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当借名买房纠纷遇上离婚财产分割

来源: 律师 时间:2020-03-19
正文
  买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  郭玲玲诉称:郭玲玲与赵全非于2000年6月28日登记结婚,2004年3月14日,赵全非以其侄赵芊芊的名义购买了房山区XX小区201号商品房。2014年5月15日,郭玲玲与赵全非签订离婚协议书,因系借名买房,我国不动产实行登记制,因此协议书中并未就应属于我夫妻共同财产的涉案房屋进行约定。诉讼请求:判决赵芊芊将位于北京房山区201号房屋(即本案所称涉案房屋)过户至郭玲玲名下。
  二、被告辩称
  赵全非、赵芊芊辩称:涉案房屋的实际所有权人系赵芊芊。1.赵全非在2004年2月28日、3月7日签订的两份《声明》,仅仅是其作为赵芊芊的受托人帮助找房后与售房方的一个程序性声明,其法律后果由授权人赵芊芊承担,最后所签合同的购房人是赵芊芊,亦非赵全非。2.由于赵全非没地方居住,故其装修并租住在涉案房屋,向赵芊芊银行卡中转入房租用作还贷。2008年之前的还款都是赵芊芊本人代还,2008年后许多还款都是由赵芊芊的妹妹赵莹代还,且尾款将近2.5万元系由赵芊芊本人还清。3.2011年7月,赵芊芊委托案外人冯媛办理涉案房屋产权证一节,亦证明该房所有权人为赵芊芊。4.2014年5月15日,郭玲玲与赵全非在离婚协议书中已明确,双方各自经手的财产归各自所有,没有其他财产争议。
  三、审理查明
  2004年3月14日,赵芊芊与北京市X小区房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,以344714元价格(首付款120714元、贷款224000元)购买涉案房屋。
  为此,赵全非曾于2004年2月28日和2004年3月7日分别出具了两份《声明》,其内容分别为:“乙方决定于2004年3月7日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”和“乙方决定于2004年3月14日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”。
  2009年1月30日,赵全非(甲方)与赵芊芊(乙方)签订《协议书》,约定:甲乙双方是亲叔侄关系,现就乙方名下的201房屋,达成如下协议:一、该房产户名均为乙方。二、该房产实际出资人为甲方。三、对于该房产引起的权益(包括但不限于买卖、继承、拆迁补偿、政府征用补偿等)均由甲方享有,乙方不享有任何有关房产产生的利益。四、一旦发生本协议第三条引起的行为,乙方有义务协助甲方办理(包括但不限于提供相关部门要求的证件)。赵全非辩称,该《协议书》上没有赵全非的签字,该协议书并未成立生效,不能作为认定事实的依据。
  2011年7月,案外人冯媛持有赵芊芊签名的委托书代为办理了涉案房屋房产证。同年9月5日,涉案房屋登记在赵芊芊名下。
  2014年5月15日,郭玲玲与赵全非签订离婚协议书,未对该房产做出约定。
  案外人冯媛与赵全非自2007年相识相恋,系男女朋友关系,二人曾共同居住于北京市海淀区某号房屋,后冯媛与赵全非分手。
  冯媛于2017年6月将赵全非持有的涉案房屋产权证(原件)、购房合同(复印件)、房款及契税发票(原件)等涉案房屋有关的材料给付了郭玲玲。
  庭审中,法院询问郭玲玲:如法院认定涉案房屋系郭玲玲、赵全非夫妻关系存续期间的夫妻共同财产,郭玲玲是否同意将涉案房屋登记在郭玲玲和赵全非二人名下?对此,郭玲玲表示:尊重法院意见。
  四、法院判决
  北京市第二中级人民法院判决如下:
  赵芊芊将坐落于北京市房山区X镇X小区201号房屋所有权转移登记至郭玲玲、赵全非名下。
  五、房地产专业律师靳双权点评
  本案主要的争议焦点系赵全非、郭玲玲与赵芊芊之间是否存在借名买房合同关系。
  第一,根据本案查明的事实,涉案房屋交付后由赵全非装修和使用,与涉案房屋权属有关的原始文件均由赵全非持有,赵全非与赵芊芊之间签订的就涉案房屋出资及权益的归属的协议,以及郭玲玲与赵芊芊的电话录音,足以证实赵全非与赵芊芊之间存在借名买房的法律关系;因涉案房屋系在郭玲玲与赵全非婚姻关系存续期间购买,又因赵全非与郭玲玲未对夫妻财产制有特别约定,故应视为郭玲玲、赵全非与赵芊芊之间存在借名买房的法律关系。
  第二,因涉案房屋属于赵全非与郭玲玲夫妻关系存续期间共同购买,属于郭玲玲、赵全非共同财产,故该房屋过户至郭玲玲、赵全非二人名下为宜。
  第三,赵芊芊辩称其与赵全非之间不存在借名买房合同关系,并称涉案房屋是其父母帮其出资购买,委托赵全非对涉案房屋进行打理,由赵全非居住使用,赵全非每月支付房屋使用费用于还贷,以及协议书赵全非未签字,仅为赵芊芊单方意思表示,且涉及赵芊芊之夫的权益,但因其提供的证据不足以证实上述答辩意见,且与日常生活习惯相悖,故其答辩意见未得到采信。
  综上,法庭终判决赵芊芊配合将涉案房屋转移登记至郭玲玲、赵全非名下。
  借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担,若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的,借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。
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