安置房产办理交易,交易价格如何认定?

时间:2020-05-19 17:32:24| 专长:| 来源:律师

  一.基本案情
  原告诉称
  原告陈某一诉称:2015年8月31日,二原告与被告林某三双方达成口头协议,被告林某三将其名下位于某某区产拆迁安置指标出售给二原告,涉案被拆迁房产拆迁安置指标计面积130平方米,单价为每平方13300元。鉴于二原告与被告林某三是几十年的邻居好友,双方没有签订书面协议。原告陈某一同日即向被告林某三支付了50万元定金,2018年3月4日,被告林某三通过拆迁安置分得位于某某小区XX2号安置房。2018年8月3日,被告林某三通过拆迁安置分得某某区某某街道某某小区XX3号安置房。因两套涉案房产面积已超过原先约定的130平方,二原告与被告林某三双方确认由二原告将房产面积差价部分一起结算购房款。
  二原告于2018年8月6日向被告林某三支付了160万元购房款后,二原告多次与被告林某三协商要求结清涉案的某某小区XX3号安置房购房款,被告林某三均以各种理由推脱。现请求法院确认二原告与被告林某三关于某某区某某街道葡萄村保障工程安置房转让协议合法有效;确认位于某某区产为二原告所有;
  被告辩称
  被告林某三辩称,被告林某三在2015年8月31日与二原告仅就某某街XX1号房产拆迁安置指标中的其中一套达成口头转让意向,并非达成所谓房屋买卖协议。早在双方有转让意向之前,产权调换协议中对涉案房产的评估已经达到17000元每平方米。所谓的130平方米也是当时对一套房产面积的预估,因当时房屋未建造好,对具体面积不清楚,故预估130平方米,实际以安置房交付的面积为准,即本案涉及的某某小区XX2号的面积107.4平方米。二原告诉称被告林某三分到两套安置面积后超出130平方米,故双方确认由二原告将房产面积差价部分一起结算购房款等内容不是事实。被告林某三从来没有与二原告约定出让两套房产指标。二原告支付的160万元仅是某某小区XX2号房产的安置价款。
  二.法院查明
  本院经审理认定事实如下:被告林某三与第三人吴某四是夫妻关系,其原有登记在被告林某三名下坐落于某某市某某区某某街XX1号的房屋,被列入拆迁范围。2014年11月27日,被告林某三与房屋征收部门签订《某某市某某区国有土地上房屋征收住宅用房产权调换协议书》,载明:被征收房屋坐落地址某某市某某区某某街XX1号,建筑面积119.64平方米,未经登记建筑经认定视为合法的建筑面积20.41平方米,合计套内建筑面积140.05平方米。
  合法房屋建筑面积或未经登记的建筑经认定为可视为合法建筑面积及符合奖励购买规定的建筑的面积和户赠建筑面积等以1:1等面积确定应调换的套内建筑面积为180.05平方米。根据评估报告结果,征收公告当年用于产权调换的住宅用房的市场评估价格为17000元/平方米,因安置房套型设计原因,安置房套型面积超出上述应安置建筑面积10平方米以内的,按安置房综合成本价计价,其余超出部分建筑面积按安置房市场评估价格的80%计算。在安置房交付结算时,应结合实际面积以及朝向、层次差价率按实计算购房款。被征收人调换安置用房的购房款分三期支付:第一期购房款以房屋补偿、奖励等款项作为购房预交款。第二期购房款在安置用房认购前,预缴到总购房款的90%。第三期购房款在安置房交付前结清余款。
  原告陈某一、陈某二与被告林某三就坐落于某某市某某区拆迁安置房达成买卖合意。2015年8月31日,原告陈某二以银行本票向被告林某三支付50万元。被告林某三在载明内容为“今收陈某一、陈某二房款50万元整做于定金。坐落某某市某某区,每平方13300元,130平方”的收条上签字。2017年10月23日,被告林某三向某某投资有限公司提交申请报告,要求分为三套按套内建筑面积75平方米、60.05平方米、45平方米进行安置。其中第二套享受套型差。此后,二原告通过摸文定位了其与被告林某三达成的购房协议中的房屋为坐落于某某小区XX2号以及某某小区XX3号的两套安置房。被告林某三在办理认购定位手续后将相应的住宅安置房认购定位单原件交给二原告持有。
  2016年8月6日,原告陈某一通过银行转账向被告林某三支付110万元,原告陈某二通过银行转账向被告林某三支付50万元。同日,被告林某三在载明内容为“今收到陈某一、陈某二俩人的房款160万元整”的收条上签字。此后,被告林某三办理了某某小区XX2号安置房的结算交付手续,并将房屋钥匙交付给二原告,但至今尚未向某某街道办事处办理某某小区XX3号安置房的结算交付手续。上述两套安置房现均尚未办理不动产初始登记。
  三.法院判决
  确认原告陈某一、陈某二与被告林某三之间关于“坐落某某市某某区,130平方”的转让协议有效。
  四.律师点评
  本案争议焦点为:一是二原告与被告林某三之间的房屋买卖合同是否成立并生效。二是二原告与被告林某三之间的房屋买卖合同标的物是否明确。关于第一个争议焦点。从被告林某三向二原告收取购房定金的行为可以反映双方已达成房屋买卖合意,虽未签订正式的书面买卖合同,但被告林某三签署的定金收条上载明了当事人姓名、标的、面积、单价等合同基本要素,且二原告已经履行了主要义务,对方也接受了款项,应当认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。本案中,虽然原拆迁房屋是被告林某三与第三人吴某四的夫妻共有财产,但由于房屋所有权证登记的所有权人以及房屋征收住宅用房产权调换协议书上载明的被征收人均只有被告林某三一人,二原告基于对登记公示公信效力之信赖,而与被告林某三达成买卖协议,应推定其是善意的,且二原告已经以合理价格支付了大部分购房款。故第三人吴某四主张合同无效的抗辩理由不成立,不予采纳。
  关于第二个争议焦点。被告林某三在与二原告达成购房合意并签署定金收条时,买卖标的物尚未具体确定,但在后续的履约过程中,双方实际上已经明确了买卖标的物为坐落于某某小区XX2号以及某某小区XX3号的两套安置房。第二、三套安置房套内建筑面积合计为105.05平方米,按系数1.25换算为建筑面积合计约为131平方米,与定金收条约定的买卖标的物面积基本一致。因此,双方在后续的履约过程中已经使买卖标的物得以明确。被告林某三辩称其未将某某小区XX3号安置房转让给二原告,与事实不符,不予采纳。