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.如何认定代理人为无权代理?

来源: 律师 时间:2020-03-11
正文
  一、原告诉称
  原告齐伟诉称:2015年5月20日,在北京市某房产经纪公司的介绍下,我的儿子齐丹一以我的名义与被告许坤签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定被告许坤购买我名下位于北京市朝阳区某屋。但是我并没有委托任何人代理我出卖该屋,签订合同的行为非出于我本人真实意思表示。我本人也从来没想过要出卖案涉房屋。被告许坤明知齐丹一不享有该屋的所有权仍与其进行交易,并且我也未向齐丹一出具授权委托书。所以请求人民法院:确认齐丹一与许坤2015年5月20日签订的房屋买卖合同对原告齐伟不发生法律效力。
  二、被告辩称
  被告许坤辩称:我不同意原告的诉讼请求。首先:签订《北京市存量房屋买卖合同》时,原告齐伟之子齐丹一向我出示了授权委托书和知情证明文件,基于此我才相信齐丹一为齐伟的代理人,才与他签订合同。
  第二:在房屋买卖合同签订时,齐伟、齐丹一以及北京市某房产经纪公司工作人员郝红皆在场。都可以证明确实见到齐伟在场。
  第三:在对涉案房屋进行核验时,因案涉房屋的登记地址和房产证上的地址不符,在我们申请下,房产经纪公司向我们出具了查档确认函。
  第四:合同签订后,齐伟向派出所申请过办理房屋过户变更地址。一个月后,齐伟又向某房管局变更了地址。所以齐伟对房屋买卖事项是知情也同意的。
  第三人齐丹一述称:因我父亲曾经说不会将案涉房屋过户给我,但我为了能多拿到点钱,想提前将房屋变现,所以我私自以我父亲齐伟的名义与许坤签订了合同,我父亲对此并不知情。房产证明文件是我从父亲那骗来的。此外,某房产交易中心并没有我父亲曾到过的记录,无法证明我父亲到场。
  第三人北京市某房产经纪公司述称:第三人认为房屋买卖合同有效。齐伟知晓齐丹一与许坤签订合同的事项,他甚至实际上也按照合同约定履行了义务。齐伟当时去查档案时,我公司工作人员郝红也在场。据我所知,齐伟为了办理过户,还曾向派出机构申请变更地址。
  三、审理查明
  经查,案涉房屋为齐伟与妻子吴扬婚后取得所有权。齐丹一系齐伟之子,齐丹一向许坤出示过授权委托书。但委托书中落款处齐伟的签名经鉴定非齐伟本人所签。后经查,房屋买卖合同签订当日,是齐丹一代理齐伟签字,出具委托书。
  2015年5月20日,齐伟与许坤签订《北京市存量房屋买卖交易合同》,齐丹一代为签署。购买齐伟名下位于北京市朝阳区某号屋,房屋总价款400万元,定金5万元。合同签订后,买受人支付了定金。
  当事人向法院提交了知情证明文件。文件中的落款签名为吴扬,与样本进行对比鉴定,证明不是同一人所签。
  根据齐伟与齐丹所称,齐伟到派出所和房管局是为了帮助孙女上户口,所以才申请更改地址,申请书中的签名也系齐丹一所签,去房管局也并不是去做房屋核验。被告许坤对此称,齐伟早年间也进行过户口迁入手续,但是并没有变更地址,此外,在派出所申请地址变更时,齐伟也在场,即使他没有签名也不可能对此事不知情。后经查齐丹一孙女已经在2015年3月上了户口。
  齐伟向派出所申请内容为“本人齐伟,对某院房屋享有所有权,并有多个门牌号码,后因拆迁盖楼房门牌号码也一直保留,所以致使户口本和房产证所载地址不一,现在因房屋要办理过户手续,需要贵单位出具房屋住址证明。申请人齐伟,申请日期2015年5月29日”。
  另查,因案涉房屋登记地址和房产证上地址不一致,2015年5月20日,合同签定后,齐伟与房产经纪公司人员郝红去派出所办理变更手续,并去房产交易中心查询档案。2015年6月10日,办理了网签合同登记手续。自2015年7月后,齐伟拒不履行合同。
  四、法院判决
  驳回原告的诉讼请求。
  五、北京房地产律师靳双权点评
  委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由被代理人签名或者盖章。
  在本案中,首先:齐丹一是作为齐伟的代理人与许坤签订合同。在签订合同时,齐丹一向许坤出示了授权委托书,许坤有理由相信齐丹一为代理人。虽然经鉴定,授权委托书中的签名并非齐伟本人所签,但齐伟本人实际参与履行房屋买卖合同。
  第二:齐丹一称,因想让齐伟申请变更和核验地址便谎称其孙女要上户口,齐伟对此并不知情。但是齐丹一孙女的户口已在2015年3月完成登记,而齐伟是在2015年5月29日才前往派出所。并且齐伟在向派出所的申请书中提到,是因房屋过户,所以才申请变更地址。
  第三:根据某房产经纪公司供述,齐伟本人到房管局去核验房屋,对房屋买卖应是知情的,齐伟以其实际行动表明其参与了合同履行。
  根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”在本案中,齐伟对齐丹一以其名义与许坤签订房屋买卖的行为是知情的,并且齐伟也实际参与了履行合同,所以视为齐伟同意,《北京市存量房屋买卖合同》对齐伟发生法律效力。
  据此,法院认定房屋买卖合同对齐伟发生法律效力认定正确。
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