房屋买卖合同有效的条件?

时间:2020-06-16 09:48:38| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  原告张某一诉称:2009年9月1日,原告因购房需要,便与被告李某一签订《房屋买卖合同》购买被告名下×房屋。合同约定:房屋总价款300万元;合同签订后买受人向卖方交付定金、首付款共70万元;卖方与银行商定后通知买受人支付剩余230万元购房款,买受人接到通知后十日内支付;合同签订后三个月内办理过户手续;过户后一个月内交付房屋。
  合同签订后,买受人依约支付了70万元,但是卖方未依约将房屋过户至张某一名下。2010年2月1日,张某一与李某一又签订《补充协议》,约定因李某一未按照约定办理房屋过户手续,构成违约,现李某一另行提供Y房屋供张某一居住来弥补违约金。
  后张某一在诉讼中得知,李某一已于2010年2月10日将案涉房屋过户给王某一,王某一又将房屋过户给a公司。张某一便提起诉讼要求确认李某一与王某一、王某一与a公司签订的关于房屋买卖的合同无效,法院支持了张某一的诉求。
  张某一与李某一签订的《房屋买卖合同》合法有效,现请求人民法院:判令李某一将×房屋过户至张某一名下,a公司协助李某一办理产权转移登记手续。
  二、被告辩称
  李某一提出反诉。
  被告李某一辩称并反诉称:不同意原告的诉讼请求。
  第一,张某一未按照合同约定向李某一支付购房款,构成根本违约。
  第二,张某一诉讼请求超过诉讼时效,其请求无法成立。现请求人民法院:解除张某一与李某一2009年9月1日签订的《房屋买卖合同》。
  反诉被告张某一辩称:反诉原告所称无事实和法律依据,不同意其反诉请求。
  第一,根据《房屋买卖合同》的约定,买受人在接到卖方的通知后再付款,但张某一从未接到李某一的付款通知。且是李某一违约在前,因其未办理过户手续,所以二人之后又签订了《补充协议》,由李某一另行提供住房来弥补违约金。
  第二,张某一只是普通的个人,只能向物业公司查询但得到的信息是房屋一直登记在李某一名下,直到2015年张某一起诉李某一后才知道房屋已经过户至王某一名下。
  第三, 2010年2月9日,李某一便办理案涉房屋的抵押注销手续,13日便将房屋过户至王某一名下,李某一从未打算将房屋出卖给张某一;
  综上所述,反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。
  第三人a公司述称:我公司对张某一、李某一之间的交易毫不知情。因王某一向我公司借款,基于此我公司取得了案涉房屋产权,为合法取得。我公司不存在过错,也无协助张某一办理案涉房屋过户手续的义务。
  张某一2010年2月就已经知道案涉房屋过户至王某一名下,但是却从未主张权利,现在再主张损失,无事实和法律依据。
  2015年12月15日,我公司与何某一签订了《抵押借款合同》,并办理了债权公正文书,且经何某一申请某法院作出裁定轮候查封了案涉房屋,所以该房屋现在根本无法办理过户。
  第三人何某一述称:2015年12月15日,a公司向我借款800万元,并以案涉房屋做抵押办理抵押登记,我为抵押权人。现a公司只偿还部分借款,我已经向人民法院申请强制执行。何某一的抵押权优先于张某一债权,何某一不同意张某一的诉讼请求。
  第三人吴某一述称:我与李某一并非夫妻关系,但是民政局确显示其与李某一办理了结婚登记,这不属实,案涉房屋与吴某一无关。
  三、审理查明
  经查,2009年9月1日,张某一、李某一签订《房屋买卖合同》约定,房屋总价款300万元;合同签订后买受人向卖方交付定金、首付款共70万元;卖方与银行商定后通知买受人支付剩余230万元购房款,买受人接到通知后十日内支付;合同签订后三个月内办理产权过户手续,契税和印花税由买受人交纳;过户后一个月内交付房屋。
