经济适用房的上市交易限制?

时间:2020-06-16 09:39:41| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  原告何某一诉称:2013年原告因购房需要,经人介绍,购买郑某一的房屋。郑某一系被告张某一、张某二、张某三的母亲。2013年3月10日,原告何某一与郑某一签订《二手房买卖合同》,购买案涉房屋,该房屋为经济适用房。合同约定:房屋总价款240万元,2014年1月20日前付清房款,并办理过户手续;房屋交付日期为2013年5月10日;违反上述约定的,按照房款0.04%支付日违约金;张某一为郑某一的全权代理人。张某二、张某三也同意房屋转让。
  2013年7月15日,郑某一去世,张某一、张某二、张某三不配合原告办理房屋买卖事宜,且明确表示不再履行合同义务。原告已经支付定金35万元,且无违约行为,但是被告以各种理由不交付房屋,被告的行为已经构成违约。
  张某一、张某二、张某三作为郑某一的法定继承人,继承权利的同时还应履行义务,二人应协助原告将涉案房屋过户至原告名下,并交付给原告,但是被告拒不履行,侵害了原告合法权益,现请求人民法院:1.判令被告继续履行合同,原告支付剩余房款后,被告配合原告办理房屋过户手续,并完成交付;2.判令被告每天向原告支付960元违约金(自2013年5月10日至实际交付房屋之日止);3.判令被告支付因其行为导致原告多支付的税费。
  二、被告辩称
  被告张某一辩称:被告不同意原告的诉讼请求,原告所说不属实,郑某一从未委托我代理其买卖案涉房屋。
  被告张某二、张某三共同辩称辩称:被告不同意原告的诉讼请求,原告所说无法律和事实依据。
  第一,被告母亲郑某一并不识字,合同处的签名为张某一代签。即使合同中有手印,但是现无法确认是否为郑某一所捺。
  第二,郑某一年纪较大且患有重病,不一定是完全民事行为能力人。原告与郑某一在签订合同时过于草率。该交易行为不一定是郑某一的真实意思,郑某一年老患病,不能排除原告的乘人之危之嫌。所以可根据法律规定有权请求变更或撤销合同。
  第三,张某一受过刑罚,之后无固定工作,被告对其人品不信任,被告对案涉房屋买卖一事一无所知。
  本案审理中,被告张某二提出反诉。
  反诉原告张某二诉称:第一,《二手房买卖合同》不一定是郑某一的真实意思表示,且合同签订时郑某二当时并不在北京。郑某一不识字,合同是由张某一所签,现也无法确定指纹是否由郑某一所捺。张某一本人可信度较差,我对张某一代理郑某一买房一事并不知晓;
  第二,反诉原告虽然是郑某一的继承人,但是继承的是郑某一的债权债务关系,并非是合同本身,反诉原告无继续履行合同的义务。反诉被告以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼明显不妥;
  第三,案涉房屋性质为经济适用房,根据相关规定,经济适用房有上市交易限制。郑某一与反诉被告签订合同时尚未超过时间限制,《二手房买卖合同》不符合法律法规的要求,因违法所造成的部分债务不能转嫁给反诉原告;
  第四,《二手房买卖合同》中约定的付款方式显失公平,反诉被告尚未支付购房款,合同约定卖方应配合买受人办理贷款手续,但是根据当前银行的措施,一旦反诉被告不能得到贷款申请,反诉原告很可能收不到房款,这属于显失公平,该合同应予撤销。所以,请求人民法院撤销《二手房买卖合同》。
  反诉被告何某一辩称:《二手房买卖合同》是双方真实意思表示,不存在欺诈显失公平等行为,反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。
  三、审理查明
  郑某一系张某一、张某二、张某三母亲。郑某一于2013年7月15日去世。案涉房屋性质为经济适用房由郑某一在2005年9月1日购买,2009年5月交纳了契税。
  何某一向法院提交《二手房买卖合同》,合同约定:房屋总价款240万元;张某一为郑某一授权代理人;2013年5月10日前支付定金、房款共120万元;剩余房款贷款方式支付;2014年1月20日前办理过户手续,否则视为违约,需每天支付房款百分之四作为违约金。合同签订后原告何某一支付了定金。至2013年7月31日,何某一共支付35万元。
  《二手房买卖合同》中有郑某一签名和捺印。签名由张某一代签,但对手印双方发生分歧,何某一称是由郑某一捺的,但张某一对此称不清楚。对此,何某一向法院提交一份录音证明购买郑某一房屋及郑某一在授权委托书上捺手印。但张某一对此不予认可。
  何某一向法院提交郑某一、张某一签字的授权委托书和同意交易书,张某一称是其签署了郑某一的名字。
  何某一申请证人出庭作证,证明合同签订时原被告及郑某一都在场,但被告对此不予认可。
  2014年1月10日,张某一、张某二到公证处公证案涉房屋由张某二继承。
  2015年2月20日,张某三将房屋登记至其名下。2015年5月10日,经原告申请,人民法院作出裁定查封案涉房屋。
  经法院释明:合同不存在可撤销的情形,被告仍表示不变更诉讼请求,被告未在限定期限内提出违约责任。
  四、法院判决
  (一)自本判决生效后十日内,原告何某一向张某一、张某二、张某三支付剩余房款二百零五万元,被告协助原告办理房屋过户手续;
  (二)驳回原告何某一的其他诉讼请求;
  (三)驳回反诉原告张某二的反诉请求。
  五、律师点评
  第一,张某一等人是否要继续履行合同
  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
  《二手房买卖合同》中有郑某一和签名和手印,张某一、张某二、张某三未提出证据证明该合同不是郑某一的真实意思表示和存在可撤销的法定情形,该合同不违反法律法规的强制性规定。此外,案涉房屋性质虽然是经济适用房,但是已经可以上市交易,所以《二手房买卖合同》合法有效,合同当事人应受合同约束。
  郑某一生前已经对案涉房屋进行了处分,该处分行为有效。张某一等三人在郑某一去世后将房屋进行公证由张某三继承、张某三将房屋登记在自己名下都属于无权处分,无效。
  房屋交易行为有效,现郑某一已经去世,所以张某一、张某二和张某三可继承案涉房屋的房款,同时三人也应该协助买受人何某一完成房屋交易手续,将房屋进行过户并交付。
  张某一等三人拒绝对合同履行问题进行答辩、变更诉讼请求,那么何某一应继续履行合同支付剩余购房款,并有权要求过户和交付房屋。
  第二,关于何某一其他诉讼请求
  郑某一为《二手房买卖合同》的一方当事人,但是其子女张某一等人非合同主体,所以何某一无权要求张某一、张某二、张某三支付违约金和支付多缴纳的房屋税费。
  第三,关于张某二的反诉请求
  张某二的反诉请求无事实和法律依据,不予支持。
  据此,人民法院的事实认定、判决正确。