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设立抵押权的房屋能否进行买卖?

来源: 律师 时间:2020-03-11
正文
  一、原告诉称
  原告蒋云龙诉称:2012年,本人因购房需要,在北京市某房产经纪公司的介绍下,与被告王磊、张燕在协商一致的情况下签订了《房屋买卖合同》,购买被告位于北京朝阳区同德路某小区1202屋,约定成交价格260万元。合同签订后,我通过银行转账方式向被告支付房款260万元,因当时本人不具有购房资格,并未办理过户手续,王磊依约将房屋交付于我入住。但是在我合法获得购房资格后,被告王磊仍不履行义务,不配合我办理房产转移手续。案涉房屋为王磊、张燕共有,只张燕一人认可合同内容仍无法办理相关手续,所以我仍无法获得房屋所有权,被告行为构成违约。现请求法院:1.王磊、张燕继续履行2012年10月30日、2012年11月15日签订的协议;2.王磊、张燕配合原告办理案涉房屋的所有权过户手续;3.王磊、张燕协助原告办理案涉房屋的解除抵押登记手续;4.王磊承担违约责任,支付违约金50万元;4.王磊承担诉讼费用。
  二、被告辩称
  被告王磊辩称:我不同意承担任何责任。
  第一:2012年9月5日,我与张云霞签订《房屋买卖合同》,约定购买案涉房屋,蒋云龙代为签署合同。所以《房屋买卖合同》的双方当事人主体应是我与张云霞。合同订立后,因张云霞依法不具有购房资格,所以便解除了《房屋买卖合同》。我与蒋云龙之间是借贷关系,而非房屋买卖关系,我们之间从未签订过房屋买卖协议,所以蒋云龙无权提起诉讼。
  第二:我曾向蒋云龙借过款,蒋云龙也曾向我提起要购买我房屋,但一直没购买。我向蒋云龙的借款期限已至,我愿意马上偿还借款。
  第三:原告在诉讼中说,张燕承认合同存在且合法有效,那是因为私人原因张燕对我不满,其所说的话不能作为依据。
  被告张燕经合法传唤,仍未出庭。
  第三人张云霞述称:蒋云龙为实际购房人。根据国家购房政策,蒋云龙不具备购房资格才借用了我的名义与王磊、张燕签订了《房屋买卖合同》。
  第三人王兰青述称:2016年我与王磊结婚,在婚前,我便知道王磊2012年向蒋云龙借了一笔钱,并将朝阳区某小区1202室房屋作为抵押。所以王磊和蒋云龙之间是借贷关系。
  第三人北京市某房产经纪公司称:我公司遵从法院的判决,依法配合调查。
  三、审理查明
  经查,案涉房屋为王磊、张燕共有。被告向法院提交离婚证,证明其二人已于2014年11月20日办理离婚手续。2016年5月20日王磊与王兰青再婚,但案涉房屋房子仍登记在王磊、张燕名下。王磊、张燕的离婚协议表明,案涉房屋已出售,但未办理过户手续,二人在离婚后应协助办理案涉房屋产权转移手续。
  2012年9月10日,在北京市某房产经纪公司的介绍下,第三人张云霞与王磊、张燕签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《购房补充协议》。购买案涉房屋,成交价260万元,定金4万元;合同签订后20日内以银行转账方式支付第一笔房款120万元;合同签订后45日内付完剩余房款140万元;本次交易所涉房产税费由买受人缴纳。
  《补充协议》约定:若因卖方在案涉房屋买卖过程中,与第三人发生房屋买卖交易而产生的税收费用,由卖方自行承担。《购房补充协议》约定:为确保房屋产权登记手续顺利办理,遂将相关手续办理权利委托给张云霞指定的人员,出具授权委托书并由某公证处公证。
  2012年9月25日,蒋云龙与王磊、北京市某房产经纪公司一名工作人员签订《购房补充协议》约定,张云霞根据国家政策规定,不具备购房资质,致使合同无法继续履行,现由王磊将房款退还蒋云龙账户。
  2012年10月10日,张燕向蒋云龙出具授权委托书,授权蒋云龙代理王磊、张燕办理案涉房屋的税费缴纳及相关手续事宜。2012年10月12日,王磊、张燕向蒋云龙借款260万元,借款期限为五年,签订了《借款抵押协议》,将案涉房屋抵押借款,并办理抵押登记手续。同日,蒋云龙与王磊订立《补充协议》,约定不得再在房屋之上设立抵押权否则构成违约,要将房款如数退还,房款付清后办理解押手续;办理房产转移登记手续前,案涉房屋的所有权利归蒋云龙享有,同时履行义务。2012年10月25日,蒋云龙与王磊、张燕签订《北京市存量房屋买卖合同》,并在补充协议中约定,卖方要协助买受人办理房产登记手续和其他事项;因一方行为违约的要赔偿损失并支付房款百分之二十的违约金。
  根据当事人所提交的转账凭证、收据等证据,证明自2012年9月1日至2012年11月12日,原告蒋云龙已向被告付清房款260万元。另查明,蒋云龙为案涉房屋的实际付款人和实际购买人。合同订立后,王磊也是将案涉房屋交于蒋云龙使用。王磊与蒋云龙虽签订了《借款抵押协议》,但是为了顺利办理房屋产权转移手续,所以蒋云龙和王磊之间系房屋买卖关系。
  四、法院判决
  (一)王磊、张燕在本判决生效后七日内配合蒋云龙办理案涉房屋的解押手续。
  (二)案涉房屋归蒋云龙所有,王磊、张燕及北京市某房产经纪公司配合蒋云龙办理案涉房屋产权转移登记手续。
  (三)因房屋所有权登记所产生的税费由蒋云龙承担。
  (四)王磊在本判决生效后七日内向蒋云龙支付违约金五十万元。
  (五)案件受理费三万元由王磊承担。
  五、北京房地产律师靳双权点评
  根据我国《合同法》的规定,合同当事人在签订合同时应意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中蒋云龙与王磊、张燕签订的合同合法有效,应受法律保护。王磊主张,其与蒋云龙为借贷关系而非房屋买卖关系,但是根据当事人提交的协议、王磊和张燕的离婚协议及张燕的陈述、张云霞及某房产公司的陈述等,而且蒋云龙已向王磊付完房款260万元,王磊也将房屋实际交付蒋云龙使用,在案涉房屋之上设立抵押权是为了顺利办理过户手续,所以王磊与蒋云龙之间系房屋买卖关系。王磊与张燕虽已离婚,但房屋仍为二人所有,所以蒋云龙有权要求王磊、张燕配合办理案涉房屋的解押手续和过户手续。
  根据《合同法》的规定,合同签订后,双方当事人应当按照约定并遵循诚实信用原则全面积极履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中,蒋云龙与王磊、张燕已经签订了合法有效的合同,但是王磊仍不积极履行义务,协助蒋云龙办理房屋解押手续和房屋产权转移手续,致使蒋云龙不能取得案涉房屋的所有权,构成根本违约,应当承担违约责任。法院判令王磊支付五十万元的违约金合法有据。
  根据《民事诉讼法》的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,经人民法院合法传唤,仍不出庭,视为放弃答辩和质证的权利。被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。在本案中,张燕作为被告,经人民法院合法传唤,拒不出庭应诉,人民法院可以依法作出缺席判决。
  据此,人民法院判令王磊、张燕和北京市某房产经纪公司协助蒋云龙办理案涉房屋解押手续和过户手续以及判令王磊承担违约责任合法有据,认定正确。
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