房产交易纠纷——交易房产未注销抵押,是否可以不交付房款?

时间:2020-07-30 09:12:13| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)

一.基本案情

原告诉称

原告张某一诉称:2016年8月19日,原、被告签订《房产交易合同》,约定原告以175万元购买被告费某二所有的某某市某某区房屋。签约后原告向被告费某二支付定金120000元,向被告某某房地产经纪有限公司支付居间服务费、评估费、贷款服务费。合同约定双方应于2016年9月10日前至房管部门签订《某某市房产买卖协议》,但届时被告费某二却提出涨价请求,否则不再出售房屋。2016年9月12日原告向被告费某二送达催告函,要求其配合履行合同,但其明确表示拒绝履行。由于双方协商未果,故成讼。现请求法院判令解除原、被告签订的《房产交易合同》,判令被告费某二返还原告定金120000元,判令被告费某二向原告支付违约金17.5万元,判令被告费某二给付原告房屋涨价损失25万元;

被告辩称

被告费某二辩称:原告所述双方签订《房产交易合同》及其收取原告定金120000元一事属实。因被告某某房地产经纪有限公司未协助撤销涉讼房屋的贷款抵押手续,故无法在约定日期签订《某某市房产买卖协议》。该被告认为,《房产交易合同》不能履行,责任应由某某房地产经纪有限公司承担,故不同意原告的诉讼请求。

被告某某房地产经纪有限公司辩称:对原告主张的事实不持异议,但对被告费某二主张由其承担违约责任的抗辩意见不予认同。原、被告签订《房产交易合同》时均知晓涉讼房屋贷款抵押尚未注销的事实,被告费某二以贷款清偿的手续原件丢失为由要求延期签订《某某市房产买卖协议》,原告表示可以等待,但被告费某二又以房价上涨为由,要求将成交价格增加至200万元,否则不再出售涉讼房屋。被告某某房地产经纪有限公司在履行《房产交易合同》过程中并无过错,故不同意原告针对该被告的诉讼请求。但因该被告尚未提供评估及贷款审批的服务,故其同意将评估费和贷款服务费退回原告。

二.法院查明

本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。根据原、被告当庭陈述和相关证据,本院还认定如下事实:一、2016年9月12日,被告费某二要求原告将涉讼房屋成交价格增加至200万元,否则解除合同,并就其解除合同的行为赔偿原告经济损失120000元,原告不予认可。因双方未能取得一致意见,被告费某二表示通过诉讼解决争议;

关于涉讼房屋的涨跌差价问题,原告与被告费某二均认可2016年9月12日费某二提出解除合同时的房屋价格比原成交价格上涨25万元;三、关于原告主张的违约金及房屋差价损失问题,原告表示在不能同时主张情况下,其选择房屋差价损失;四、原、被告签订的《房产交易合同》第八条“违约责任”约定:“在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”;“本合同签订后,如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”;五、2016年10月8日,根据原告的申请及担保,本院裁定查封了本案涉讼房屋某某市某某区的交易手续。原告垫付了保全费。

三.法院判决

一、解除原告张某一与被告费某二签订的《房产交易合同》;

二、被告费某二返还原告张某一定金120000元。本判决生效后十五日内履行;

三、被告费某二赔偿原告张某一房屋涨价损失25万元。本判决生效后十五日内履行;

四.律师点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房产交易合同》,是原告与被告费某二自愿签订,为双方当事人真实的意思表示,且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害,故对该合同的效力予以确认。被告费某二在原告拒绝其涨价请求后,明确表示解除合同,拒绝履行《房产交易合同》所约定的相关义务,其行为已构成违约,应承担由此导致的违约责任。被告费某二的行为,致使双方签订的《房产交易合同》无法履行,故原告要求解除该合同,予以支持。

根据法律规定,合同解除后,当事人有权要求违约方赔偿损失。本案原告的损失,除其向被告费某二支付的定金以及向被告某某房地产经纪有限公司支付的居间服务费、评估费和贷款服务费外,还应当包括合同履行后可以获得的利益的损失,即房价上涨后的现价与合同约定的交易价格的差价损失。鉴于此,原告要求被告费某二退回定金120000元的诉讼请求,予以支持。

关于原告主张的房屋涨价损失的数额,因原告与被告费某二已达成一致,故本院确定双方确认的差价款25万元为原告的实际损失,该损失由被告费某二赔偿。因原告主张了差价损失,对其另行主张的违约金则不予支持。被告某某房地产经纪有限公司作为居间一方,其在合同履行过程以及被告费某二的违约行为中并无过错,且原告与被告费某二亦未举证证明该被告存在过错,故原告要求其与被告费某二承担赔偿责任,不予支持。本案《房产交易合同》无法履行的直接原因系被告费某二涨价主张未获原告认可,而非本案涉讼房屋贷款抵押手续未撤销所导致,故被告费某二的抗辩意见不予采信。