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擅自签订合同,能否构成效力?

来源: 律师 时间:2020-03-29
正文
  一.基本案情
  原告辩称
  原告李某一诉称:2000年10月31日,原告李某一、第三人李某二与四被告签订了房产交易协议,约定四被告将坐落于龙岩市某某区的房屋一幢转让给原告李某一、第三人李某二,整幢楼总售价为780000元,交易手续由原告李某一、第三人李某二自己办理,被告提供全部手续。中介赖某八亦在房产交易协议落款处签名。合同签名之日,原告李某一、第三人李某二按协议支付了购房款,被告苏某七出具了收条1张,同时原告将房屋交付给原告李某一、第三人李某二使用,并交付了房屋所有权证书原件三本。
  2001年1月21日,原告李某三与第三人李某二经原告李某一同意,签订了房产买卖协议,约定将李某二名下的坐落于龙岩市某某区的房屋的权利转让给原告李某三,转让价格为400000元。原告自2001年起一直在该房屋居住至今,但由于种种原因,一直没有办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。2014年,原告与被告协商后,被告同意到公证处办理公证手续,委托原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。被告前往公证处申请办理公证,并提交了相关材料。但因2000年至今被告部分家庭成员变动等原因,被告一直未能提交全部的材料给永定县公证处,导致公证处至今无法出具公证书。请求法院确认原告李某一、第三人李某二与被告赖某三、苏某七、赖某五、赖某四于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李某三与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效;判令被告立即将坐落于龙岩市某某区的房屋所有权证和土地使用权证过户到原告名下;
  被告辩称
  被告赖某四辩称:诉争房屋是四被告及其配偶共有,被告苏某七未经其他共有人同意与二被答辩人签订房产交易协议,擅自处分共有财产的行为属无效行为,房产交易协议无效。根据原告证据房屋所有权证及公证书均证明,诉争房屋为四被告共有,另外,诉争房屋系四被告受赠取得,受赠时答辩人均有配偶,因此二答辩人的配偶也是诉争房屋的共有人。
  2000年10月31日房产交易协议上仅有苏某七的签名,购房款收条也仅为苏某七出具。合同签订时答辩人毫不知情,且未收到对价款,事后答辩人及其配偶也未对该买卖行为进行过追认。被告赖某三、苏某七未经其他共有人同意,与被答辩人签订房产交易协议,擅自处分共有财产的行为属无效行为,房产交易协议无效。
  2000年10月31日,第三人苏某七、赖某三与反诉被告李某一、第三人李某二签订了房产交易协议,将诉争房屋转让给反诉被告李某一、第三人李某二;2001年1月21日,反诉被告李某三与第三人李某二签订房产买卖协议,约定将第三人李某二名下的诉争房屋的权利转让给反诉被告李某三。反诉被告李某一、第三人李某二明知所买诉争房屋有其他共有人。
  被告李某一辩称:2000年的协议是有效的,且反诉第三人苏某七、赖某三在处理该房屋的时候是有受原告全权委托。房屋已于2000年10月31日交付使用,在这15年间没有任何人对房屋权属提出异议,土地与房屋产权证书、公证书原件在房屋交付时已经一并交付给反诉被告。2013年和2014年有两个被告在永定公证处进行处理该房屋,受托人赖某八与2000年提供房屋买卖中介服务的人员是同一人,赖某八本人也证实原告赖某五、赖某四对于2000年签订的房产交易协议是知情,且委托赖某八将诉争房屋过户到反诉被告名下,因此应该驳回原告的请求。
  二.法院查明
  根据本院已确认的证据及法庭调查,可以认定以下事实:
  2000年10月31日,原告李某一及第三人李某二与被告赖某三、苏某七签订了房产交易协议,协议约定:被告将其位于4巷9号地号10段179号共计11间房、建筑面积226.4平方米的房屋一幢出售给原告李某一及第三人李某二,售价为78000元,2000年10月31日付清价款,被告提供相关材料由原告李某一及第三人李某二到房地产交易所办理交易手续并由原告李某一及第三人李某二自行负担相关费用。原告李某一、第三人李某二及被告赖某三、苏某七及中介人赖某八在协议上签名,被告赖某三、苏某七将被告赖某三、苏某七、赖某四、赖某五的身份证复印件、房屋所有权证原件、国有土地使用证原件、房屋共有权保持证原件、公证书、赠与书、赖某五委托书、赖某四委托书交与原告李某一及第三人李某二。2000年10月31日,被告苏某七出具收条,注明收到本案涉诉房屋房款78000元。