房产拆迁与继承——抚养关系人,能否超越第一继承人获取拆迁补偿?

时间:2020-07-30 09:01:08| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)

一.基本案情

原告诉称

原告诉称:原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的某某小区三期的商品房一套,商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方约定了交楼时间为2017年12月30日,以及因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,出卖人要承担违约责任等等。合同签订后,原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务。被告于2017年12月5日向原告发出《收楼通知书》,通知其带齐办证资料到售楼部办理手续。而涉案房屋直到2019年2月25日才完成不动产权登记。被告逾期办理房屋所有权证书,应按合同的约定承担违约责任。现请求法院被告向原告支付逾期办证违约金169133元。

被告辩称

被告辩称:案涉不动产权证未能在约定时间内出具是政府原因,并非出于被告,被告无需承担违约责任,出具不动产权证需要先交由某某市测绘所测绘,由某某市测绘所出具测绘报告书,再由某某市住房和城乡建设局确认测绘报告书的结果。之后再向某某市国土资源局不动产登记中心申请确权至被告名下,然后再由被告代原告向某某市房产交易管理所申请房屋权属证,待某某市房产交易管理所通过后,被告再将相关材料提交给某某市国土资源局不动产登记中心审批,最终由其出具不动产权证。

二.法院查明

本院经审理认定事实如下:2017年7月8日,原、被告签订一份《商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告开发的位于某某市某某区某某大道东侧第XX栋XX1号,建筑面积150.72平方米,总金额853497元。在《商品房买卖合同(预售)》中,原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定,该商品房的房产测绘机构为某某市房屋测绘所,其预测建筑面积共150.72平方米,合同第十一条“交付时间和手续”约定,(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前7日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加:(1)逾期在90日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定,(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款,并自买受人付款之日起,按照0.03%计算给付利息。买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。

合同签订后,原告依约向被告支付购房款,被告亦向其出具购房发票。2018年3月3日,原告廖某一在《某某收楼书》中签名确认收楼。此后,原告因被告未能在合同约定的期限内办理房产证遂诉至本院。诉讼中,双方确认,案涉房屋的交付时间为2018年3月3日。

三.法院判决

被告某某市某某房产项目有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋所有权证书的违约金177527元给原告廖某一、张某二。

四.律师点评

本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示,合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定,是有效合同,应受法律保护,双方均应全面履行合同约定的义务。

根据原、被告双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、被告是否存在合同约定的逾期办证违约行为。二、如被告存在违约行为,违约金应如何计算。关于被告是否存在合同约定的逾期办证的违约行为。本案中,原告确实未能如期取得房屋产权证,但被告认为逾期办证的责任在于某某市房屋测绘所。对此,首先,被告并没有举证测绘所在收到测绘资料后出具《房屋面积测绘报告书》的合理期限;其次,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》中,并没有对此约定为被告可以据实延期办理房屋所有权证书的豁免情形。因此,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”的规定,即使测绘所存在延迟出具相关测绘报告的行为,被告亦应对逾期办证承担违约责任。因此认为,被告存在合同约定的迟延办理房屋所有权证书的违约行为。被告对此所作之抗辩,理由不成立,不予采纳。

关于违约金的计算。首先,关于违约金计算的起止时间。根据合同约定,被告需在2018年3月3日起90天即2018年5月31日前为原告办理房产证,故违约责任的起始时间为2018年6月1日。对于截止时间,原告认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证书办理完毕为止,而被告则认为计算至其提交办证材料给房管部门为止。对此认为,被告提交办证资料给房管部门后,有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为,被告对其核发所有权证书的时间并不可控,故在被告提交了办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后应视为其已履行了合同约定的办证义务,故被告逾期办证的天数为208天。