借名买房怎么认定实际出资人?

时间:2020-07-05 19:47:37| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

  一、基本案情
  上诉人诉称
  刘平上诉请求:一、请求依法撤销A人民法院民事判决,并依法改判。二、依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实与理由:一审判决第15页认定的“故买方应依约在合同约定时间内向被告王男支付购房款.……对该收条被告王男否认是其签字,也否认收到房款。故不能认定对欧力所签收收条的追认。……原告关于已全部支付购房款的主张证据不足,不予认定”是典型的错误。
  理由如下:1.面对同样由欧力代王男签字的房屋买卖合同和收款收据两份证据,原审法院采取了完全不同的认定态度。对于房屋买卖合同的签订,原审法院认定为王男事后追认,而对于欧力代签收款收据的行为,却以王男否认其收到购房款,且否认自己签字为理由不认定。是典型的两面做法。
  2.一审认定合同事后追认的理由,均应适用于事后追认收取房款。原审认定了欧力代王男出售房屋的事实,而出售房屋的行为包括签订合同收取房款,双方主体一样,双方处理的事情相同,双方处理该事情的意思表示均一致。
  3.保全异议听证笔录中,被上诉人王男明确表示房屋是要卖给上诉人。且整体认定该笔录反映的事实。从整体上,可明确看出,王男说未收款是在抵赖。欧力已收取款项是事实,而从王男在欧力代其出具收款收据后,配合上诉人办理房屋过户手续的过程,足以认定王男已经对欧力代其收取购房款,进行了事后追认。
  4.王男到房地产管理部门撤销网签的行为和过程,完全可将她已经事后追认收款的意思表示,证明清楚。按照一般的生活常识,如王男未认可收到房款,是不可能主动放弃权利,将自己名下的房屋从房产登记部门撤销退还给开发商的。
  5.按照目前通行的房屋买卖交易规则,房款支付存在两种方式,现金支付或托管支付。现金支付情况下,卖房人收到现金,才去办理过户登记。托管支付的情况下,托管中心收到买方交来的房款后,将资金暂时冻结,待卖方将房屋过户给买方后,才将房款支付卖方。总之,只有在卖主收取购房款,且没有任何风险后,卖主才会配合办理过户手续。本案中王男配合办理过户手续的行为足以证明其认可收到购房款。
  6.上诉人刘平和被上诉人王男双方的通话录音,同样可以证明其已经对收取购房款的事实,进行了认可。补充意见:关于我给王男打电话的过程中,我只剩最后一部跟开发商签字的步骤了,按照法律层面意思王男已经跟该房子没有任何关系了。
  被上诉人辩称
  王男辩称:1、关于事实与理由部分,本案是一个由欧力向刘平借款,欧力用王男的房产担保的行为,并非真实的房屋买卖合同关系,在一审理时,向刘平释明要变更案由,但其没有变更,导致本案案由错误;2、基于本案案由为借款担保法律关系,故房屋买卖合同属无效,且该合同并非王男本人签字,刘平也并未向王男,欧力,支付购房款,一审法院对王男事后追认房屋买卖合同无法律依据;3、撤销网签的行为和过程,不能认定为追认合同,也不能推定为已经支付购房款,且二者并无因果关系;4、王男并未有配合过户行为,之所以上诉人刘平持有房产及其他房屋手续,皆因欧力借款抵押给刘平,录音证据王男也没有表示将房屋要出售给刘平,故上诉人刘平的主张没有事实依据。
  二、法院查明
  王男上诉请求:1.请求二审法院撤销一审判决第一项,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、一审庭审中已经查明原审被告王男与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系“名为买卖,实为担保”,且被上诉人拒绝变更诉讼请求,依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求,但是一审判决仍然认定该合同合法有效,显然事实认定错误。一审庭审中,上述人欧力明确承认:本案涉及的房屋买卖合同实际上是对其与被上诉人之间借款的担保,且该担保行为未经原审被告王男本人同意。而且,一审中已经查明上诉人欧力与被上诉人之间存在大额资金往来,且原审被告王男与被上诉人之间不存在任何资金往来。按照最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的决定》第二十四条的规定,一审法院在庭审中已经释明变更诉讼请求,且被上诉人明确表示拒绝变更诉讼请求,依法一审法院应驳回被上诉人的全部诉讼请求。
