某所有;
 
  2、原告徐某给付被告赵某一房屋补偿款44.58万元;
 
  3、原告徐某给付被告赵某二房屋补偿款44.58万元。
 
  四、律师点评
 
  房产律师靳双权认为:
 
  根据继承法的相关规定,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠抚养协议的,按照协议办理。在本案原、被告均未提供被继承人遗嘱的情况下,被继承人的遗产应按照法定继承办理。
 
  因西城区某房屋系原告与赵父的夫妻共同财产,根据《中华人民共和国继承法》第二十六条,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产”。故应分出一半份额归原告所有;剩余一半份额作为遗产进行继承。
 
  由于本案中原被告未提出其他证据证明某一方尽了更多的赡养义务,根据《中华人民共和国继承法》第十三条,“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。继承人协商同意的,也可以不均等”,所以由原、被告平均继承,各占该房的六分之一份额。
 
  因该房由原、被告按份共有,根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的相关规定,“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失”。
 
  本案中,双方对房屋的分割未能达成协议,考虑原告所占份额较多,原告要求该房归其所有,其给二被告补偿款的请求,合法有据,法院可以予以支持,数额可由法院根据房屋评估报告确定的房屋价格予以核算。
 
  综上所述,法院的判决是合法的。
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