  合同签订后,买受人依约支付了70万元,但是卖方未依约将房屋过户至张某一名下。2010年2月1日,张某一与李某一又签订《补充协议》,双方协商约定因李某一未按照约定办理房屋过户手续,构成违约,现李某一另行提供Y房屋供张某一居住来弥补违约金;李某一应积极解决还贷问题,尽快办理房屋过户手续;李某一2010年2月25日前协助张某一办理房屋过户手续后,张某一继续履行合同。
  2010年1月28日,李某一与王某一签订《二手房屋买卖合同》约定将案涉房屋出售给王某一,十日后,二人签订《存量房屋买卖合同》并办理网上签约手续,2010年2月13日,王某一取得房产证。
  李某一与b银行签订住房贷款合同,将×房屋、Z房屋、H房屋抵押给b银行。2010年2月5日,李某一还清贷款本息,b银行注销上述房屋的抵押权。2010年2月6日,与b银行签订了《抵押登记注销合同》。
  2015年11月10日,王某一与a公司签订《存量房屋买卖合同》,将房屋出售给a公司,同日,a公司取得产权证。
  2015年12月15日,a公司向何某一借款800万元。并签订《抵押借款合同》,并以案涉房屋做抵押。12月26日,何某一取得案涉房屋他项权证书。
  2016年1月20日,张某一向本院提起诉讼,要求确认王某一与a公司签订的《存量房屋买卖合同》无效,本院经审理后作出判决,确认无效。后a公司不服提起上诉,二审法院维持原判。
  2018年3月10日,张某一向本院提起诉讼,要求确认李某一与王某一在2008年签订的《二手房买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效,审理认定李某一、王某一在履行买卖合同后不办理物业交割手续,且李某一曾在2015年告诉张某一可以办理房屋过户手续,本院支持了张某一的诉讼请求。二审法院维持原判。
  2018年3月31日,案外人任某一向本院起诉李某一、吴某一和a公司,要求将李某一将Z房屋过户至任某一名下,本院经审理发现李某一与吴某一办理了结婚手续,并作出判决将Z房屋过户至任某一名下,李某一、a公司协助办理过户手续。a公司不服提起上诉,二审法院维持原判。
  案涉房屋现登记在a公司名下,2015年12月16日案涉房屋被抵押给何某一。2016年2月被本院裁定查封。2018年9月10日,被另一法院裁定查封。
  李某一称自己通知张某一交纳房款,但未提出证据证明。张某一对此也否认。
  四、法院判决
  (一)驳回原告张某一的诉讼请求;
  (二)驳回反诉原告李某一的诉讼请求。
  五、律师点评
  第一,张某一是否构成违约
  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。张某一与李某一在房屋买卖合同中约定,李某一在与银行商定后通知张某一支付剩余价款,李某一主张其已经通知张某一,但张某一逾期支付,以此主张张某一逾期付款构成违约,要求解除《房屋买卖合同》。但是李某一未提出证据证明其发出了交款通知。所以对于李某一的反诉请求,难以支持。
  第二,张某一提起诉讼是否超过诉讼时效
  虽然张某一与李某一在《房屋买卖合同》中约定了办理案涉房屋过户手续的期限,但是二人之后又签订了《补充协议》变更了约定,对办理过户手续的期限未明确约定。
  李某一将房屋出售给王某一,二人在履行合同时未办理物业交割手续,所以即使张某一一直向物业查询也只能得知房屋仍登记在李某一名下,张某一并不知道房屋已于2010年2月过户至王某一名下。所以对于李某一称张某一起诉超过诉讼时效的主张,不予认可。
  第三,案涉房屋可否过户至张某一名下
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。本案中,张某一与李某一签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应履行自己的义务,所以张某一要求李某一配合自己办理案涉房屋的过户手续,本应得到支持,但是现在案涉房屋仍抵押登记在何某一名下,抵押权未消灭,抵押权人不同意将房屋过户至张某一名下,所以客观上不能将房屋过户给张某一。张某一可以在条件具备后再主张过户。
  据此,人民法院对本案的事实认定、判决正确。