房款代付,交易能否成立?

时间:2020-05-17 16:23:45| 专长:| 来源:律师

  一.基本案情
  原告诉称
  原告张某一诉称:第三人与被告于2016年8月24日签署《房产交易合同》约定第三人购买被告位于某某市某某区的房屋,总价款为3800000元。合同签订后,第三人分别于2016年8月24日、29日分两次向被告支付了定金500000元用于其结清房屋贷款,被告出具了收据。后因银行贷款政策变化,经第三人与被告协商一致由原告购买涉案房屋,房屋实际成交价仍为3800000元,第三人支付给被告的500000元定金作为第三人代替原告支付给被告的部分购房款且不用存入房地产交易资金监管中心专用账户,到房管局签署《某某市房产买卖协议》时按照3300000元的价格签约。
  原、被告于2016年10月17日签署了《某某市房产买卖协议》,约定房屋总价款为3300000元,首付款1320000元,剩余房款由被告配合原告以贷款方式支付,被告应于协议签订后30日内配合原告办理房屋所有权转移登记手续。《某某市房产买卖协议》签订当日,原、被告及第三人到银行办理贷款手续。原告提交了贷款所需全部文件材料并与银行签署了《个人贷款借款合同》等文件,被告提交了部分贷款所需文件材料,但未提供其丈夫的身份证复印件,其丈夫也未在银行要求的贷款文件上签字,当日没能办理完毕贷款手续。此后,第三人多次与被告协商配合办理贷款手续和继续履行合同,但协商未果。现请求法院判令解除原、被告双方签署的《某某市房产买卖协议》;判令被告返还原告支付的购房款500000元;
  被告辩称
  被告张某二辩称:原告的诉讼请求没有事实及法律依据,请求驳回原告的全部诉讼请求。被告认为,双方当事人权利义务仍应以判决书为依据,原生效判决认定原告构成违约,被告不构成违约,因此对于涉诉的房屋买卖合同,本案原告没有解除权,但依据上述生效判决书认定涉诉的《某某市房产买卖协议》已经不能履行,被告同意解除合同。
  二.法院查明
  本院经审理认定事实如下:原告与第三人是母女关系。2016年8月24日,被告与第三人签订《房产交易合同》,约定第三人购买被告所有的位于某某市某某区房屋,被告于2016年10月20日前还清贷款或债务并注销该抵押权;该房地产成交价为3800000元,第三人于签订本合同之时向被告支付定金300000元,该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;被告、第三人双方须于2016年10月25日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续,双方应通过某某市房地产交易资金监管中心对付款进行代收代付;除双方另有约定外,
  《某某市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突以本合同为准;除定金外的剩余房款3500000元,被告同意第三人采用银行贷款方式支付;上述剩余房款中非以银行贷款支付的部分及定金作为首付款;第三人须于2016年10月26日前办理贷款手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心;待第三人的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,被告、第三人双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续。
  上述合同签订后,第三人于当日给付被告300000元,被告为第三人出具《定金收据》,其中载明:“现本人收到该合同约定的,应由蔡某五交付的用于购买该房地产的差额款300000元。”后第三人于2016年8月29日给付被告200000元,被告为第三人出具《定金收据》,其中载明:“现本人收到该合同约定的,应由蔡某五交付的用于购买该房地产的差额款200000元。定金共计收到伍拾万元整,剩余房款为叁佰叁拾万元整。张某二已收定金伍拾万元整。”2016年9月2日,被告结清了涉诉房屋贷款,并于同年10月17日注销了涉诉房屋上的抵押登记。
  2016年10月17日,原、被告签订《某某市房产买卖协议》,约定原告购买被告名下所有的位于某某市某某区房屋;原、被告双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款3300000元实施监管;原告首付款1320000元,申请银行贷款1980000元,贷款种类为不包含公积金;原告应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的首付款1320000元一次性存入房地产交易资金监管中心在某某市银行设立的专用账户;协议订立后,原、被告双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费;按照有关规定,其他设施应办理登记的,应在规定期限内办理;如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。该协议第七条违约责任中,原、被告双方均未填写。
  三.法院判决
  一、解除原告张某一与被告张某二签订的《某某市房产买卖协议》;
  二、本判决生效后十五日内,被告张某二返还原告张某一500000元;
  四.律师点评
  涉案的《房产交易合同》及《某某市房地产买卖协议》均是各方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效,买卖双方在履行涉案房屋买卖的过程中均应依据诚实信用原则履行各自义务。现生效的裁判文书已确认合同没有继续履行是不可归责于合同双方的原因,故原告主张解除原、被告双方签署的《某某市房产买卖协议》及被告返还原告支付的购房款500000元的诉讼请求,予以支持。
  关于被告主张的裁定书不应纠正原生效判决的内容,故该裁定书不能作为本案的定案依据。对此,裁定书只对一、二审判决中导致涉案合同不能履行买卖双方是否存在过错作出认定,属对一、二审判决法律适用的纠正,且一、二审判决法律适用并未导致裁判结果错误,故裁定书符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条、第三百九十条第(五)项的规定,因此,对被告上述主张,不予支持。综上所述,原告诉请解除原、被告双方签署的《某某市房产买卖协议》及被告返还原告购房款500000元,予以支持