认定存在借名买房事实需考虑哪些因素?

时间:2020-06-02 10:54:23| 专长:房产纠纷| 来源:律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

 

 

一、原告诉称

原告周某一诉称:原告系文某一的母亲,文某一与张某一1999年2月10日结婚,二人婚后育有一子张某二,2009年7月15日二人离婚。2014年1月,张某一去世。被告张某三系张某一的哥哥。

2004年3月,原告到北京照顾张某二,但是没有住处,张某一称可以让我借用张某三的名义购买一套经济适用房。2004年8月10日,我以张某三名义与北京市a公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》,购买位于北京市×房屋,房屋总价,35万元,首付款7万元,贷款方式支付28万元。同日,又与a公司签订《协议》,约定a公司提供案涉房屋的地下室给张某三,张某三支付14万元。合同签订当日,原告周某一领取《入住通知书》。2004年9月20日,张某三与北京市b银行签订《房屋按揭贷款合同》,a公司为保证人,约定贷款金额为28万元,贷款期限为20年。25日,周某一以张某三名义与物业公司签订《地下室物业管理合同》,文某一代我签署。当日,与北京市b银行签订协议约定案涉房屋的物业费由文某一代缴。同日,原告以张某三名义支付契税、经济适用房综合地价款以及维修基金费用。物业公司向我开具了《入住证明》。

原告对案涉房屋进行了装修,并一直居住使用案涉房屋。贷款也是由我偿还,物业管理费、水电、取暖、维护费等也由我祝福。张某三为支付任何款项。2006年2月1号,案涉房屋的产权证明发放。

2005年11月20日,张某三签订了关于案涉房屋的《澄清说明》,说明显示:×房屋的市价业主为周某一;案涉房屋取得房产证后,张某三无条件将房屋过户到周某一指定的业主身上,过户费用由变更后的业主支付。现在该房屋限制上市交易期限已经届满,我多次请求张某三协助我办理相关过户手续,但被告张某三多次推托。不仅如此,我曾经将案涉房屋精装修,用于自住,之后张某三通知我们其已经将产权证明文件挂失,并要出售案涉房屋,中介也多次来骚扰。张某三构成违约,且其出卖房屋的行为严重侵害了我们的合法权益。现请求法院:1.判令被告张某三协助原告周某一办理北京市×房屋贷款的一次性结清手续;2.判令被告张某三协助原告办理北京市×房屋的解除抵押登记手续;3.判令被告张某三协助周某一办理将北京市×房屋过户至原告名下的产权转移登记手续;4.判令被告张某三协助原告周某一到物业公司办理更名手续,将协议中的一方由张某三变更为周某三。

二、被告辩称

被告张某三辩称:被告不同意原告的任何诉讼请求。

案涉房屋是由被告与被告女儿共同申请,购买房屋时文某一和张某一还未离婚,文某一要求张某三购买该房屋否则就要与张某一离婚。被告为房屋的实际所有权人,只是让原告在此居住,并没有赠与他们。

综上所述,原告请求无事实和法律依据,被告不同意他们的诉讼请求。

三、审理查明

原告周某一系文某一母亲。文某一与张某一1999年2月10日结婚,二人婚后育有一子张某二,2009年7月15日二人离婚。2014年1月,张某一去世。被告张某三系张某一的哥哥。

本案审理过程中,因周某一申请财产保全,本院作出裁定,依法查封案涉房屋。

2004年8月10日,张某三与北京市a公司签订《房屋买卖合同》,购买北京市×房屋,房屋成交价款35万元,首付款7万元,贷款方式支付28万元,贷款期限20年。当日双方签订一份《协议书》,约定a公司将一地下室提供给张某三使用,由张某三向其支付14万元。上述 合同签订后,周某一支付了购房款及地下室的款项。周某一以张某三名义与北京市b银行签订了《房屋按揭贷款合同》,贷款由周某一偿还。案涉房屋、地下室也一直是由周某一使用。2004年9月25日,周某一支付了案涉房屋的契税、印花税、经济适用房综合地价款。

2005年11月20日,周某一与张某三签订了《澄清说明》,说明显示:2004年张某三购买一套经济适用房,但是由周某三实际出资的;张某三承诺案涉房屋在取得产权证明文件后,无条件配合周某一将房屋过户给其指定的业主,过户费用由新业主承担。双方各有签名。

2006年2月,案涉房屋产权证发放,登记所有权人为张某三,房屋性质为经济适用房。案涉房屋的产权证明文件,各项票据等由周某一持有。张某三称其二人之间是房屋借用关系,不存在借名买房事实。

本案审理过程中,案外人何某一即张某三女儿将张某三、周某一诉至北京市c法院,要求确认《澄清说明》无效,经审查认定何某一与该案无直接利害关系,裁定驳回何某一起诉。该案审理期间,本案中止诉讼,裁定书生效后恢复审理。

本案审理过程中,张某三要求对《澄清说明》中其签名笔迹进行鉴定,之后因其未交费鉴定中心终止鉴定。张某三仍坚持鉴定,后又因未交费终止鉴定。

经查,张某三的经济适用房购房资格非摇号取得,现已经具备上市交易资格。此外,经询问,周某一表示其可一次性结清剩余贷款。

四、法院判决

(一)判令被告张某三协助原告周某一办理北京市×房屋贷款的一次性结清手续,自本判决生效后十日内执行;

(二)判令被告张某三在还贷手续完成后十日内协助原告办理北京市×房屋的解除抵押登记手续;

(三)判令被告张某三在上述解除抵押登记手续完成后十日内协助周某一办理北京市×房屋的产权转移登记手续,过户至原告名下;

(四)判令被告张某三协助原告周某一到物业公司办理地下室使用权人的变更手续,自本判决生效后十日内执行。

五、律师点评

第一,二人是否存在借名买房的合同关系

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 “根据当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周某一向人民法院提交一份《澄清说明》,证明其与张某三之间为借名买房的合同法律关系。对此,张某三不予认可,称《澄清说明》中的签名非其本人所签,张某三申请鉴定笔迹,但是其两次均拒绝缴纳鉴定费用,导致鉴定终止,应视为张某三本人拒绝进行司法鉴定,那么在无相反证据证明而张某三又拒绝鉴定的情况下,张某三应承担举证不能的不利后果。所以《澄清说明》可被采信。

本案中,案涉房屋的相关费用都是由周某一支付,贷款也是由周某一偿还。房屋也是由周某一实际居住使用,房屋的产权证明文件、契税等相关票据原件都是由周某一持有。这都可与《澄清说明》相互印证,所以可以认定周某一与张某三之间存在借名买房的合同法律关系。

第二,周某一的诉求可否支持

根据《合同法》的规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中,周某一、张某三之间存在借名买房的事实,《房屋买卖合同》发生在2004年,借名买房合同也形成于2008年4月11日前,张某三的经济适用房购房资格并不是摇号取得,房屋现已具备上市交易条件,应当认定借名买房合同有效。

周某一称可一次性结清剩余贷款且过户条件也已经具备。双方当事人应受合法有效的合同约束,张某三应履行自己义务。所以对于周某一的诉讼请求可与支持。

据此,人民法院事实认定、判决正确。