遗产房屋增值后的继承问题

时间:2020-03-06 15:52:08| 专长:| 来源:Q律师

  一、基本案情
 
  1、原告陈某一诉称:
 
  我系陈父之子。陈父于2014年3月24日去世。陈父生前自书遗嘱一份,其中明确写明将位于门头沟区涉诉房屋属于自己的份额全部由我继承。
 
  该涉诉房屋是陈父与邓母在婚姻存续期间购买。陈父与邓母于2010年6月在民政局协议离婚,离婚协议书约定将涉诉房屋出售,所得净房款的60%归邓母所有,40%归陈父所有。陈某二由邓母抚养,陈父一次性给付陈某二抚养费4万元,从陈父应得售房款中扣除。
 
  邓母与陈父离婚后,没有按照离婚协议约定将房屋出售,并搬入该房屋居住至今。
 
  根据陈父的遗嘱,我应该继承涉诉房屋的相应份额。因邓母自行偿还了部分房屋贷款,应从房屋总价款中予以扣除后所得净房款的40%归我所有。
 
  为此,我要求涉案房屋归邓母所有,邓母给付我房屋折价款51.3万元;我同意从继承的房价款中给付陈某二抚养费4万元。
 
  2、被告邓母辩称:
 
  我与陈父离婚时,涉案房屋出租他人,虽已委托中介出售,但因房屋升值,陈父提出暂时不出售,故涉案房屋没有出售。
 
  我与陈某二于2010年9月搬入涉案房屋居住。
 
  我同意对涉案房屋进行分割,房屋归我所有,我给付陈某一相应的房屋折价款。
 
  我离婚后自行偿还了房屋贷款11.7万元,我与陈父婚姻存续期间支付房屋本金及利息11万元,涉案房屋共计支付本金及利息22.7万元。为此,我自行偿还贷款及相应的房屋增值部分属于我个人所有,属于陈父应得房屋份额是11万元对应的房屋增值部分的40%,即27万元。我装修房屋费用4.7万元,应从此款中扣除。此外,陈父应一次性给付陈某二抚养费4万元,陈某二属于缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,应继承涉案房屋的必要份额。
 
  综上,我同意给付陈某一房屋折价款10万元。
 
  3、被告陈某二辩称:
 
  我系陈父与邓母之女。陈父享有的房屋份额作为遗产,从中需按照离婚协议的约定扣除陈父应给付我的抚养费4万元。离婚协议中约定的抚养费数额过低,应予增加;我属于缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,应继承涉案房屋中陈父遗产部分20%的份额。
 
  4、被告张某辩称:
 
  我系陈父之母。我对原告起诉的事实无异议,同意原告的诉讼请求。
 
  二、法院查明
 
  原告陈某一系陈父之子。陈父与沈某于1997年9月经法院调解离婚,调解书中确定双方之子陈某一由陈父抚养。
 
  被告陈某二系陈父之女,陈父与被告邓母于2010年6月在北京市门头沟区民政局登记离婚,离婚协议书确定双方之女陈某二由邓母抚养,陈父一次性给付陈某二抚养费4万元。婚后共同购买的位于北京市门头沟区涉诉房屋一套已委托中介公司出售,出售后所得净房款的60%归邓母所有,40%归陈父所有。陈父应给付陈某二的抚养费从陈父应得房款中扣除。
 
  张某系陈父之母,陈父之父于2009年5月去世,陈父于2014年3月24日去世。
 
  陈父于2014年2月10日自书遗嘱一份,其中载明涉诉房屋与邓母一事还没有处理完,待其不在后由陈某一接手,所得财产全部归陈某一。对遗嘱中其他内容陈某一、陈某二、张某均表示不要求法院在本案中处理。
 
  涉诉房屋系陈父与邓母于2004年6月购买,房价款总计18.6万元,首付2.6万元,贷款16万元,登记所有权人为邓母。后陈父与邓母将该房屋出租。
 
  邓母与陈父离婚后,涉诉房屋未按照离婚协议书的约定出售,邓母于2010年9月与陈某二搬入涉诉房屋居住至今。邓母离婚后自行偿还涉诉房屋贷款,并于2012年1月提前还清全部贷款,共计11.7万元。
 
  在本案审理过程中,经陈某一申请,法院委托某房地产评估(北京)有限公司对涉诉房屋的市场价值进行评估。某房地产评估(北京)有限公司估价人员对涉诉房屋进行现场查勘,因邓母一方原因,估价人员未能进入涉诉房屋内进行查勘。经评估,某房地产评估(北京)有限公司出具房地产估价报告,载明:估价对象在估价时点的市场价值估价结果为人民币1400000元。因估价人员未能进入现场查勘,故本次仅按室内能满足生活需求标准进行评估。
 
