如何认定违约方的违约责任?

时间:2020-06-16 10:07:27| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

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一、原告诉称

原告张某一诉称:2009年被告郑某一打算购买原告房屋,双方便签订了《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》,合同约定房屋总价款500万元;合同签订后买受人支付购房款260万元;卖方收到260万元后交付房屋;自2009年3月始至卖方张某一在取得房产证前,由买受人郑某一代张某一支付房屋贷款;卖方取得产权证后,扣除上述款项后,郑某一向银行贷款支付剩余款项。双方根据上述约定,在郑某一支付260万元后,张某一将案涉房屋交付给郑某一,并将购房发票、购房合同、契税票据等一并交给郑某一。

但是被告郑某一并未遵守约定支付贷款,自2009年3月1日开始逾期还款数额达10万元,经多次催促郑某一仍不还款,导致银行多次通知张某一还款,给张某一的信用造成巨大损失,无法申领信用卡。郑某一行为构成违约,现请求人民法院:1.解除原被告之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同》;2.被告向原告支付违约金50万元;3.被告将案涉房屋及购房相关文件交还给原告。

二、被告辩称

被告提出反诉。

被告郑某一辩称并反诉称:不同意张某一的诉讼请求。并请求人民法院:1.判令张某一继续履行双方签订的合同;2.张某一向郑某一支付违约金100万元。

第一,合同签订后,我确实有段时间未支付贷款,但是之后已经补救措施并一直偿还,贷款不属于未付房款的部分,不构成逾期支付房款;

第二,张某一未按合同约定在取得房产证后二十天内办理产权转移登记手续,甚至隐瞒产权证办理的时间。给我们造成了严重损失。且其行为构成违约。

反诉被告张某一辩称:房产证获得时间是2012年9月5日,我并无违约行为。但是郑某一不支付银行按揭贷款,损害了我的信用记录。且郑某一所提交的账户记录不具有真实性。其后另交房款是因实测面积增加。综上,我不同意郑某一的反诉请求。

第三人王某一述称:郑某一所说属实,我同意郑某一的反诉请求。

第三人a银行述称:我行配合法院审理。案涉房屋在我行有贷款,希望之后可以偿还本金和利息。

三、审理查明

经查,案涉房屋登记所有权人为张某一,登记时间为2010年8月25日。张某一2008年12月31日与a银行签订《个人购房贷款借款合同》,借款240万元,还款期3年。

2009年2月10日,张某一与郑某一签订《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》约定房屋总价款500万元;郑某一合同签订后支付260万元;从3月起至取得房产证之日由郑某一代张某一支付贷款;郑某一贷款支付剩余购房款,支付金额为房屋成交价扣除已支付款项、代付银行贷款后的数额;张某一取得房产证及房屋具备申请银行贷款之日起五日内,张某一通知郑某一,郑某一收到通知后二十天内申办贷款,郑某一申请未获批准应自行筹款支付剩余房款;张某一获得房产证后一个月内协助郑某一办理产权转移登记手续;张某一若未按约定办理产权登记手续或交付房屋,构成违约,每逾期一日,支付房款的0.4%作为违约金;逾期超过二十日,郑某一有权解除合同,同时还应向郑某一支付已付房款的5%的违约金;郑某一若未按约定支付房款,构成违约,每逾期一日,支付未付房款的0.4%作为违约金;逾期超过二十日,张某一有权解除合同,郑某一应向张某一支付房款的5%的违约金;房屋交付时,张某一应将购房发票、购房合同、契税票据等一并交由郑某一。《房屋买卖合同》并未办理登记手续,郑某一称其符合办理产权证的条件。

合同签订后,郑某一支付了260万元,后张某一将房屋交付给郑某一和李某一居住。

关于贷款的偿还情况。郑某一称自2009年3月开始偿还贷款,期间确实有逾期的情况,当时想让张某一先行垫付但其不肯,但是之后郑某一已经偿还。张某一提交银行账户明细证明郑某一逾期偿还。

对于张某一称因还贷逾期致使信用受损,造成经济损失,郑某一不予认可。

郑某一称张某一所交付的文件中没有购房合同原件。此外在办理房屋交接时,张某一让其另支付房款5万元,称是房屋面积补差款。

关于房产证的领取时间,郑某一提交房产证复印件证明张某一在取得房产证后未按约定协助办理过户手续构成违约。张某一对此称不存在郑某一所说情况,2012年9月5日从a银行除领取产权证并未拖延办理相关手续。a银对此行称大概是2011年6、7月份通知了张某一领取房产证,但具体时间不清楚。

审理中张某一表示若解除合同,同意退还郑某一购房款。但郑某一称要继续履行合同,即使解除合同也不在本案中解决房屋装修问题。a银行称若合同继续履行要求先偿还贷款。

四、法院判决

(一)自本判决生效后十五日内,郑某一向第三人a银行偿还所有按揭贷款;

(二)张某一与郑某一签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》继续履行;

(三)张某一于郑某一还清上述贷款后三十日内协助郑某一将案涉房屋过户至郑某一名下;

(四)自本判决生效后十五日内,郑某一给付张某一违约金十五万元;

(五)自本判决生效后十五日,张某一给付郑某一违约金八万元;

(六)驳回张某一的其他诉讼请求;

(七)驳回郑某一的其他反诉请求。

五、律师点评

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《房屋买卖合同》《二手房买卖协议》是合同双方当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合同合法有效,当事人应受合同约束。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本案中,买卖双方约定房屋总价款500万元,其中预付款260万元,对于余款支付的时间和方式未在合同中明确约定,但是张某一于2008年便与银行签订借款合同,贷款240万元,所以在二人签订房屋买卖合同时双方都知晓存在240万元贷款,且约定了由郑某一来偿还贷款。所以可以认定郑某一支付了260万元的房款、代为偿还按揭贷款是双方的真实意思表示。

郑某一支付了260万元的购房款,且也在偿还贷款,虽然期间逾期支付了一段时间但是也积极采取了补救措施,所以郑某一行为不构成违约,所以对于张某一要求解除合同,郑某一搬出房屋的诉讼请求不能支持。但是郑某一逾期偿还确实给张某一造成了一定影响,应承担一定的违约金。

关于房产证的领取时间,因为案涉房屋存在贷款,所以张某一对领取过程并不能完全掌握,所以主张张某一故意拖延一说理由不成立,但是结合法院审理情况,不能证明张某一积极配合郑某一办理了产权转移手续,所以可要求张某一承担部分违约金。

对于a银行主张偿还贷款本息的要求可予支持。

据此,人民法院事实认定、判决正确。