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什么情况下才能确认合同是否有效力?

来源: 律师 时间:2020-03-27
正文
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告刘某诉称,因改造建设项目,2006年1月10日,原告与A公司签订《绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》。根据合同约定,原告向A公司购买8号农民自住回迁安置房一套,总价为360004.8元。因原告购买该回迁房时,当时没有这么多购房款,于是向被告程某借款并让被告代为支付了购房款。原告与程某口头约定,程某可以居住使用该房屋,等以后再返还给原告。之后,原告又将该回迁房钥匙交给程某,房屋由其居住使用。涉案房屋物业费、垃圾费、照明费一直由原告交纳。后原告多次要求程某将涉案房屋返还给原告,但程某拒不配合。根据市政府部门的相关规定,绿化隔离带农民自住回迁房系政策福利性房屋,涉及国有、村民集体利益,未经政府核准不得上市交易。故A公司没有权利将涉案房屋出售给程某。综上,A公司与程某签订的《绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》违反了相关法律规定,损害了国家、集体利益和原告的合法权益,应为无效。故向法院提出诉讼请求:请求法院确认A公司与被告程某签订的《绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》无效。
  2、被告辩称
  A公司辩称:不同意原告要求确认买卖合同无效的诉请,按照法律规定确认无效系有违反法律强制性规定的情节,我公司不存在该情况,所以原告主张合同无效不能成立。涉案的买卖合同有两份,合同中购买人处变更是原告跟程某一起来到我公司要求变更的,里面有他们当时写的协议要求我们为其进行变更,但后因为原告夫妇来我公司把此份材料抢走了,就此我们也报了警。涉案房屋是在绿化隔离地区所建的房屋,土地性质属于国有,房屋按经济适用房出售,作为企业出售这套房屋不违反法律规定。
  程某辩称:一、原告与被告程某之间系借名买房合同关系。原、被告达成一致,由被告程某借用原告之名购买涉案房屋。2014年8月,原、被告在A公司的同意下将《买卖合同》中的买受人变更为程某并加盖了公司的公章。同时由原告签署《承诺书》自愿放弃房屋所有权利。程某认为双方虽没有签订书面的《借名买房协议》,但双方均以实际行动形成了事实上的借名买房合同关系。二、涉案房屋系非限制交易类型房屋。政府文件属于允许农民将自住房的购买权部分或全部转让范围。参照涉案房屋同类型已办理完成房屋权属登记之房屋,房屋性质为按经济适用房管理,该类房屋亦不在禁止转让的范围内。
  二、法院查明
  2006年1月10日,A公司(出卖人)与刘某(买受人)签订《绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》(以下简称买卖合同),2014年,《买卖合同》原件中买受人一栏以手写的方式将买受人由“刘某”变更为“程某”,A公司对修改部位加盖了该公司的公章。
  2018年8月24日,刘某通过律师事务所向A公司出具律师函,内容为:1、2006年1月10日,委托人与贵公司签订《绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》,贵公司在签约当年即2006年将房屋交付给了委托人,之后,委托人将该回迁房交给程某居住使用。2、2014年,委托人承诺放弃对该回迁房的权益,将该回迁房赠与程某。
  程某为证明合同买受人的修改系经刘某同意,亦提交了一份同样的《买卖合同》复印件佐证。经查,该复印件上除了在买受人一栏同样以手写方式将买受人由“刘某”更改为“程某”外,在修改处另以手写方式写明:“本人自愿放弃房屋权利”,并签名及标注时间为“2014”。刘某对该合同的证明目的不认可,主张未经其妻子同意违反了法律规定。
  诉讼期间,刘某提交2018年10月22日在法院起诉要求确认其与程某之间的赠与合同纠纷案件中的庭审笔录作为证据。就其所主张的赠与合同关系作出解释时主张:更名就是赠与。
  A公司辩称涉案房屋是绿化隔离地区所建的房屋,土地性质属于国有,房子按经济适用房出售,可向非被拆迁村民出售。A公司同时提交情况说明一份,领导班子正在开会决定报警。警察了解完情况后再与刘某联系手机已关机。警察对此次报警未做任何处理,报公司主要领导备案。对该事实有接警记录证明。
  三、法院判决
  北京市大兴区法院判决:驳回刘某的全部诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,当事人订立的合同,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中刘某诉请确认A公司与程某之间的《买卖合同》无效。双方主要争议焦点如下:一、A公司与程某之间订立《买卖合同》的事实认定。
  刘某认为A公司在与刘某的房屋买卖合同没有终止的情况下,未经其同意与程某订立了《买卖合同》。经查,《买卖合同》中,买受人一栏以手写的方式将“刘某”变更为“程某”。对此,刘某在2018年向A公司出具的律师函中明确自认在2014年将涉案房屋赠与给程某,其后刘某又在法院提起确认其与程某赠与合同无效的诉讼中对其为何会在《买卖合同》上手写并签署“本人自愿放弃房屋权利”作出了解释,且又在案件审理中明确主张其配合办理将合同买受人更名为程某的行为就是对程某的房屋赠与。综合以上,刘某关于A公司、程某未经其同意就涉案房屋订立《买卖合同》的意见,明显与其在先的陈述有矛盾之处。
  法院综合已查明的事实,认定《买卖合同》上买受人由刘某变更为程某的事实应系经刘某同意的结果。当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。刘某于2014年通过修改买受人名字的方式将其合同权利和义务一并转让给程某,A公司与程某之间就涉案房屋形成了买卖合同关系,对该事实予以认定。二、A公司与程某之间房屋买卖合同的效力认定:刘某主张确认程某与A公司订立的《买卖合同》无效。经查,涉案房屋的产权性质为绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房,属于按经济适用房管理房屋,并非经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难性质的房屋,亦不属于限制上市流通买卖的房屋之列。刘某系涉案房屋的原合同购买人,并非涉案房屋产权人。同时,刘某亦未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中所规定的合同无效的情形,故刘某的主张无相应法律及事实依据。
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