如何确定购房款项的实际出资人?

时间:2020-06-02 10:49:22| 专长:房产纠纷| 来源:律师

  一、原告诉称
  原告史某一诉称:被告史某二系我弟弟,2011年原告因购房需要,但不符合在京购房条件,而被告史某二已经落户北京,我便借用了史某二的名义购房。在北京市a公司的介绍下,2011年10月8日,以被告史某二的名义与卖方马某一签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》等相关文件,购买位于北京市昌平区×房屋。合同约定房屋成交价格300万元,贷款方式支付220万元。合同签订后,原告支付了购房款、贷款补差价以及相关费用。房屋交付后,原告一直居住在案涉房屋内,并实际支付了相关的物业、水电取暖等费用。
  原告史某一为涉诉房屋实际所有权人。案涉房屋的产权证明文件、付款凭证以及相关的税费收据等都由史某一持有。2012年2月,案涉房屋的产权证发放。2012年9月,原告在北京落户。后原告多次请求被告史某二协助原告办理产权转移登记,被告一直推托,严重侵害了原告的合法权益。现请求人民法院:1.判令被告史某二协助原告史某一办理北京市昌平区×房屋的产权转移登记手续,将房屋过户至史某一名下;2.判令被告、第三人协助原告史某一办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续;3.判令被告、第三人协助原告办理消除北京市昌平区×房屋上的抵押权。
  二、被告辩称
  被告史某二辩称:被告不同意原告的诉讼请求。
  第一,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。但是本案中,史某一并未提出证据证明原被告之间存在借名买房合同关系和合同已经生效。我与史某一之间也不存在借名买房的关系,北京市商品房财产价值高且根据房产市场的现状来看,就这类房屋买卖存在借名买房的话,一般会事先达成书面协议,防患风险,但是我与史某一之间并不存在书面协议。
  史某一称与我存在借名买房的口头约定,但是对此及约定的相关权利义务并未提出证据证明,所以原告关于存在借名买房事实的主张不能成立。
  第二,被告为案涉房屋的所有权人。原告称因不具有北京户口而借用被告的名义买房的理由不符合常理。2011年10月购买房屋,2012年7月,史某一获得购房资格,时间间隔短,原告应能判断自己取得购房资格的时间,不至于冒险借用他人名义买房。
  第三,案涉房屋的购房款系我们一家人共同支付。母亲杨某一因考虑史某一和史某二未来的发展,打算为我二人在京购买房屋,我当时已有北京户口,便先行为我购买,购房期间,一直是由史某一协助我完成相关购房事项。购房款中,首付款、定金由母亲杨某一付款;其他的款项由杨某一资助、史某一支付和我自己支付完成。
  第四,房屋交付后,史某一与我都住在案涉房屋之内,史某一考虑我的收入情况帮助我偿还贷款。我在购房后一直实际使用该房屋,物业费、水电费等也一直是由我来支付。因为我与史某一居住在一起,所以这些票据,史某一很容易取得。
  2013年1月,母亲杨某一赠与史某一150万元购买Y房屋,同时史某一的户籍也落户在此。但是史某一仍居住在案涉房屋中,并将Y房屋出租。被告考虑到二人的关系,对此并没有提异议,而且被告多次表示史某一不用继续帮我还贷,但史某一仍继续偿还贷款。
  第五,史某一对案涉房屋的购买确实存在出资关系,但是出资比例较小,且是出于家庭成员之间的帮助行为,不能证明存在借名买房的合同关系。
  此外,史某一在取得北京户籍之后,所谓的“借名”事由消除,若我俩之间真的存在借名买房关系,史某一为何不及时行使权利呢。
  第六,根据我国法律的规定,原告史某一2016年4月向人民法院提起诉讼超过诉讼时效,应驳回其诉讼请求。
  综上,原告史某一的诉讼请求无事实和法律根据。
