房产权属不实,能否办理交易?

时间:2020-05-17 16:15:46| 专长:| 来源:Q律师

  一.基本案情
  原告诉称
  原告诉称:2015年7月13日,原告因购房需要,在三被告的中介居间服务下,与张某三签订了《房产交易合同》,以购房款99万元向张某三购买位于某某市某某区某某路某某小区XX1号房。根据合同约定,原告于合同签订当日向张某三支付了购房定金现金12万元,次日向张某三支付了购房款现金48万元。随后,三被告共收取上述房屋中介费用14万元。2015年7月14日傍晚,原告通过中介机构准备出租所购买的上述房屋时,中介机构告知该房屋权属不实,权属所有人是郑某四,现郑某四经该中介机构服务,将房屋出租给张某三儿子张某八,张某三并非该房屋的权属所有人。现请求法院判决三被告共同向原告支付赔偿金5.5万元。
  被告辩称
  被告肖某二辩称:本被告不同意原告的诉讼请求,三被告从没有收取原告的中介费。原告向张某三购房产交易合同某市某某区某某路某某小区XX1号房,在此之前,本被告并不认识原告及张某三,是被告黄某五让本被告载其和被告郑某六一起到上述房产处,介绍原告向张某三购买上述房产才认识的。被告郑某六称其和张某三是认识了几十年的朋友,房产是被告郑某六介绍的,当时原告与被告郑某六谈成房屋买卖之后,双方签订了书面的《房产交易合同》,被告黄某五作为见证人在该合约上签名,原告当场交12万元定金给张某三。2015年7月14日,买卖双方及三被告一起到某某律师事务所由吴某七律师见证之后做了《见证书》一份,随后原告向张某三支付现金48万元,张某三便将上述房产的《房地产权证》交由本被告保管。
  二.法院判决
  本院查明:2015年7月13日,原告在三被告的居间服务下,与案外人张某三签订了《房产交易合同》一份,约定:原告向案外人张某三购买位于某某市某某区某某路某某小区XX1号房,购房款99万元,2015年7月13日先付定金12万元,余款于2015年7月14日上午到律师所办理见证后再付48万元同时交房;余款49万元在2019年12月28日登记过名时支付,过户费用按房地产规定各自负责;协议经双方同意签署,违约者将负对方买卖该房产造成的一切经济损失及法律责任。
  被告黄某五作为见证人在《房产交易合同》上签名。原告依约在合同签订时向案外人张某三支付了购房定金12万元,合同签订次日双方到某某律师事务所在律师见证下签订了《房产转让协议》,原告遂再向张某三支付了购房款48万元,原告先后两次共支付现金50万元给案外人张某三。同日,三被告共收取上述房屋中介费用14万元。上述《房地产权证》则由被告肖某二代为保管。原告没有支付三被告的中介费。同日傍晚,原告通过中介机构准备出租所购买的涉案房屋时,被告知房产权属不实,原告发现被骗后立即向公安机关报案。
  上述《房地产权证》由被告肖某二上缴公安机关。经某某市房屋产权登记发证中心证明,上述《房地产权证》是假证。2016年7月13日,案外人张某三、张某八因合同诈骗罪被某某区人民法院判处有期徒刑。原告遂于2016年10月9日向本院提起诉讼,提出前述诉讼请求。
  另查明,2015年3月份,案外人张某八向郑某某承租涉案房屋居住。随后,案外人张某八以案外人张某三作为权属人伪造了涉案房屋的《房地产权证》。同年7月,案外人张某八将该伪造的《房地产权证》交给案外人张某三,商议由案外人张某三出面“销售”该套房产,张某三联络中介人员即本案被告郑某六、肖某二、黄某五寻找、介绍购房买家。同月13日,经三被告介绍、联系,案外人张某三与原告经协商签订了上述《房产交易合同》,案外人张某三扣除中介费用共计14万元给被告郑某六、肖某二、黄某五后,将其中的25万元分给案外人张某八,余款11万元则被案外人张某三占有。
  三.法院判决
  驳回原告陈某一的诉讼请求。
  四.律师点评
  本案争议焦点为:三被告是否应共同赔偿原告5.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中,以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的,故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。
  涉案房屋是案外人张某三、张某八以非法占有为目的,结伙在签订合同过程中,以虚构事实、隐瞒真相的方法,骗取原告的钱财,其行为均已触犯刑律,构成合同诈骗罪,已被司法机关判处有期徒刑。现原告已收到被骗购房款44.5万元,尚未收回购房款5.5万,因原告与案外人张某三签订的《房产交易合同》是无效合同,
  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,原告尚未收回的购房款系因案外人张某三、张某八的诈骗行为所造成的损失,应向案外人张某三、张某八主张民事权利。三被告作为房地产居间人,本应对买卖房产进行核查,但三被告并未对买卖房产予以审查,显然未善尽房地产经纪应尽职责。
  根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中,三被告对案外人张某三、张某八的诈骗行为并不知情,原告也未能提供证据证明三被告有故意隐瞒或者提供虚假信息,三被告也已将收取案外人张某三的佣金上缴公安机关并退还原告。而原告作为完全民事行为能力人,在购买房屋时有义务自行了解所购买的房屋是否存在障碍,虽然三被告未善尽审查职责,但原告在涉案房屋不符合买卖的情况下与案外人签订房屋买卖合同,本身也未尽审慎的审查义务,且原告也没有支付三被告的佣金。因此,原告应向买卖合同相对方的案外人张某三、张某八追讨房款,不应直接向合同关系外的第三人即本案三被告主张权利。原告请求判令三被告共同赔偿其损失,缺乏事实依据和法律依据,不予支持。