2001年1月21日,原告李某三与第三人李某二经原告李某一同意,签订了房产买卖协议,约定将第三人李某二名下上述房屋中的权利转让给原告李某三,转让价格为40000元,双方已履行完毕。原告自2001年起一直在上述房屋居住生活至今。2013年、2014年间,因赖某三、苏某七、赖某五、赖某四申请办理委托书公证手续,公证处于2013年4月4日对赖某三、赖某五、赖某四,于2014年4月2日对苏某七分别作询问笔录,内容为:赖某三、苏某七、赖某五、赖某四在4巷9号共有房屋一幢,赖某三与苏某七于1983年登记结婚、于2003年登记离婚,赖某五与张坤全于1988年登记结婚、于2007年登记离婚,赖某五与刘金华于1991年登记结婚,上述房屋不属于夫妻共同财产,是赖某三、赖某五、赖某四和苏某七共有的共同财产;赖某三、苏某七、赖某五、赖某四因工作繁忙,无法亲自办理上述房屋的转让事宜,特委托赖某八办理相关事宜;现需对委托书进行公证,委托书内容为:委托事项和权限为代为办理第0226号房屋共有权保持证的补办等相关手续代为与房屋买受人商定房屋交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件,代为收取售房款代为到房产管理部门办理房屋所有权过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件代为与房屋买受人办理房产交接事宜等过户事宜;受托人在办理上述各项事项的一切行为,视同委托人亲为,所签署的相关合同、文件及由此产生的相应责任,委托人均予以承认;受委托人无转委托权;委托期限为即日起至受托事项办完为止。因其他原因,未办理委托书公证。
  三.法院判决
  一、原告李某一、第三人李某二与被告赖某三、苏某七于2000年10月31日签订的《房产交易协议》及原告李某三与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效;
  二、被告赖某三、苏某七、赖某四、赖某五于本判决生效之日起三十日内协助原告李某一、李某三将坐落于龙岩市某某区4巷9号的房屋所有权证和国有土地使用权证过户到原告李某一、李某三名下;
  四.律师点评
  本案存在的纠纷时对于房产交易合同的纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议;依法成立的合同,受法律保护;当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告李某一、第三人李某二与被告苏某七及持有被告赖某五、赖某四委托书的被告赖某三于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李某三与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议是各方当事人的真实意思表示,不违反法律的规定,对各方当事人具有法律约束力。原告主张本案房产交易协议及房产买卖协议有效、被告应按协议约定协助原告将涉诉房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下,符合法律规定,应予以支持。
  本案涉诉房屋系案外人曹征平、吕品连于1991年8月16日赠与反诉第三人赖某三、苏某七夫妇及反诉原告赖某五、赖某四共有,符合《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项规定的“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”的情形,反诉原告赖某五、赖某四主张其配偶也属本案涉诉房屋共有人,无事实和法律依据,不予支持。反诉原告赖某五、赖某四在反诉第三人赖某三、苏某七与反诉被告李某一和第三人李某二签订房产交易协议前出具委托书委托反诉第三人赖某三全权处理本案涉诉房屋的房地产权,同时两反诉原告在其2014年间欲办理委托书公证时的受委托人系2000年10月31日签订房产交易协议时的中介人赖某八,并且原告李某一、第三人李某二及原告李某三已付清相应价款,原告自2001年起一直在本案涉诉房屋居住生活至今,由此可认定2000年10月31日对本案涉诉房屋的交易经两反诉原告的同意,现两反诉原告主张2000年10月31日反诉被告李某一、第三人李某二与反诉第三人赖某三、苏某七签订的房产交易协议及2001年1月21日反诉被告李某三与第三人李某二签订的房产买卖协议无效,无事实和法律依据,不予支持,应予驳回。
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