  第三人北京市b银行述称:若借名买房成立,我方愿配合原告史某一办理清偿贷款和解除贷款手续。
  若借名买房不成立,我们继续与被告履行借款合同。
  三、审理查明
  史某一、史某二为兄弟关系,二人母亲为杨某一。2012年9月史某一落户北京,2015年8月,户口迁入Y房屋。
  史某一申请法院对案涉房屋采取查封措施。
  2011年10月8日,史某二与卖方马某一签订了《房屋买卖合同》,购买位于北京市昌平区×房屋,房屋总价款300万元。2011年11月史某二与第三人北京市b银行签订《个人房屋抵押合同》,贷款218万元,贷款期限30年。《补充协议》约定,定金3万元,房屋首付款120万元。合同签订后,史某二向马某一支付了定金、首付款及贷款支付剩余购房款。
  2011年11月20日,案涉房屋的产权证书发放,史某二取得房产证。11月27日,史某二将案涉房屋抵押给第三人,抵押金额218万元并办理了抵押登记。
  史某一向史某二贷款账户转账偿还贷款至2016年3月,其中史某二偿还了一年半的部分贷款。后史某二还款账户注销,2016年4月10日,史某一发现后,要求史某二提供新的账户,但一直未得到回应。
  2014年9月,史某二搬出案涉房屋,并将案涉房屋的产权证书挂失,2015年11月补办了新的产权证明,2016年4月将其本人及儿子的户口迁入案涉房屋。史某一使用案涉房屋至今。
  史某一向本院提交其户口证明,证明因不具备北京户口才借用史某二的名义。史某一对此证明目的不认可,称取得户籍时间与房屋购买时间间隔短,没有借名购房的必要性。且若双方确实存在借名购房关系,史某一有购房需求应是要求将案涉房屋的产权登记转移至史某一名下,而非另行购买Y房屋。
  史某一向法院提交购房合同相关文件、借款合同、房产证明,证明以史某二名义签订借款合同,每月由史某一将还款打入史某二账户,且上述文件一直由史某一保存。史某二对此证明目的不认可,称购房的相关材料在史某一处并不能证明借名买房关系的存在。而且史某一与史某二一直共同生活,史某一很容易取得购房材料,且二人一直相处融洽,所以史某二搬出案涉房屋后,并未考虑到会发生纠纷,也并未带走这些材料。此外,史某二完成案涉房屋的购买流程,并不是像借名买房中只是提供购房资格。
  史某一向法院提交转账记录、取款凭证及税费。证明史某一实际支付购房款。但史某二对此不予认可,称资金来源一部分是由其母亲杨某一支付、自己支付。史某一支付的贷款属于租金性质。史某一提交其支付的物业费、水电费等证明其实际居住在案涉房屋,但史某二称其本人也有交纳费用,史某一居住在案涉房屋并不是因为房屋系史某一二是考虑到家庭关系,才让史某一居住在此。
  史某一向法院提交其与史某二的录音,证明其与史某二就借名买房达成协议。但史某二对此不予认可。
  证人杨某一出庭作证,证明史某一、史某二间存在借名买房的口头协议,因史某一当初没有北京户口,便借用史某二名义购买。房款是杨某一借给史某一的。2013年史某一向杨某一借款购买了Y房屋。史某二称杨某一与本案有利害关系,证言有倾向性。
  北京市a公司经理出庭作证,证明当初是史某一与a公司联系,表示想要买房,史某一全程参与买房,史某二也参与了看房。后史某一说因自己不具备北京户口要借用史某二的名义,之后是史某二签订的买卖合同,中介费、契税是史某一支付的。房屋过户时,两人都在场。
  史某二向法院提交补办的房屋产权证明文件、户籍文件、转账凭证、生活费用交费明细等,证明房屋产权证明文件一直由其保管、偿还部分贷款及交纳了一年的生活费用等。史某一对此只认可2012年5月和6月的水电费确实是史某二支付。其他不予认可,称在双方发生争议后,史某二补办了产权证明文件,将户口迁入案涉房屋也是为了诉讼目的,史某一并没有在取得产权后就迁入户口。首付款是史某一给史某二的,史某二只是表面还款的人,史某二偿还款项只有6万元,远不够购房款。其他收款并没有原件,也没有其他证据佐证。
