.房屋交易合同签订后反悔,如何维权

时间:2020-03-11 13:29:41| 专长:| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  原告刘宏诉称:2016年2月8日,原告刘宏与被告吴栋就购买房屋一事协商一致,签订房屋买卖合同,约定由原告以200万元的价格购买被告名下房屋一套,位于北京市某小区。当日,原告依约向被告一次性支付10万元定金。2016年3月7日,原被告双方共同办理网签手续。2016年4月6日,原告交纳购房税款8万元。缴纳税款后,被告吴栋便开始找各种借口拖延,拒不履行合同剩余义务。原告多方调查后发现,被告存在欺诈行为,故意隐瞒涉案房屋的产权归属,致使购房合同目的无法实现,构成根本违约,现原告为维护合法权益,将被告诉至法院,请求判决1、解除双方签订房屋买卖合同及网签合同;2、被告返还定金10万元;3、被告支付违约金30万元;4、被告赔偿居间服务费2万元;5、被告赔偿税款5万元。
  二、被告辩称
  被告吴栋辩称:原告所诉并非全部案件事实,被告只同意解除双方签订的购房合同,但不同意原告的其他诉求。
  三、被告提出反诉称
  被告吴栋反诉称:原被告双方在签订的购房合同中,对于购房首付款的金额及支付时间并未明确约定,故双方在交纳税款时口头对前述事项进行约定,被告提出原告应当在10日内一次性付清购房首付款120万元,原告当即口头表示同意,自此双方对于首付款的金额及支付时间达成一致。据说,原告当天回家就将股票出售,以筹集购房首付款。并且,原告曾主动联系被告,询问是否可以延迟首付款支付时间,延迟5日。被告同意该请求,但是约定的期限内,被告并未收到原告的购房首付款,却接到中介公司的通知,要求被告办理退税及退定金手续。原告毫无理由的违反合同约定,拒不履行合同义务,侵犯被告合法权益,故请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并要求原告刘宏支付违约金30万元。
  四、原告针对反诉辩称
  原告刘宏针对反诉辩称:被告吴栋所述并非案件全部事实,原被告在签订购房合同时确实没有对购房首付款、尾款的金额和具体时间进行约定。原告在交纳购房税款当天,被告曾提出10日内支付120万元的首付款,当时原告并未承诺什么,只是告知被告时间太短,金额较大,只能尽量去筹集。在4月16日的时候,原告尽全力凑齐100万元,并通过中介公司与被告协商,剩余20万元待过户当天另行支付。但被告没有同意该方案,并且自此拒绝与原告再行沟通。原被告之间合同履行不下去,完全因为被告的不配合。
  五、审理查明
  2016年2月8日,被告吴栋与原告刘宏签订房屋买卖合同,合同中约定:1、购房款200万元,原告于合同签订当日支付10万元定金;2、原被告未按照本合同约定履行义务的,每逾期1日,向对方支付1000元违约金,超过15日的,向对方支付40万元违约金,且对方有权利单方解除合同;3、一方原因导致合同无法继续履行或合同目的无法实现的,则按照定金罚则或40万违约金索赔,并承担居间服务费。据调查,原告依照合同约定支付定金,且承担2万元居间服务费以及8万元房屋买卖税费,该笔税款中,5万元为被告吴栋名下税款。
  被告向法院提交录音及中介机构工作人员的证人证言,以证明其与原告在缴纳税款当天曾就购房首付款的金额及支付期限达成一致,但原告对此不予认可,认为双方只是达成初步意向,原告并未承诺在4月14日之前支付120万元首付款。
  原告向法院提交短信证据,该证据显示,原告曾在4月18日通过短信联系被告,告知被告已筹集160万元房款,要求被告配合办理后续交易手续,但被告并未对此予以回复。
  据调查,被告曾在4月20日通过电话联系中介公司,告知不再继续履行购房合同,涉案房屋暂不出售。原被告双方曾在5月4日就解除购房合同一事进行面谈,但对定金退还、退税及居间服务费的负担问题未能协商一致。
  被告吴栋向法院提交其对于涉案房屋享有处分权的证明,包括婚内购买涉案房屋的购房合同,以及与前期离婚后双方对于涉案房屋的权属分配等协议证明。原告对此不予认可。
  六、法院判决
  一、确认原被告之间签订的房屋买卖合同及网签合同于2018年1月6日解除;
  二、被告七日内返还原告定金10万元;
  三、被告吴栋七日内支付原告违约金5万元;
  四、被告七日内赔偿原告居间服务费2万元;
  五、被告七日内协助原告办理相关税费的退费手续;
  六、驳回原告的其他诉讼请求;
  七、反诉按被告撤回反诉处理。
  七、北京房地产律师靳双权点评
  根据《中华人民共和国合同法》第八条,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,符合法律及行政法规的强制性规定,内容合法,依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力,双方均应依约履行。
  根据《中华人民共和国合同法》第六十一条,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。原被告双方签订的房屋买卖合同中对购房首付款、尾款的金额及支付期限并未明确约定,可以协商达成补充协议。但本案中,原被告双方就是否达成了在2016年4月14日前支付首付款120万元的一致意见,各执一词。根据法院查明的案件事实,可以确定在被告提出前述要求后,原告曾在电话中确认至迟可在4月18日凑齐首付款。原告对于被告提出的期限并未表示异议,并做出最迟支付期限。另外,原告出售股票等行为,也可以侧面说明双方就支付期限及金额达成一致。之后,原告提出延迟支付一事,确实违反双方承诺,构成违约。
  根据《中华人民共和国合同法》第九十六条,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。本案中,原被告在房屋买卖合同中约定,逾期15日以上的,守约方有权解除合同。原告虽在支付首付款时存在逾期情形,但尚未超过15日,尚不足以达到解除合同的情形。4月20日被告在明确向原告表示不在继续履行合同义务后,原告不再履行支付义务,具有合理性,不能据此原告构成违约。2018年1月6日,被告收到原告发出的解除合同通知书,自此原被告双方的房屋买卖合同及网签合同均已解除。
  根据《中华人民共和国合同法》第九十七条,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。如上文所述,原告未依约支付首付款的情形构成违约,但尚未构成被告可以据此提出解除合同。故,被告应当恢复原状,返还原告支付的定金。另外,根据双方签订的购房合同中违约金的条款,被告构成根本违约,应当支付相应违约金。
  根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百二十条,当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,原告主张30万元的违约金,但并未举证证明其具体损失。法院应当依照案件事实,结合合同履行情况、当事人过错程度,根据公平、诚实信用原则酌情判定。原告支付居间服务费2万元,根据双方签订的购房合同约定,应当由构成根本违约一方承担。原告为购房涉案房屋代被告支付收款5万元,被告应当承担。
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条,原告应当预交而未预交案件受理费,人民法院应当通知其预交,通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的,裁定按撤诉处理。本案被告吴栋无正当理由未按期交纳反诉案件受理费,对其提出的反诉,按自动撤回反诉处理。