借名买房可以对抗第三人吗?

时间:2020-07-05 19:51:35| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

  一、基本案情
  原告诉称
  赵晗向本院提出诉讼请求:1、判令被告归还原告购买位于A房屋的购房款304322元、维修资金13802元、契税款3022.64元、印花税5元、产权登记办理费40元、物业费(2010年9月—2018年9月,1128.37/年)9026.96元,房屋装修费45600元,并要求被告支付以购房款、物业费及装修款共计总金额375818.6元为基数,从2008年11月起计算至法院判决之日按中国人民银行贷款利率计算的利息;2、被告赔偿原告购买A房屋增值后带来的经济损失400.55万元;3、归还原告多支付的购房款195678元;原告认为,涉案房屋系原告借用被告的名义购买,其全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用均由原告实际支付,房屋交付后,又是由原告进行装修并占有、使用、出租至今。故原告系涉案房屋的实际所有权人,被告理应按照当年的口头约定,协助原告办理涉案房屋产权的过户手续。因北京市房屋买卖限购政策,原告目前没有购房资格,无法办理涉案房屋的过户。故向贵院提出上述诉讼请求。
  被告辩称
  马来宁辩称,不同意原告的诉讼请求。第一,双方没有就借名买房的事实达成口头协议,事实上涉案房屋是被告的拆迁安置房,是被告支付的购房款,真实的与开发商履行了房屋买卖行为,真正的购房人是被告;第二,原告以持有房产证、契税、维修基金、物业费等原始单据来证明涉案房屋是原告的,没有根据,这些原始票据是因为双方系表兄弟原因,被告同意将房屋借给原告使用,因为原告刚来北京没有房屋居住,也同意原告在使用期间装修房屋和支付各种费用。因此各种票据的单据由原告持有是合理的。对于房产证,是因为原告的孩子要上幼儿园被告借给原告的;第三,原告以支付了50万元购房款为由证明涉案房屋是原告购买的不符合事实,原告及其母亲均没有支付过购房款,购房款是被告向开发商支付的。综上所述,原告主张的诉讼请求以及事实理由均不成立,请求依法驳回其诉讼请求。
  二、法院查明
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:北京昆霓集团有限责任公司与王集签有扣款协议,约定王集同意北京昆霓集团有限责任公司从其账户代扣304322元,并保证在2008年10月29日上午9时前保证其账户留有上述金额。
  三、法院判决
  另,本案审理中,经赵晗申请,本院委托北京市吉恒房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估,经评估该房屋市场价值为400.55万元,赵晗支付鉴定费11000元。
  庭审中,赵晗就其诉讼主张提交如下证据:
  1、借条和转账凭证,拟证明赵晗向其母亲借款并向马来宁母亲支付了50万元,用于支付涉案房屋的价款;
  2、马来宁签署的授权委托书,拟证明马来宁将涉案房屋交给赵晗占有、使用、出售,赵晗是涉案房屋的实际所有人。
  马来宁就上述证据发表如下质证意见:
  1、借条真实性、关联性、合法性均不认可,转账凭证真实性不认可,且与本案无关;
  2、不认可证明目的,说明权利人是马来宁,房子是借给赵晗住的,是马来宁想出售房屋才把手续给赵晗的。
  马来宁称相关材料原件在赵晗手中是因为其将房屋借给赵晗居住,为了办理孩子入学手续才把相关材料交给赵晗。另外,赵晗虽然垫付了公共维修基金、契税,但马来宁以现金的形式偿还给了赵晗。马来宁就其主张向本院提交如下证据:
  1、马来宁母亲与赵晗母亲的转账记录,拟证明双方存在委托理财、多次转账,故赵晗母亲所转的50万元不是购房款;
  2、王集的证人证言,显示1408号房屋为红狮公司拆迁房屋,购房手续是其代马来宁办理,并垫付了购房款,之后马来宁母亲将钱还了,马来宁是将1408号房屋借给了赵晗。
  赵晗上述证据发表如下质证意见:
  1、真实性认可,证明目的不认可。
  2、真实性不认可,证人是被告母亲的部下。
  四、律师点评
  律师点评,本案争议焦点为赵晗、马来宁之间就1408号房屋是否存在借名买房关系。首先,关于房屋房款支付的问题,根据马来宁一方证人王集的证言,本院有理由相信购买房屋虽然以马来宁名义购买,但实际付款人和联系人均为马来宁的母亲,因此赵晗一方提交了其母亲向马来宁母亲转账50万元的证据。可以初步认定属于赵晗向马来宁一方支付的购房款,虽然马来宁一方提交了赵晗母亲和马来宁母亲的多次转账记录,但该证据尚不足以否定前述证据的效力,同时赵晗举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用,而马来宁虽然主张其以现金形式偿还了上述费用,但未向法庭举证.
  综上,本院有理由相信赵晗实际支付了1408号房屋的购房款;其次,关于1408号房屋居住使用的问题,房屋自开发商交付房屋起就由赵晗居住使用,而马来宁虽然解释为其将房屋借给赵晗居住,但需要注意的是如双方确存在借住关系,则马来宁一方无需将房屋的全部相关手续原件交给赵晗,即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能,其亦应在完成相关事项后收回相关材料,现马来宁坚持否认双方的借名买房关系,且赵晗不具备在京购房资质,赵晗不再要求1408号房屋的相关物权,转而要求马来宁返还已付购房款304322元的请求,本院予以支持。赵晗主张的鉴定费于法有据,本院予以支持;赵晗要求马来宁赔偿房屋增值损失400.55万元的请求,因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任,故本院将根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。赵晗要求马来宁返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费,因上述费用属于赵晗为实现借名买房目的的必要支出,而本院已判决返还已付款、赔偿增值损失,即赵晗已基本实现借名买房目的,故该部分花费无需返还。赵晗要求马来宁返还房屋装修费,因该费用已计入房屋市场价值,故本院对此不再单独支持。赵晗要求马来宁返还物业费,该费用属于赵晗占有使用房屋的必要支出,理应自行承担,故该部分诉讼请求,本院不予支持。