  刘平辩称:1、房屋买卖的交易是真实的,不存在“名为买卖,实为担保”的行为;2、被告欧力与刘平是存在的大额金额交易关系,但不能就认定其为借贷关系,王男并未就其所述借款担保提供证明来证明其主张;3、关于没有变更诉讼请求我方并不认可;4.关于原审的时间问题我们认为处理是正确的;5、关于不动产,王男没有在一审过程中提出过申请。故王男的“名为买卖,实为担保”的说法必须有相关证据来证实。该案中王男在保全异议听证会的笔录中曾明确表示要卖给刘平房子,买房之前预告登记证书还是刘平出钱登记的。从公安机关的讯问笔录及听证笔录中,可以看出欧力妈妈、王男与欧力关于房屋交钱的时间地点都不一致,由此说明王男关于其自己出钱买房的说法是不成立的。
  欧力上诉请求:1、请求二审法院撤销一审判决第一项,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、一审庭审中已经查明原审被告王男与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系“名为买卖,实为担保”,且被上诉人拒绝变更诉讼请求,依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求,但是一审判决仍然认定该合同合法有效,显然事实认定错误。2、本案涉及不动产,依法应由不动产所在地法院专属管辖,一审法院违法受理并审理本案,属于程序错误。
  三、法院判决
  一审法院认为:根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告关于被告欧力对涉案房屋有处分权的主张是基于其认为A房屋是二被告“借名买房”的事实,故其应就该主张承担举证责任。“借名买房”不仅要证明实际支付房款的事实,还应证明存在合意借名买房的事实。
  庭审中,二被告均否认有借名买房的合意,原告也未有证据证明其有借名买房协议的存在。仅依据购房资金来源及实际经手人等事实而否认网签备案的买房人的主体身份证据不足,故原告关于被告欧力对涉案房屋有处分权的主张证据不足,本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权。所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出,也可以向处分人作出;可以用口头形式作出,也可以用书面形式作出。2012年9月6日被告欧力以被告王男的名义与原告签订关于A房屋的《房屋买卖合同》期间,A房屋的买受人为被告王男而非欧力。故被告欧力对涉案房屋的处分为效力待定。二审中,各方均未提交新的证据。
  四、律师点评
  原审关于不能认定王男对欧力所签收收条的追认及不予认定刘平关于已全部支付购房款的主张是正确的,理由是:原审从保全异议听证笔录记载的王男关于“我这套房屋当时是要卖给申请人(刘平)”的陈述及申请网签合同撤销的过程认定王男2012年9月6日欧力以王男名义与刘平签订的《房屋买卖合同》是认可的,构成对2012年9月6日的《房屋买卖合同》效力的追认。但,王男对欧力以其名义出具的房款收条一直予以否认,也否认收到房款。故不能认定王男对欧力所签收条予以追认。合同的订立与履行是不同的阶段,不能因为对所签合同的效力予以追认就必然导致对房款收条予以追认。同样,王男到房地产管理部门撤销网签的行为也并不能必然推断出其已收房款的结论。刘平对其上诉主张未能提供充分证据予以证实,故对刘平的上诉主张,本院不予支持。但,欧力在以王男名义与刘平签订《房屋买卖合同》后,王男也以自己的实际行为如到房地产管理部门撤销网签等来履行合同,故王男认为该合同实为借贷担保的主张依据不足,本院不予支持。王男还认为原审程序错误,理由是审理期限超出法律规定的期限及原审法院无管辖权,但,原审曾因将本案移送公安机关而裁定中止诉讼,且王男在原审答辩期间亦未就本案管辖提出异议,故,王男关于原审程序错误的主张,本院不予支持。