  陈某一和张某对估价报告无异议,邓母以估价结果高于市场成交价格为由,对评估结果报告提出异议。
 
  某房地产评估(北京)有限公司回函答复:报告结果能够反映当地类似物业正常成交价格水平。由于现场勘查遭拒,报告结果按室内能满足生活需求标准,即包含土建、上下水、照明及空间安全设施等因素进行评估。邓母对该答复无异议。
 
  邓母主张其对涉诉房屋进行装修,支付装修费用4.7万元,该笔费用应从房屋总价款中扣除。邓母就上述主张提供家庭装修合同一份。
 
  陈某一、张某提出装修合同报价日期晚于签约日期不合常理,故其二人对家庭装修合同的真实性不予认可。邓母未就上述日期问题作出合理解释。
 
  陈某一认为由于邓母一方原因导致评估公司未能进入涉诉房屋进行现场勘查,且邓母同意按照普通装修进行评估,故评估报告结果按室内能满足生活需求标准,即包含土建、上下水、照明及空间安全设施等因素进行评估。涉诉房屋在邓母搬入前一直出租,用于出租的房屋应符合满足生活需求的标准。为此,其不同意邓母关于装修费用的主张。
 
  在审理中,陈某二主张虽然按照离婚协议的约定陈父应一次性给付其抚养费4万元,但数额过低,应予增加;其作为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,应继承涉诉房屋必要份额。同时,应从陈父的房屋份额中支付其抚养费4万元。
 
  陈某一认为陈某二的抚养人是邓母,且按照离婚协议的约定陈父从应得房款中一次性给付陈某二抚养费,故陈某二不属于无生活来源的继承人,其不同意在遗产中为陈某二保留必要份额。陈某二要求增加抚养费数额只能向陈父主张,现陈父已去世。陈某一同意从其继承的涉诉房屋的权益中给付陈某二抚养费4万元。
 
  三、法院判决
 
  北京市门头沟区人民法院经审理判决:
 
  1、坐落于北京市门头沟区涉诉房屋归被告邓母所有。
 
  2、被告邓母给付原告陈某一房屋折价款51.3万元。
 
  3、原告陈某一给付被告陈某二抚养费4.3万元。
 
  四、律师点评
 
  房产律师靳双权认为:
 
  遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
 
  根据本案查明的事实,涉诉房屋系陈父与邓母婚后共同购买,根据《中华人民共和国继承法》第二十六条,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产”。本案中,双方离婚时确定将涉诉房屋出售,所得净房款的60%归邓母所有,40%归陈父所有,故应按其约定。
 
  因涉诉房屋未按离婚协议约定出售,现陈父已去世,故应从该房屋中析出陈父应得份额作为其遗产。鉴于邓母自行偿还了涉诉房屋贷款11.7万元,故应将该笔款项从房屋总价款中扣除,剩余净房款的60%(即77万元)归邓母所有,40%(即51.3万元)归陈父所有。
 
  根据继承法的相关规定,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠抚养协议的,按照协议办理。陈父自书遗嘱,将其对涉诉房屋的财产权益由陈某一继承,该内容合法有效。陈某一要求继承涉诉房屋相应财产权益的诉讼请求,符合法律规定。
 
  根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的相关规定,“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿”。鉴于涉诉房屋的登记所有权人为邓母,现邓母与陈某二在该房屋居住,且邓母与陈某一均同意涉诉房屋归邓母所有,邓母给付陈某一相应的房屋折价款,为此,涉诉房屋应判归邓母所有,邓母给付陈某一继承涉诉房屋财产权益的相应的房屋折价款。
 
  其中,按照离婚协议书的约定,陈父应从所得房款中扣除需一次性给付陈某二的抚养费4万元,对此陈某一无异议,为此,陈某一应从其继承涉诉房屋的相应财产权益中支付该笔费用。
 
  邓母关于其自行偿还贷款及相应的房屋增值部分属于其个人所有,其与陈父婚姻存续期间支付购房款及偿还贷款相应的房屋增值部分的40%才是陈父的财产份额,属于陈父遗产的意见,因离婚协议中明确约定双方分割的是涉诉房屋售出后的净房款,故该意见缺乏事实根据。
 
  邓母关于应将其装修涉诉房屋的费用从房价款中扣除的意见,因估价报告中明确载明由于邓母一方原因导致未能进入涉诉房屋进行现场勘查,评估报告结果按室内能满足生活需求标准,即包含土建、上下水、照明及空间安全设施等因素进行评估,而邓母搬入涉诉房屋前该房屋已出租,应视为能满足生活需求,且邓母未能就家庭装修合同中的日期问题作出合理解释,所以缺乏法律依据。
 
  陈某二关于离婚协议中约定的抚养费数额过低,应予增加;其作为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,应继承涉诉房屋必要份额的意见,因离婚协议中对抚养费问题作出了明确约定,且陈父已死亡,邓母对陈某二负有抚养义务,所以缺乏法律依据。
 
  综上,法院的判决有法可依。