  另查,史某一向法院提交转账凭证、银行明细证明定金3万元系其支付,但史某二不予认可称其中1万元是其支付,但未提交证据证明。首付款由史某一通过向史某二转款支付。中介费用和税费由史某一支付。2014年4月1日至2016年5月9日史某一定期向史某二转款还贷,期间史某二偿还6万元。对于2012年2月,史某一支付的现金10万元,对其中3000元的来源,史某一、史某二有争议。
  房屋交付后,史某一、史某二共同居住在案涉房屋,2015年史某二搬出。2013年4月1日至2016年3月的物业费由史某一支付。2012年4月至2013年3月的物业费,双方都主张自己支付但未提出证据证明。
  至2016年10月,案涉房屋贷款尚有本金190万元,利息4000元未还。
  四、法院判决
  (一)自本判决生效之日起七日内,史某一至北京市b银行代史某二偿还北京市昌平区a房屋的贷款本息,贷款还清之日起七日内,史某二、北京市b银行配合史某一办理案涉房屋的解除抵押手续。
  (二)北京市昌平区a房屋抵押手续解除之日起十日内,史某二配合史某一办理案涉房屋的产权转移登记手续。
  五、律师点评
  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第一,关于案涉房屋的购房款来源
  购买涉案房屋的款项基本来源于史某一。案涉房屋的首付款及相关税费是由杨某一交给史某一后,再由史某一转给史某二。贷款主要是由史某一按月偿还。史某一持有案涉房屋的产权证明文件、税费及其他票据,史某二的产权证明文件是在双方发生纠纷后补办而获得,户籍也是此时迁入。上述款项虽来源于杨某一,但杨某一证实是其借给史某一的。史某二也有偿还部分贷款,但是占比例较小,所以可认定案涉房屋的购房款基本来源于史某一。
  史某二称因其工作性质所以不能有大额资金交易,所以杨某一才将购房款让史某一转交的理由不能成立。此外,史某二称史某一偿还贷款是居住在案涉房屋的租金,无事实和法律依据,不予认可。
  第二,关于案涉房屋的居住使用
  案涉房屋由史某一居住使用至今。史某一支付了大部分物业费、水电、取暖等生活费用,史某二虽然辩称支付了部分物业费用但是未提交证据证明。史某二虽然也支付过水电费,但不能证明其对房屋进行了管理、使用。
  第三,是否存在借名买房的事实
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
  当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。
  根据法院审理可知,双方就史某一使用史某二购房指标的问题进行过沟通,史某二对此没有明确否认,双方也多次提到了购房指标的折价问题。一般情况下,史某二应积极反驳对其严重不利的事实,但史某二却未做出表示,谈到的购房指标折价更让人对此问题产生合理怀疑,再结合杨某一和北京市a公司经理的证言,可以认定史某一与史某二之间虽不存在借名买房的书面协议,但案涉房屋的购买款项基本上由史某一支付、相关的产权证明文件由史某一持有、房屋一直由史某一居住使用,可认定史某一、史某二形成了事实上的借名买房合同的法律关系。
  所以,对于史某一要求代偿贷款,办理产权转移登记以及解除抵押手续的主张,可予支持。
  在购买案涉房屋中,史某二也偿还了部分贷款,其可另行主张权利。
  第四,关于诉讼时效
  未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
  史某一、史某二之间未签订书面协议,也未约定房屋过户的时间,所以史某一可随时要求史某二履行义务。本案中,二人纠纷发生在2014年9月,2016年4月,史某一诉至法院,未超过诉讼时效。
  据此,人民法院事实认定、判决正确。