房产交易纠纷——因延迟履行合同导致房产涨价,是否需要交付增加的房款?

时间:2020-07-30 09:07:12| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

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一.基本案情

原告诉称

原告李某一诉称:2016年4月9日,原、被告签订《房产交易合同》,约定原告以97万元购买被告所有的某某市某某区某某路XX1号房屋。签约后原告向被告支付定金120000元。合同约定双方应于2016年8月10日前至房管部门签订《某某市房产买卖协议》,但届时被告却提出涨价请求,否则不再出售房屋。因双方协商未果,故成讼。现请求法院判令解除原、被告签订的《房产交易合同》,判令被告返还原告定金120000元。

被告辩称

被告黄某二辩称:原告所述双方签订《房产交易合同》及其收取原告定金120000元一事属实。合同签订后,第三人和被告先后两次与房管部门约定了签订《某某市房产买卖协议》的日期,但原告均以首付款尚未备好为由而毁约。被告是为重新购房而出售涉讼房屋,急需以涉讼房屋出售款交纳另购房屋的房款,因原告推迟签订房产买卖协议,使被告不能及时交纳购房款而造成了巨大经济损失。鉴于上述原因,被告不同意原告的诉讼请求。

第三人某某公司述称:原、被告经第三人居间介绍于2016年4月9日签订涉讼房屋《房产交易合同》后,原告除向被告支付购房定金外,还向第三人交付了居间服务费、评估费、贷款服务费。合同定于2016年8月10日前签订《某某市房产买卖协议》,第三人为原、被告预约于2016年5月24日前往房管部门签订上述协议,但原告以首付款尚未备足为由未能签订,后第三人又将签约日期预约在2016年7月28日,但届时被告提出了涨价请求,否则不再出售涉讼房屋。因双方未能达成合意,故《某某市房产买卖协议》未能签订。

二.法院查明

本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。根据原、被告及第三人当庭陈述和相关证据,本院还认定如下事实:一、第三人首次为原、被告预约签订《某某市房产买卖协议》的日期为2016年5月24日,原告以首付款不足为由提出推迟办理。后被告在房管部门预约2016年6月28日签订《某某市房产买卖协议》,原告仍以上述理由未能前往办理。第三人再次为原、被告预约2016年7月28日签约,在此日期前一日,被告要求涨价10万元,否则不再出售涉讼房屋。由于原告不同意被告的涨价请求,故被告未在约定日期与原告签订《某某市房产买卖协议》。

2016年8月10日是双方约定办理签订《某某市房产买卖协议》手续的最后期限,原告在房管部门等候被告前来签约,但被告未出席;二、关于涉讼房屋的涨跌差价问题,原、被告均认可被告提出毁约时的房屋价格比原成交价格上涨13万元;三、原、被告签订的《房产交易合同》第八条“违约责任”约定:“在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”;“本合同签订后,如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”;四、本案涉讼房屋的评估已经完成。

三.法院判决

一、解除原告李某一与被告黄某二签订的《房产交易合同》;

二、被告黄某二返还原告李某一定金120000元。本判决生效后十五日内履行;

四.律师点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房产交易合同》,是原、被告自愿签订,为双方当事人真实的意思表示,且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害,故本院对该合同的效力予以确认。被告在原告拒绝其涨价请求后,明确表示不再出售房屋,拒绝履行《房产交易合同》所约定的相关义务,其行为已构成违约,应承担由此导致的违约责任。被告的行为,致使双方签订的《房产交易合同》无法履行,故原告要求解除该合同,予以支持。

根据法律规定,合同解除后,当事人有权要求违约方赔偿损失。本案原告的损失,除其向被告支付的定金以及向第三人支付的居间服务费、评估费和贷款服务费外,还应当包括合同履行后可以获得的利益的损失,即房价上涨后的现价与合同约定的交易价格的差价损失。鉴于此,原告要求被告退回定金20000元的诉讼请求,予以支持。

关于原告主张的房屋涨价损失的数额,因原、被告已达成一致,故本院确定双方确认的差价款13万元为原告的实际损失,该项损失本院综合考虑原、被告双方在履行《房产交易合同》过程中的行为,确定由被告赔偿原告10万元。